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臺灣臺中地方法院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 104,訴,1287
【裁判日期】 1041215
【裁判案由】 分割共有物
【裁判全文】
臺灣臺中地方法院民事判決 104年度訴字第1287號
原 告 林○○
訴訟代理人 許博堯律師
被 告 何○○
訴訟代理人 何○○
被 告 何○○
訴訟代理人 何○○
被 告 陳○○
黃○○
林○○
林○○
林○○
林○○
林○○
林○○
周○○
洪○○
林○○即林○○
林○○
林○○
兼上二被告之
訴訟代理人 蔡○○
被 告 何蔡○
上一被告之
法定代理人 何○○
被 告 余○○
陳○○
林○○
陳○○
上列當事人間分割共有物事件，本院於104年11月24日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落臺中市○○區○○○段○○○段○○○○○地號（
地目旱、面積一三九六平方公尺）之土地應予變價分割，所得價
金由兩造按附表所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表所示應有部分比例負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而
受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質
人所分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加
共有物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，
民法第824條之1第2項定有明文。查依原告所提出之土地登
記第一類謄本記載，可知坐落臺中市○○區○○○段○○○
段00000地號土地、權利範圍20分之2，及同小段415-8地號
土地，於民國103年10月20日共同設定債權總額最高限額為
新臺幣（下同）6,730,000元之抵押權予吳○○、沈○○，
原告並聲請對抵押權人就本件分割共有物事件為告知訴訟，
經本院依法對抵押權人吳○○、沈○○告知訴訟，惟上開抵
押權人並未依民事訴訟法第59條規定提出參加書狀表明參加
訴訟，核已生上開民法第824條第2項第3款所定告知訴訟之
效力。
二、按「共有物之分割，依共有人協議之方法行之。」、「分割
之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共
有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之
分配…」，民法第824條第1項、第2項分別定有明文。次按
原告起訴請求分割共有物事件，屬民事訴訟法第403條第1項
第3款之規定，原屬於強制調解事件，應依起訴視為調解之
聲請，惟按依法律關係之性質、當事人之狀況或其他情事可
認為不能調解或顯無調解之必要，或調解顯無成立之望者，
得逕以裁定駁回，民事訴訟法第406條第1項第1款亦定有明
文。本件原告起訴分割共有物，經本院簡易庭法官助理電詢
原告訴訟代理人是否有意願進行調解，經原告訴訟代理人表
示請求先行訴訟之情，有本院民事庭調解業務電話紀錄單在
卷可憑，故本院認兩造間不能成立調解，逕行分案，依法並
無違誤。另按「原判決雖謂共有物之分割，應依共有人協議
之方法行之，上訴人不得遽向法院訴請分割。然被上訴人主
張西南角之田八十畝、西北角之田三十畝均應歸伊所有，不
願與上訴人分割，既為原判決所認定之事實，則兩造不能協
議決定分割之方法，已甚明顯，上訴人依民法第八百二十四
條第二項訴請分割，尚非法所不許」（最高法院29年上字第
472號民事判例意旨參照），本件原告訴請分割共有物，並
主張變價分割，惟被告何○○、何○○及蔡○○不同意變價
分割（詳下述），並爭執甚劇，顯然兩造間已無法達成協議
，亦無法成立調解，故被告蔡○○於104年7月23日言詞辯論
時再聲請移付調解自無必要，並經本院當庭口頭裁定駁回其
調解之聲請，先予敘明。
三、被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事
訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造
辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：
(一)原告與被告分別共有坐落臺中市○○區○○○段○○○段
00000地號（地目旱、等則18、面積1396平方公尺）之土地
（下稱系爭土地），系爭土地之使用分區編定為「第二種住
宅區」，屬可作為建築使用之土地，各共有人對系爭土地之
應有部分詳如附表所示。系爭土地並無因物之使用目的，或
法令規定不能分割之情形，兩造亦無不分割之約定，且就系
爭土地分割方法無法達成協議。而系爭土地東側面臨15米之
沙鹿區自強路、南側面臨10米之未開闢計劃道路，現況為雜
草並無建物，參照臺中市畸零地使用自治條例第4條之規定
，及最高法院85年度台上字第2126號、92年度台上字第1692
號、93年度台上字第418號、93年度台上字第595號裁判要旨
，系爭土地之使用分區為「住宅區」時，如正面路寬超過7
公尺至15公尺，建築用地最小寬度需達3.5公尺、最小深度
需達14公尺，最小建築面積需達49平方公尺方可建築，如以
原物分割，除原告及被告何○○、何○○、林○○、周○○
、洪○○、余○○、林○○、陳○○9人符合上開規定外，
其餘共有人即被告陳○○、黃○○、林○○、林○○、林○
○、林○○、林○○、林○○、林○○、林○○、蔡○○、
何○○、陳○○13人之分配面積將成無法建築使用之畸零地
，不具分配土地之條件，則對全體共有人絕非有利。又系爭
土地如原證6所示A部分位置（面積約227.32平方公尺），基
地縱深即未達14公尺，共有人縱分配該位置面積逾49平方公
尺，仍屬無法建築使用之畸零地，該畸零地所占系爭土地面
積比例達16.28%。故系爭土地如採原物分割之分割方法，分
配A位置之共有人所分得土地仍屬畸零地，亦違最高法院前
述有關建地分割原則。蓋畸零地依建築法令之最小建築標準
（面寬3.5公尺、深度14公尺），實與每宗建築基地之合理
建築面積（面寬5公尺、深度20公尺）相距甚遠，則共有人
縱持分面積逾49平方公尺，即分配土地予該名共有人，實有
害土地之經濟效用。反之，如就系爭土地以原來狀態進行拍
賣，基於市場自由競爭，經良性公平競價之結果，可將系爭
土地之市場價值極大化，各共有人能分配之金額增加，反較
有利各共有人，且兩造或其他第三人參與競標，取得土地面
積將更大，兩造能享受利益更大，系爭土地亦可發揮更大經
濟效用，顯見系爭土地以變賣方式分割，實為最佳之分割方
法。
(二)對被告抗辯之陳述：被告何○○及何○○主張分割方案非合
法分割方案，並未將其他共有人的分割位置具體畫出，很多
共有人都欲分得被告何○○及何○○欲分得的位置，因系爭
土地北側有一塊未面臨道路的袋地，亦係系爭土地共有人洪
○○單獨所有之土地，如依被告何○○及何○○之分割方案
，雖於本件共有土地分得畸零地，日後亦可以畸零地去卡被
告洪○○的袋地，依照一般社會的交易方式，前面面臨馬路
的土地可以交換後面袋地2倍以上的土地，倘被告何○○及
何○○所提分割方案為合法方案，很多共有人都要選擇該位
置，屆時將以抽籤方式決定，故不同意被告何○○及何○○
所提分割方案等語。
二、被告答辯：
(一)被告何○○、何○○雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其
之前言詞辯論期日到庭陳述：如要分割，願保持共有。另
103年6月間，確實有和訴外人沈○○談好一坪賣10萬元，稅
金由沈○○負擔，至其他12人部分，應係沈○○又去和其他
人談。存證信函係沈○○寄的，寄件人清冊係沈○○各別拿
給共有人蓋的（被告何○○父親未在寄件人清冊上蓋章），
嗣沈○○稱買賣過程有些問題後，就不買了，所以後來也沒
有過戶。另提出分割方案，將系爭土地分成三等份，被告何
○○及何○○繼續保持共有中間的土地部分。倘左方土地有
畸零地情形而無法分割，被告何○○及何○○願承購該畸零
地，多的部分以找補方式補給原告及其他共有人。倘原告認
不公，被告何○○及何○○願就繼續保持共有之持分換算面
積，分割取得靠自強路的土地，至其他土地部分，則由原告
和其他被告繼續保持共有或變價分割。因近自強路的土地比
較大，與土地下方面臨預定10米的道路不一致，如分得土地
價值較高，亦願找補予其他被告及原告，且如將靠自強路的
土地分割予被告何○○及何○○，亦願意負擔鑑價費用。
(二)被告陳○○則以：同意變價分割，不同意被告何○○及何○
○所提出的分割方案。
(三)被告黃○○雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其之前言詞
辯論期日到庭陳述：不同意變價分割。
(四)被告林○○、林○○、林○○、林○○、洪○○、林○○即
林○○、何蔡○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何
聲明或陳述。
(五)被告林○○、林○○雖未於最後言詞辯論期日到庭，惟據其
前次言詞辯論期日到庭陳述：均同意變價分割。另被告林○
○不同意被告何○○及何○○的分割方案。
(六)被告周○○、余○○、陳○○、林○○、陳○○雖均未於言
詞辯論期日到庭，惟其等曾以書狀陳述以：同意變價分割以
終結共有關係。另被告周○○並稱倘有其他人欲承買被告周
○○持分，被告周○○亦同意以不低於每坪15萬元之價格出
售予買受人。
(七)被告蔡○○、林○○、林○○雖未於最後言詞辯論期日到庭
，惟據其前次言詞辯論期日到庭陳述及書狀答辯，則以：不
同意分割。如要分割，主張原地分割，且被告蔡○○、林○
○、林○○、林○○維持共有，至分歸何處並無意見。另因
原告與被告余○○、陳○○、林○○、陳○○均係於104年4
月始取得系爭土地之共有持分權利，被告蔡○○向地政事務
所調取其等土地登記申請書即被證2，顯示其等過戶共有持
分前，於申請書上有記明有通知優先承買權人，惟被告蔡○
○並未收到相關優先承買之通知，則認原告取得本件系爭土
地持分係不合法，自不具當事人適格。且原告明知上情，即
原告與被告余○○、陳○○、林○○、陳○○於申請登記為
系爭土地之共有人時，有如被證2之第9項備註「陳○○代理
」中，不實切結「優先承買權人已放棄優先承買權，如有不
實，出賣人願負法律賠償責任。」等情，均已侵害共有人之
優先承買權利。且以該不實內容文件成功登記為系爭土地之
共有人，置原共有人過半數之合意依土地法協議將系爭土地
出賣於不顧，旋依民法第823條及第824條起訴主張共有物分
割，其權利行使自已違反民法第148條權利行使之原則。即
原告並非系爭土地之共有人，卻請求分割共有物之權利行使
，已違反民法第184條所規定權利行使應依誠實及信用法方
法。另依被證1之存證信函表示，被告何○○等13人已經以
存證信函表示依照土地法34條之1將土地出賣予沈○○，當
時被告蔡○○亦主張有優先承買，但抵押權人吳○○及沈○
○不同意，要被告蔡○○以議價方式為之，被告蔡○○不同
意，故未依照該存證信函辦理移轉予沈○○。
三、法院之判斷
(一)原告主張系爭土地登記為兩造所共有（應有部分比例均詳如
附表），依其使用目的無不能分割之情事，兩造間未訂有不
分割之契約，且就分割方法無法達成協議等情，業據原告提
出系爭土地登記謄本、地籍圖謄本等件為證，且為被告所不
爭執，堪信為真實。又兩造為系爭土地之共有人，使用分區
均編定為「第二種住宅區」之土地，無不得合併分割之限制
，有卷附臺中市○○區○○○○○000○0○00○○○○區○
○○000000000號臺中市沙鹿區都市計畫土地使用分區（或
公共設施用地）證明書可按，是原告依上開規定訴請分割系
爭土地，自無不合。至被告蔡宜辯稱土地法第34條之1優先
承購權部分云云。惟按，「共有人出賣其應有部分時，依土
地法第34條之1第4項規定，他共有人固得以同一價格優先承
購。惟此僅有債權效力。非如承租土地建築房屋之人，對於
出租人出賣其土地時之優先購買權，具有相對的物權之效力
」、「土地法第34條之1第5項、第2項所規定之通知義務，
純屬公同共有人間之內部關係，公同共有人未踐行此項通知
義務，僅生應否負損害賠償責任之問題，對於出賣處分之效
力，尚無影響」，最高法院68年台上字第3141、2857號著有
判例。本件系爭土地現共有人原告及被告余○○、陳○○、
林○○、陳○○係於104年4月取得系爭土地之共有持分權利
時，其他共有人未獲通知行使土地法第34條之1優先承購權
，則亦僅是原共有人將其應有部分移轉登記為原告及被告余
○○、陳○○、林○○、陳○○所有，對其他共有人負損害
賠償之責任，其他共有人並不得以之對抗原告或其他共有人
即被告余○○、陳○○、林○○、陳○○，而不得對其等主
張移轉所有權之行為是無效，至被告蔡○○另主張其他共有
人曾以存證信函通知其是否優先承買一節，然事後既未成立
，自應以系爭土地現登記之所有人為實際上之所有人。故原
告請求分割系爭土地，即無不合，應予准許。
(二)再按法院定共有物之分割方法，應斟酌當事人之聲明、共有
物之性質、經濟效用及全體共有人之利益而公平決定之。經
查，本件兩造共有之系爭土地面積1396平方公尺，東側面臨
15米之臺中市沙鹿區自強路、南側面臨10米之未開闢計劃道
路，呈東側寬、西側三角狹長地形，如以原物分割，依原告
所提原證6之示意圖所示，確實黃色A部分之地，未達臺中市
畸零地使用自治條例第4條規定之最小深度需達14米，而形
成無法建築畸零地之重大損害。至被告何○○、何○○雖主
張原物分割，並提出分割方案，將系爭土地分成三等份，被
告何○○及何○○繼續保持共有中間的土地部分，惟此不僅
造成原告前述原證6示意圖A部分之畸零地，且造成土地細分
，更不利其他共有人，且即令其願將原證6示意圖A部分予以
找補買受，惟為何係由該被告2人承受，而非抽籤定之？故
此亦對未分配到之其他共有人不公；被告何○○及何○○雖
再表示願就繼續保持共有之持分換算面積，分割取得靠自強
路的土地，至其他土地部分，則由原告和其他被告繼續保持
共有或變價分割，如分得土地價值較高，亦願找補予其他被
告及原告等情，惟包括原告及其他共有人既有不同意者，此
方案亦非公平。至被告蔡○○雖主張願與被告林○○、林○
○、林○○繼續維持共有，至分歸何處並無意見等語，惟依
前述，其他共有人多有同意變價分割者，如非變價分割時，
為何係由被告何○○、何○○、蔡○○等分得，而非抽籤定
之，故亦有不公平之處，參以被告何○○、何○○之訴訟代
理人及被告蔡○○，於本院104年10月6日言詞辯論時，就原
告訴訟代理人表示：「原告同意本件系爭土地送鑑定，看鑑
定價值多少錢，原告同意接受金錢找補」等語，均表示：「
再詢問家人意見」等語，惟其後於本院2次庭期合法通知均
未到庭，亦未再提出任何書狀表示意見，本院認其等所提分
割方案，依前述說明，自難憑採。茲原告及被告陳○○、林
○○、林○○、周○○、余○○、陳○○、林○○、陳○○
均陳明願以將系爭土地變賣、由兩造分配價金之方式為分割
方法，經審酌如以將系爭土地變賣之方式為分割，以系爭土
地兩面面臨道路之狀況，其土地經濟價值將可大幅提高，更
不致造成因畸零地之產生而浪費土地資源之不利益情事，於
兩造及整體社會土地資源之利用均屬有利，且兩造如願承受
系爭土地，自可於本院變賣共有物時出面投標，或於共有人
以外之人得標後，再主張優先承買，於兩造均屬公平，故審
酌兩造之利害關係、大多數共有人之意願、共有物之性質及
土地利用價值暨經濟效用等情形，認系爭土地以採取變價分
割，而由兩造按其就各筆土地之應有部分比例分配價金之方
法分割為洽當，爰判決分割如主文第1項所示。
四、綜上所述，本院審酌系爭土地之性質、使用情形、經濟效用
及利益之均衡等情狀，認為系爭土地以採變價分割，由各共
有人分配其價金之方式為分割，較為妥當，爰判決如主文第
1項所示。
五、末按共有物分割之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯
失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，
民事訴訟法第80條之1定有明文。又按定共有物分割之方法
，可由法院自由裁量，為適當之分配，不受任何共有人主張
之拘束，是則，分割共有物之訴，既係以請求分割共有物之
形成權為訴訟標的，係合兩造之固有必要共同訴訟，原、被
告之間本可互換地位，本件原告起訴雖於法有據，但被告之
應訴實因訴訟性質所不得不然，且兩造所提出之分割方法，
僅係供法院之參考，其分割方法，對於各共有人而言，並無
勝負之問題。從而，本件原告形式上固獲勝訴之判決，然若
由被告負擔訴訟費用顯失公平，茲審酌兩造就系爭土地應有
部分之比例、分配情形等，認應由兩造按其應有部分之比例
分擔訴訟費用，方屬公允，爰諭知訴訟費用之負擔如主文第
2項所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院審酌後，認均不足以影響本判決之結果，均毋庸一一論述
，附此敘明。
七、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項前段
、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
民事第三庭 法 官 黃建都
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 12 月 15 日
書記官
附表：系爭土地之應有部分比例及應負擔訴訟費用比例
┌─────┬──────┐
│姓 名│應有部分比例│
├─────┼──────┤
│原 告│7200分之390 │
├─────┼──────┤
│被告何○○│ 25分之1 │
├─────┼──────┤
│被告何○○│ 25分之1 │
├─────┼──────┤
│被告陳○○│ 30分之1 │
├─────┼──────┤
│被告黃○○│ 30分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 20分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 50分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 50分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 60分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 60分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 60分之1 │
├─────┼──────┤
│被告周○○│ 10分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 75分之1 │
├─────┼──────┤
│被告洪○○│ 10分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ │
│即林○○ │ 150分之1 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 150分之1 │
├─────┼──────┤
│被告蔡○○│ 150分之2 │
├─────┼──────┤
│被告何蔡○│ 60分之1 │
├─────┼──────┤
│被告余○○│ 360分之54 │
├─────┼──────┤
│被告陳○○│ 800分之10 │
├─────┼──────┤
│被告林○○│ 20分之1 │
├─────┼──────┤
│被告陳○○│ 750分之105 │
└─────┴──────┘
