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裁判字號：108年訴字第2344號
裁判日期：109年05月20日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第2344號
原 告 林○○
訴訟代理人 許博堯律師
被 告 陳○○
訴訟代理人 陳○○
被 告 陳○○
訴訟代理人 黃○○
被 告 陳○○
訴訟代理人 葉玲秀律師
陳政佑律師
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年4月20日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
兩造共有坐落台中市○○區○○段○○○地號、面積三０二平方
公尺之土地應予分割，其分割方法為原告取得兩造共有本項所示
土地所有權全部，再由原告以價金補償其他共有人即被告陳○○
、陳○○、陳○○，補償金額詳如附表即各共有人應受補金額配
賦表所示。
訴訟費用由兩造按其應有部分比例各自負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告陳○○、陳○○均經合法通知，未於最後言詞辯論期日
到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之
聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告方面：
(一)原告起訴主張：
1、坐落台中市○○區○○段000地號、面積302平方公尺之土
地(下稱系爭土地)為兩造所共有，原告應有部分10分之2
、被告陳○○應有部分5分之3、被告陳○○應有部分10分
之1、被告陳○○應有部分10分之1，而系爭土地之使用分
區編定為「第二種住宅區」，此有系爭土地之登記謄本、
地籍圖及台中市政府都市計畫土地使用分區(或公共設施
用地)證明書可證。又系爭土地並無不能分割之限制，亦
無因物之使用目的而有不能分割之情事，且兩造間未訂有
不分割之特約，爰依民法第823條第1項及第824條等規定
訴請裁判分割系爭土地。
2、原告建議系爭土地之分割方法有二：
(1)系爭土地面積為302平方公尺，折算後約為91.36坪，其中
原告及被告陳○○、陳○○等3人之應有部分面積分別約
為60.4平方公尺、30.2平方公尺、30.2平方公尺，折算後
依序約為18.27坪、9.14坪、9.14坪，即使全部採原物分
割，原告及被告陳○○、陳○○等3人縱分得土地，亦無
經濟價值，顯無原物分割之可能，故以變價分割為適當。
(2)倘鈞院認為變價分割方法不適當，則原告願取得系爭土地
所有權全部，再以價金補償其他未受分配土地之共有人即
被告3人，而補償金額部分，因系爭土地每坪市價經鈞院
囑託華聲科技不動產估價師事務所鑑定後，每坪單價為新
台幣(下同)248000元，原告願以每坪單價360000元補償其
他共有人(每坪溢價112000元)，補償金額如附表即各共有
人應受補金額配賦表所示─即被告陳○○補償1973萬1600
元、被告陳○○補償329萬400元、被告陳○○補償329萬
400元。
3、並聲明：如主文所示或請求變價分割系爭土地。
(二)對被告抗辯之陳述：
1、原告對台中市中興地政事務所108年9月6日中興地所二字
第1080008632號函及附件即土地複丈成果圖(下稱108年9
月6日土地現狀圖)，及108年11月28日中興地所二字第108
0011264號函及附件即土地複丈成果圖(下稱附圖)，均無
意見。
2、原告不同意被告陳○○提出如附圖所示之分割方案，依該
方案分割，原告受分配土地無法指定建築線，亦無法建築
房屋，對原告顯然不利，而系爭土地應與鄰地合併使用，
方能發揮最大經濟效益。至於被告陳○○表示願意以價金
補償原告，原告可以接受，但補償價格之每坪單價為何，
請鈞院囑託專業之不動產鑑價機構鑑定。
3、系爭土地無法指定建築線做為合法建築基地之情事，爰再
詳述如下：
(1)系爭土地為不通公路之袋地，已為被告自承在卷，而系爭
土地目前係依寬度約2公尺左右之私設道路對外連絡文山
東巷，被告抗辯稱供通行之私設道路連接文山東巷之距離
約20公尺以上。又建築技術規則建築設計施工編第2條第1
項第3款規定：「基地應與建築線相連接，其連接部份之
最小長度應在2公尺以上。基地內私設通路之寬度不得小
於左列標準……。三長度大於20公尺為5公尺。」，則系
爭土地如欲做為合法建築基地使用者，依建築技術規則建
築設計施工編第2條第1項第3款規定，勢必與文山東巷(即
建築線)間留設5公尺之私設通路，即由同段347、353、
354、343地號等4筆土地所有人出具土地使用同意書方有
可能。倘系爭土地若無法取得前述同段347、353、354、
343地號等4筆土地所有人出具願提供5公尺私設通路之土
地使用同意書，系爭土地即無法作為合法之建築基地使用
甚明。
(2)被告陳○○所有三合院房屋應屬光復初期興建之磚瓦造房
屋，屋齡應在70年以上，屋況老舊，應屬結構安全有重大
疑慮之房屋，目前僅仰賴寬度2公尺左右之私設道路對外
通行，如遇火災或其他意外事故，勢必影響救災之困難，
客觀上應有加以拆除重建之必要。此從最高法院105年台
上字第111號民事裁判意旨，認為共有人分割共有土地上
建築之房屋，倘係老舊、非永久性、價值不高，無保存之
經濟價值時，為全體共有人就土地之利用，即非必須強予
保持，故被告陳○○所有屋齡70年以上三合院房屋，有無
強加保留必要，即值商榷。縱令在本件訴訟保留該三合院
房屋，在屋況安全結構堪慮之情形，日後被告陳○○勢必
將三合院拆除興建房屋，然以系爭土地現狀無法作為合法
建築基地之使用，被告陳○○等人新建房屋亦屬違章建築
，日後仍有遭建築主管機關以違章建築為由拆除之風險。
況目前直接面臨文山東巷之鄰地即同段328、359、351、
358地號等4筆土地正積極整合中，系爭土地如能加入，將
可大幅增加土地之經濟價值，被告3人就系爭土地應有部
分高達10分之8，如能加入相鄰土地整合，最大獲益者應
是被告3人。
(3)原告考量系爭土地之經濟價值及土地分區之合法使用，系
爭土地採變價分割應屬最佳方案，而被告反對變價分割之
理由乃在於被告陳○○一家居住該處，就被告陳○○之處
境，原告亦願秉持最大誠意解決，即由原告取得系爭土地
全部，再以每坪單價360000元補償其他未受分配土地之共
有人即被告3人，至於被告陳○○全家搬遷事宜，原告同
意給予適當搬遷補償金以利搬遷。
4、華聲科技不動產估價師事務所109年3月23日(109)華估字
第82543號函及附件鑑定報告書(下稱系爭鑑定報告)，關
於每坪單價鑑定價格為248000元，原告認為鑑定人未考量
系爭土地得與鄰地合併開發之經濟效益，價格過低，但原
告願以每坪單價360000元補償其他共有人，以求圓滿解決
系爭土地糾紛。倘被告等人願以每坪單價360000元價格補
償原告，原告亦同意讓售。
5、原告於起訴前即委託亞興測量有限公司就同段351～359地
號土地現況進行測繪，並製有現況套繪地籍成果圖可憑，
而被告陳○○所有未辦理保存登記門牌號碼台中市○○區
○○○巷0號房屋係坐落在同段351、352、358地號等3筆
土地上，其中坐落在系爭土地僅少部分房屋，房屋大部分
坐落在同段351、358地號等2筆土地上，且同段358地號土
地之分割共有物事件目前由鈞院108年度訴字第2413號審
理中，被告陳○○在358地號土地應有部分面積僅28.4平
方公尺，折算為8.59坪，同段358地號土地亦為不通公路
之袋地，原物分割顯有困難，故到庭共有人除被告陳○○
、陳○○等2人外，其餘共有人均主張變價分割。至於同
段351地號土地，被告陳○○並非該筆土地共有人，被告
陳○○所有房屋在該筆土地之佔用位置明顯為無權占用。
從而，系爭土地縱採被告陳○○提出如附圖所示原物分割
作為分割方法，被告陳○○亦僅能保留文山東巷4號房屋
之1部分，其他位於同段358、351地號土地之房屋仍不免
遭到拆除之可能。倘依原告主張之金錢補償方案，被告陳
○○就系爭土地受補償金額為329萬400元，而就同段358
地號土地之應有部分面積為8.59坪，每坪亦以360000元出
售，可得309萬2400元(計算式：8.59×360000＝3092400)
，合計638萬2800元(計算式：3290400＋3092400＝
6382800)，原告同意再給予被告陳○○1年之搬遷期間。
再原告於本件訴訟繫屬前後，均多次與被告等人協商和解
方法，被告等人並非不願出售系爭土地應有部分，而是要
求原告需以每坪390000元價格購買另加房屋補償費200萬
元(被告陳○○於109年4月1日開出之條件)，該數額遠逾
系爭土地之市場行情，亦非原告能力所及。
二、被告方面：
(一)被告陳○○部分：
1、被告對台中市中興地政事務所108年9月6日土地現狀圖及
附圖均無意見。
2、依民法第824條第1、2、3項規定及最高法院51年台上字第
271號民事判例、94年度台上字第1768號、98年度台上字
第2058號、102年度台上字第1336號及102年度台上字第
1774號等民事裁判意旨，可知分割共有物之方法，必以原
物分配有困難者，始得以變賣分割，而系爭土地以原物分
割並無困難，原告並未舉證說明系爭土地有何不能原物分
割或顯有困難之情狀，徒以無經濟價值請求變價分割，於
法不合。茲說明如下：
(1)系爭土地為被告等人之祖產，向來為被告家族長期使用，
其上有被告及被告陳○○所有門牌號碼台中市○○區○○
○巷0○0號之土、磚造建物，目前仍供被告居住及被告陳
○○使用，台中市中興地政事務所108年9月6日土地現狀
圖編號B部分即為被告居住，編號C部分即為被告陳○○使
用。又被告夫妻、子女及孫子女共10人均長期居住在系爭
土地及上揭建物，對於被告及其家族成員情感上意義深厚
，倘無法受土地原物分配，將來面臨原告訴請拆屋還地，
被告一家人將流離失所，請法院審酌多數共有人對於系爭
土地之利用感情及現狀，判准予原物分割。
(2)倘依原告主張採變價分割系爭土地，判決確定後進入變價
程序，可能發生：①各方競價，賣價飆漲，被告及原告以
外之一般共有人根本不具備與原告競價購買之經濟能力，
最終結果仍由具資金優勢之少數共有人取得土地全部，即
使由一般共有人以高價購買，將使可受原物分配之多數共
有人必須額外支出1筆價金，買回原可受原物分配土地之
不合理結果。②因台中市中興地政事務所108年9月6日土
地現狀圖編號B、C部分建物占用系爭土地面積近2分之1，
該地上物倘未處理而逕為變賣，將影響第3人之投標意願
，除原告外，其他人之應買意願較低，拍賣金額可能大幅
降低，將嚴重影響系爭土地之交易價值，共有人所得分配
之價金即可能偏低，不利於一般共有人。但因原告為土地
開發公司負責人，其主張變價分割系爭土地，可能以極低
成本取得系爭土地全部而遂行後續之開發。
3、被告主張如附圖所示分割方案，係徵詢其他共有人即被告
陳○○、陳○○等2人之意見，認為各共有人均得受原物
分配，而將附圖所示編號A部分、面積60平方公尺，分配
予原告取得，編號B部分、面積242平方公尺，分配予被告
及被告陳○○、陳○○等2人共同取得，並按應有部分比
例繼續維持共有，藉此方式分割，對系爭土地之使用現狀
衝擊最小，不致因系爭土地採變價分割方法，可能造成後
續土地與建物所有權歸屬不同人之情形。倘鈞院認為被告
提出如附圖所示分割方案不可行，被告願受系爭土地全部
之原物分配，並以價金補償其他未受分配土地之共有人，
補償金額則依系爭鑑價報告記載之每坪單價248000元計算
，被告不同意以原告主張之每坪單價360000元作為計算基
礎。
4、原告與系爭土地其他共有人並無親屬關係，其目前為「豫
成有限公司」負責人，該公司營業項目包括「新社區、新
市鎮開發案」，且原告之母、配偶亦分別擔任建設公司負
責人、監察人，可見原告具有土地開發及建設公司之背景
。又原告係於108年4月2日以買賣為登記原因取得系爭土
地應有部分10分之1所有權，其買受系爭土地應有部分時
已知應有部分面積甚小，土地上復有建物存在，難以利用
，卻仍願意購買，自應承受已知之結果，倘允許原告利用
小面積應有部分以訴訟程序牽制其他共有人必須變賣而無
法保有土地所有權，顯然有違社會之公平正義，且使原告
假地盡其用之名，壓迫資力單薄之一般社會大眾，其作法
不符合公平及誠信原則，且原告取得系爭土地應有部分後
，訴請變價分割系爭土地，應有民法第148條規定權利濫
用之情事。
5、系爭土地與毗鄰同段351、358地號土地有類似情形，即原
告均以少數應有部分之共有人訴請裁判以變價分割土地，
其中同段351地號土地之分割共有物訴訟，經鈞院臺中簡
易庭以106年度中簡字第1190號判決後，目前上訴第二審
法院，而該筆土地大多數共有人仍希維持土地利用現狀，
並維持共有，且該筆土地之共有人與被告等人均熟識，早
知現存地上物及利用情形係長期存在，自不可能如原告主
張日後對被告提出無權占有請求拆屋還地之訴訟。又同段
358地號土地之分割共有物訴訟，亦在鈞院以108年度訴字
第2413號審理中，該事件之共有人並非全數均主張變價分
割，尚有訴外人張何罔市等5位共有人主張原物分割，原
告以片面之言詞辯論筆錄指稱多數共有人均同意其變價分
割之方案，即有故意混淆之嫌。被告及被告陳○○坐落該
筆土地之建物是否保留，尚未確定，亦無如原告主張將遭
拆除之情形。
6、系爭土地長期以來均為袋地，未與附近公路有適當聯絡，
僅有1私設通路供居民出入，原告具有土地開發公司背景
，仍於108年3月7日購買系爭土地應有部分，顯然已知悉
系爭土地無法指定建築線之風險，自不能將無法指定建築
線之風險歸責於係被告主張原物分割方案所致。況系爭土
地倘將來可由私設道路通行至最近之文山東巷，文山東巷
之道路寬度為8公尺，依據建築法及台中市畸零地使用規
則，被告提出如附圖所示分割方案，甲部分之寬度為3.6
公尺，長度為15公尺，未符合狹小基地之標準，原告主張
無法指定建築線之問題，應由原告舉證說明。
7、被告補充提出系爭土地之分割方法供法院審酌：
(1)如附圖所示之原物分割方案，兩造相互找補金額無法達成
共識，經鈞院囑託鑑價後，依系爭鑑定報告評估結論記載
，各共有人應有部分價值於分割前後有所增減，即原告之
應有部分於分割後減損30008元，被告陳○○之應有部分
於分割後增加22506元，被告及被告陳○○之應有部分於
分割後各增加3751元。倘鈞院採此分割方法，則原告在系
爭土地分割後減損之應有部分價值，即應由被告等人按上
開增加之價值補償原告。
(2)倘鈞院認為如附圖所示原物分割方案並非妥適，則參照系
爭鑑定報告記載，分割前原告在系爭土地應有部分價值為
453萬1208元，被告及被告陳○○願以此金額補償原告，
取得原告在系爭土地應有部分權利，並於分割後與被告陳
○○按應有部分比例繼續維持共有。
8、原告於109年4月13日提出民事更正聲明暨準備書二狀修正
其原先主張全部變價分割方法，改為主張由原告原物取得
系爭土地全部兼以金錢補償其餘被告等人之分割方法，被
告無法同意其主張以每坪單價360000元補償其他共有人，
此因系爭土地每坪單價390000元價格，乃系爭土地及同段
351、358地號等2筆土地之分割共有物訴訟繫屬後，土地
開發公司斡旋於該3筆土地共有人及原告(建商)間，協調
目前該3筆土地絕大多數共有人之出售價格共識，原告卻
在本件訴訟改稱無力負擔，被告甚感意外，倘原告基於成
本考量，應採取由被告等人原物分配，兼以系爭鑑定報告
記載每坪單價248000元價格補償原告之方案，以利原告退
場。
9、並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)先位分割方案：①兩造共
有系爭土地應予分割，其分割方法如附圖所示編號甲部分
由原告取得，編號乙部分由被告、被告陳○○、陳○○共
同取得，並按應有部分比例繼續維持共有。②被告陳○○
應補償原告22506元，被告及被告陳○○各應補償原告
3751元。(3)備位分割方案：①兩造共有系爭土地應予分
割，其分割方法為系爭土地全部分歸被告、被告陳○○、
陳○○共同取得，並按應有部分比例繼續維持共有。②被
告及被告陳○○應共同補償原告453萬1208元。
(二)被告陳○○部分：
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以
前到場以言詞或提出書狀所為聲明及陳述略以：
1、被告對台中市中興地政事務所108年9月6日土地現狀圖及
附圖均無意見。
2、同意分割，同意依被告陳○○提出如附圖所示分割方法，
及以金錢補償原告應有部分之方案，而補償價格則聲請法
院囑託鑑定。
3、並聲明：原告之訴駁回。
(二)被告陳○○部分：
被告經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以
前到場以言詞或提出書狀所為聲明及陳述略以：
1、被告對台中市中興地政事務所108年9月6日土地現狀圖及
附圖均無意見。
2、同意分割，同意依被告陳○○提出如附圖所示分割方法，
及以金錢補償原告應有部分之方案，而補償價格則聲請法
院囑託鑑定。
3、系爭土地原為被告歷代祖先居住使用，祖先牌位亦在系爭
土地上，被告不同意出售系爭土地應有部分。
4、並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
(一)查各共有人，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依
共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法
院得因任何共有人之請求，以原物分配於各共有人。但各
共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分
共有人。原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分
配於各共有人。民法第823條第1項及第824條第1項、第2
項第2款、第3款前段分別著有明文。原告主張系爭土地為
兩造所共有，原告應有部分10分之2、被告陳○○應有部
分5分之3、被告陳○○應有部分10分之1、被告陳○○應
有部分10分之1，而系爭土地之使用分區編定為「第二種
住宅區」，此有系爭土地之登記謄本、地籍圖及台中市政
府都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書可證。
另系爭土地並無因法令限制致不能分割，亦無因物之使用
目的而有不能分割之情形，兩造間復未訂有不分割之特約
，且經兩造多次協商系爭土地之分割方法，均無法達成分
割協議，則原告為系爭土地之共有人，自得基於共有人之
共有物分割請求權訴請裁判分割系爭土地，原告此部分主
張洵屬正當，應予准許。
(二)又民法第148條規定：「權利之行使，不得違反公共利益
，或以損害他人為主要目的(第1項)。行使權利，履行義
務，應依誠實及信用方法(第2項)。」，而民法第148條係
規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行
使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要
目的，即不在該條所定範圍之內(參見最高法院45年台上
字第105號民事判例意旨)。另權利濫用禁止原則係源自誠
實信用原則，且亦須受誠實信用原則之支配，在衡量權利
人是否濫用其權利時，仍不能不顧及誠信原則之精神。故
於具體案件，如當事人以權利人行使其權利有權利濫用及
違反誠實信用原則為抗辯時，法院應就權利人有無權利濫
用及違反誠信原則之情事均予調查審認，以求實質公平與
妥當(參見最高法院100年度台上字第463號民事裁判意旨)
。再分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，法
院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全
體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主
張分割方法之拘束(參見最高法院29年渝上字第1792號民
事判例、87年度台上字第1402號、88年度台上字第600號
及93年度台上字第1797號等民事裁判意旨)。被告陳○○
雖抗辯稱原告提起本件分割共有物訴訟，主張分割方法為
變價分割，或事後修正為採原物分割兼以金錢補償等分割
方法，認為原告有前揭民法第148條規定權利濫用之情形
云云。然依前揭民法第823條第1項規定：「各共有人，除
法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。」，原告既為
系爭土地共有人之一，自得隨時請求其他共有人協議分割
或訴請法院裁判分割系爭土地，故土地共有人請求分割共
有土地，乃法律賦予之權利，原則上應認係法律權利之正
當行使，該項權利之行使應受法律之保護甚明。又依前揭
最高法院29年渝上字第1792號民事判例及93年度台上字第
1797號等民事裁判意旨，土地共有人請求分割共有物，無
論係主張原物分割、變價分割、或原物分割兼採金錢補償
等分割方法，對法院而言均屬建議性質而已，法院不受任
何共有人主張分割方法之拘束，故原告就系爭土地主張以
變價為分割方法，被告等人縱令不同意該項分割方法，即
應提出對應之分割方案供法院斟酌，並說明何以變價分割
方案不可採已足，尚無僅因原告提出變價之分割方案，系
爭土地上建物日後在變價程序「可能」遭系爭土地買受人
訴請拆除為由，遽認原告之主張即為權利濫用。至於原告
事後另提出增加「原物分割兼以金錢補償」之分割方法，
此與被告陳○○提出上揭備位分割方法大致相同，倘原告
增加該項分割方法之主張係權利濫用，則被告陳○○提出
上揭備位分割方法是否亦屬不當而不可採？再依卷內證據
資料所示，原告自取得系爭土地應有部分權利後，並未向
其他共有人即被告等人表示不會行使分割共有物之權利，
或原告亦無其他作為足以令被告等人信任不會提起分割共
有物訴訟之信賴，故原告在客觀上應無違反誠信原則而有
權利濫用之情事。況系爭土地究應如何分割，在本件訴訟
判決確定前均屬未定，被告陳○○亦未舉證證明原告提起
分割共有物訴訟，其就系爭土地在應有部分範圍內之使用
利益即已受損之情形，尚難認原告行使共有物分割請求權
即係「專以損害被告陳○○之利益」為主要目的。從而，
被告陳○○以上情抗辯稱原告提起本件訴訟有權利濫用之
情事，核與民法第148條規定權利濫用之要件不符，委無
可採。
(三)另定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關
係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值
與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為
適當而公平(參見最高法院94年度台上字第1149號民事裁
判意旨)。兩造共有系爭土地坐落台中市南屯區文山東巷
附近，地形呈倒Ｌ形，其上有被告陳○○居住使用之門牌
號碼台中市○○區○○○巷0號房屋，及被告陳○○使用
之門牌號碼台中市○○區○○○巷0號房屋等建物存在，
建物結構均為土、磚造，其餘為空地，且系爭土地為袋地
，與公路無適宜之聯絡，平時均經由狹窄之私設道路與文
山東巷對外聯絡等情，業經本院依職權囑託台中市中興地
政事務所指派測量員會同本院及兩造於108年9月3日上午
履勘系爭土地現場屬實，製有勘驗筆錄及命測量員繪製
108年9月6日土地現狀圖各1件在卷可按(參見本院卷第1宗
第69～79頁)。是系爭土地究應如何分割，始符合兩造各
共有人最大之經濟效益？又兩造間就系爭土地之分割方法
，先後有：1、原告提出主張變價分割，變賣所得價金，
由兩造按應有部分比例分配之(參見本院卷第1宗第17頁)
；2、原告提出主張原物分割，系爭土地全部分配予原告
單獨取得，再由原告以每坪360000元價格補償予其他未受
分配土地之共有人(參見本院卷第1宗第305頁)；3、被告
陳○○先位主張：「(1)兩造共有系爭土地應予分割，其
分割方法如附圖所示編號甲部分由原告取得，編號乙部分
由被告、被告陳○○、陳○○共同取得，並按應有部分比
例繼續維持共有。(2)被告陳○○應補償原告22506元，被
告及被告陳○○各應補償原告3751元。」(參見本院卷第2
宗第17頁)；4、被告陳○○備位主張：「(1)兩造共有系
爭土地應予分割，其分割方法為系爭土地全部分歸被告、
被告陳○○、陳○○共同取得，並按應有部分比例繼續維
持共有。(2)被告及被告陳○○應共同補償原告453萬1208
元。」(參見本院卷第2宗第18頁)各情。本院認為：
1、原告雖提出以「變價分割」及以「原物分割兼採金錢補償
」等分割方法供法院審酌，惟依前揭民法第824條第2項規
定，係以原物分割為原則，以變價分割為例外，即需原物
分配顯有困難時，始得斟酌變賣共有物，而以價金分配於
各共有人，故就系爭土地之分割方法，自應先考量原物分
割是否確有困難，原物分割是否可能造成對系爭土地大多
數共有人不利益之情形(如受分配土地面積過小而無法規
劃利用，或共有人無意願受分配土地等)，倘得以原物分
割作為系爭土地之分割方法，自無考量以變價方式為分割
方法之必要性。是就系爭土地而言，本院審酌兩造提出證
據資料、兩造之意願及分割後之可能經濟效益等，認為採
取原物分割仍具有可行性(詳後述)，即系爭土地以原物分
配方式並無困難，故原告主張逕將系爭土地變價分割，即
非適當之分割方法，要為本院所不採。
2、被告陳○○先位主張提出如附圖所示之原物分割，其分割
方法為「(1)如附圖所示編號甲部分由原告取得，編號乙
部分由被告、被告陳○○、陳○○共同取得，並按應有部
分比例繼續維持共有。(2)被告陳○○應補償原告22506元
，被告及被告陳○○各應補償原告3751元。」等情，此項
分割方法雖均經被告陳○○、陳○○等2人同意，但為原
告所反對，並為上開主張。本院斟酌原告取得系爭土地應
有部分權利，其目的既在於開發利用系爭土地及建造房屋
使用，而建造房屋使用當然以合法興建及取得使用執照為
前提，則系爭土地分割後能否單獨申請指定建築線及合法
興建房屋使用，即為應考量之重要事項；又被告陳○○主
張如附圖所示之分割方案，其目的在於維護目前其家族成
員居住使用文山東巷4號房屋之完整性，避免系爭土地分
割後遭請求拆屋還地及必須搬遷之風險。是依系爭土地既
為袋地，而未與文山東巷臨接，依建築技術規則建築設計
施工編第2條第1項第3款規定：「基地應與建築線相連接
，其連接部份之最小長度應在2公尺以上。基地內私設通
路之寬度不得小於左列標準……。三長度大於20公尺為5
公尺。」，則系爭土地如欲做為合法建築基地使用，欲申
請指定建築線，因系爭土地與文山東巷間目前私設通道距
離在20公尺以上(此為被告等人不爭執)，故必須與文山東
巷(即建築線)間留設寬度5公尺之私設通路，但就系爭土
地之使用現狀，該私設通道寬度僅2公尺左右，未達5公尺
寬度之標準，被告等人復未舉證證明該私設通道寬度確有
(或分割後有可能)達到5公尺以上，系爭土地使用現狀在
客觀上顯不可能申請指定建築線及合法興建房屋，故系爭
土地若依如附圖所示方案分割，原告受分配取得編號甲部
分土地將無法作為合法建築基地使用，形同廢地，對原告
甚為不利。至於被告等人固抗辯稱依附圖所示分割方案，
得以保留被告陳○○所有建物完整，避免日後遭請求拆屋
還地及搬遷之危險云云，惟此部分抗辯在現實面上顯然過
於樂觀(詳後述)，故本院認為被告陳○○提出如附圖所示
分割方案亦非妥適，仍為本院所不採。
3、又原告主張採原物分割兼以金錢補償方式，即「系爭土地
全部分配予原告單獨取得，再由原告以每坪360000元價格
補償予其他未受分配土地之共有人即被告3人」，補償金
額如附表所示；另被告陳○○亦提出採原物分割兼以金錢
補償方式，即「系爭土地全部分歸被告3人共同取得，並
按應有部分比例繼續維持共有(被告陳○○應有部分5分之
3、被告陳○○及被告陳○○等2人應有部分各5分之1)，
而由被告及被告陳○○共同補償原告453萬1208元(即依系
爭鑑定報告記載以每坪單價248000元作為補償基準」。本
院審酌原告及被告陳○○分別提出以「原物分割兼以金錢
補償」之分割方案，2者之概念大致相同，差別僅在於系
爭土地全部所有權究由原告單獨取得，或由被告3人共同
取得，並繼續按上開應有部分比例維持共有，且金錢補償
基準每坪為360000元或係248000元對兩造較為有利？且依
系爭土地分割後之規劃利用及對兩造之經濟效益而言，參
照兩造提出之證據資料為綜合判斷，認為應以原告提出之
分割方案較為妥適可採，即「系爭土地全部分配予原告單
獨取得，再由原告以金錢補償予其他未受分配土地之共有
人即被告3人，補償金額如附表所示」，爰將理由分別說
明如次：
(1)分割共有物之目的在於消滅或簡化共有關係，非有必要，
自以不再維持共有關係為適當。是依原告提出之分割方案
確已消滅系爭土地之共有關係，但依被告陳○○提出之分
割方案，固已消滅目前兩造4人之共有關係，卻重新創設
被告3人之新共有關係，其中被告陳○○、陳○○在系爭
土地尚有祖厝等建物存在，或對系爭土地有感情上之依存
，但被告陳○○則居住在高雄市，即使依被告陳○○提出
之分割方案，將系爭土地分歸被告3人共同取得，並按應
有部分比例繼續維持共有，被告陳○○對系爭土地為實際
使用收益之可能性甚低，在客觀上自無法排除日後再為分
割系爭土地，或將系爭土地應有部分出售予他人(包括被
告陳○○、陳○○或其他第3人)之可能性，故被告陳○○
目前或係基於與被告陳○○之手足親情，而同意與被告陳
○○、陳○○就系爭土地繼續維持共有，但被告陳○○之
子孫日後是否亦有相同之想法，即不得而知？是從系爭土
地日後之規劃利用等長遠著眼，被告陳○○提出之分割方
案對被告陳○○尚非最為有利。
(2)又民法第818條所稱各共有人，按其應有部分，對於共有
物之全部，有使用、收益之權者，係指各共有人得就共有
物全部，於無害他共有人之權利限度內，按其應有部分行
使用益權而言，至共有人對共有物特定部分之使用收益，
仍須徵得其他共有人全體之同意，非謂共有人對於共有物
之全部或任何一部有自由使用收益之權利。如共有人不顧
他共有人之利益，而就共有物之全部或一部任意使用收益
，即屬侵害他共有人之權利(參見最高法院62年台上字第
1803號民事判例及86年度台上字第3020號民事裁判意旨)
，而分別共有之各共有人，按其應有部分對於共有物之全
部有使用收益之權，所謂應有部分，係指分別共有人得行
使權利之比例，而非指共有物之特定部分言；共有人如逾
越其應有部分之範圍使用收益時，即係超越其權利範圍而
為使用收益，其所受超過利益，要難謂非不當得利。又土
地及其上之建物係屬不同權利客體，建物所有人如同為座
落基地之土地共有人，其使用之土地，苟超出其土地應有
部分比例者，亦不能認建物之特定部分有使用土地之正當
權源，其餘建物部分係無權使用，僅能就超出行使權利比
例範圍，依相關法律關係資以解決(參見最高法院55年台
上字第1949號民事判例及99年度台上字第1357號民事裁判
意旨)。據此，被告陳○○所有門牌號碼台中市○○區○
○○巷0號房屋，係坐落在系爭土地及同段351、358地號
土地上，而被告陳○○在系爭土地應有部分為10分之1、
同段358地號土地應有部分亦為10分之1，同段351地號土
地則無應有部分，且該建物占有使用系爭土地面積為68平
方公尺等情，業經原告提出坐落位置示意圖、同段351、
358地號土地登記謄本各1件為證，及台中市中興地政事務
所108年9月6日土地現狀圖1件可憑(參見本院卷第1宗第79
、319～323、333～337頁)，亦為被告陳○○不爭執，是
被告陳○○所有上揭房屋占有使用系爭土地面積顯然逾越
其應有部分(系爭土地面積302平方公尺，其應有部分10分
之1即為30.2平方公尺)，被告陳○○如未徵得其他全體共
有人同意，其占有使用系爭土地面積逾越應有部分，依前
揭最高法院55年台上字第1949號、62年台上字第1803號等
民事判例，86年度台上字第3020號及99年度台上字第1357
號等民事裁判意旨，被告陳○○所有上揭房屋即屬侵害系
爭土地其他共有人之權利，並應成立不當得利，系爭土地
其他共有人自得依民法第767條第1項及第821條等規定請
求被告陳○○拆屋還地，亦得依民法第179條規定請求返
還不當得利。另被告陳○○在同段351地號土地既無任何
應有部分，其所有上揭房屋坐落同段351地號土地部分，
倘無法舉證證明其占有使用具有法律上正當權源，對同段
351地號土地之全體共有人而言，自屬無權占有，任何一
共有人亦得依民法第767條第1項及第821條等規定請求被
告陳○○拆屋還地，故被告陳○○抗辯稱「與該筆土地之
共有人均熟識，早知現存地上物及利用情形係長期存在，
自不可能如原告主張日後對被告提出無權占有請求拆屋還
地之訴訟」云云(參見本院卷第2宗第19頁)，恐有過於樂
觀之嫌，故被告陳○○認為其所有上揭房屋得以完整保留
，並供其家族成員永久居住使用，均建立在「系爭土地及
同段351、358地號土地之其他共有人均『不會』訴請拆屋
還地」之前提下，本院認為被告陳○○所有上揭房屋日後
是否遭訴請拆屋還地及返還不當得利，既操諸在其他共有
人，而非被告陳○○個人得以決定，被告陳○○欲保留上
揭房屋之完整性，顯有事實上之困難。
(3)系爭土地為袋地，而未與台中市南屯區文山東巷臨接，依
前揭建築技術規則建築設計施工編第2條第1項第3款規定
，系爭土地如欲做為合法建築基地使用，欲申請指定建築
線，因系爭土地與文山東巷間之私設通道距離在20公尺以
上，且該私設通道寬度僅約2公尺，而未達5公尺之標準，
即系爭土地使用現狀在客觀上顯不可能申請指定建築線及
合法興建房屋，已如前述，可見在系爭土地上如欲合法興
建房屋居住使用，僅有與鄰地(如同段351、358地號等土
地)合併開發利用，留設5公尺以上寬度之私設通道與文山
東巷連接，方為簡便可行。是就系爭土地而言，被告陳○
○固欲將上揭房屋完整保留，供其家族成員永久居住使用
，但因上揭房屋屬於未辦保存登記之土、磚造老舊建物，
實質上亦為「違章建築」，其結構安全是否有疑慮，未經
建築專業機構鑑定，不得而知，在短期內雖不至於遭建管
機關強制拆除之風險，惟上揭房屋日後若有改建之需求，
系爭土地如無法與鄰地合併開發利用，被告陳○○及其家
族成員勢必繼續居住在「違章建築」裡，對被告陳○○及
其家族成員是否符合最大經濟效益，自有詳加斟酌之餘地
。至被告陳○○所有坐落系爭土地之文山東巷5號房屋，
日後如欲合法改建，其情形亦同。
(4)依前述，同段358地號土地之分割共有物訴訟亦在本院以
另案即108年度訴字第2413號審理中，該事件之原告即為
本件原告，而被告陳○○在該筆土地之應有部分為10分之
1，依被告陳○○在該事件審理過程，曾於109年4月15日
具狀明確表示：「就該筆土地之分割，願受原告之金錢補
償，原告倘有原物分割之意願，則原物分配兼金錢補償方
案，應優先於變價分割方案考量。」等語，此有原告提出
被告陳○○在該事件之答辯三狀可憑(參見本院卷第2宗第
44頁)，足認被告陳○○既在該事件表示願受原告以「原
物分配兼金錢補償」之分割方案，此與原告在本件訴訟審
理中追加主張「原物分配兼金錢補償」為分割方案略同，
可見被告陳○○在該事件既不再堅持採原物分割方法，則
其原有意保留上揭房屋之完整性顯然已經鬆動，在本件訴
訟是否有繼續堅持之必要性，即值商榷。
(5)原告提出上揭原物分割及以價金每坪單價360000元補償未
受土地分配之其他共有人即被告3人等分割方法，雖為被
告陳○○所拒絕(被告陳○○、陳○○於最後言詞辯論期
日均未到庭，亦未具狀表示意見)，並抗辯稱：「系爭土
地每坪單價390000元價格，乃系爭土地及同段351、358地
號等2筆土地之分割共有物訴訟繫屬後，土地開發公司斡
旋於該3筆土地共有人及原告(建商)間，協調目前該3筆土
地絕大多數共有人之出售價格共識」等語(參見被告陳○
○109年4月20日民事答辯四狀，本院卷第2宗第21頁)，亦
即被告陳○○認為系爭土地每坪單價應有390000元價格，
原告提出金錢補償價格需在每坪單價390000元以上，始有
接受之可能性。然原告於109年4月20日言詞辯論期日當庭
表示：「如被告陳○○願意以每坪單價360000元金錢補償
原告，基於公平原則，原告同意讓售。」等語，被告陳○
○卻表示僅同意以系爭鑑定報告價格即每坪單價248000元
補償原告，認為並不違反公平原則等語(參見本院卷第2宗
第13、14頁)。是原告及被告陳○○既分別就系爭土地提
出概念相同之「原物分配兼金錢補償」分割方法，則每坪
單價之補償金額高低，對其他共有人而言，乃顯而易見之
經濟利益(尤其是被告陳○○，倘因親情考量而支持被告
陳○○之分割方法，即必須支付226萬餘元補償原告，實
際上卻有可能無法對系爭土地為使用收益)，倘系爭土地
每坪單價已有如被告陳○○主張之「共識」即390000元存
在，則原告表示願以每坪單價360000元「降價」讓售，被
告陳○○卻表示不同意，僅願以每坪單價248000元補償原
告而已，並稱不違反公平原則，豈為事理之平？準此，原
告既提出願以每坪單價360000元價格(高於系爭鑑定報告
價格248000元，溢價112000元)補償其他未受土地分配之
共有人即被告3人，在客觀上較具可行性，
四、綜上所述，系爭土地為袋地，未與文山東巷臨接，日後如欲
做為合法建築基地使用，欲申請指定建築線，因系爭土地與
文山東巷間之私設通道距離在20公尺以上，未達建築法規私
設通道寬度應有5公尺之標準，系爭土地應與鄰地合併開發
利用，始具有最大經濟效益。又依原告及被告陳○○分別提
出之分割方案，經本院審酌後，認為以原告提出「原物分配
兼金錢補償」分割方法為可採，即「系爭土地全部分配予原
告單獨取得，再由原告以金錢補償予其他未受分配土地之共
有人即被告3人，補償金額如附表所示」，爰諭知系爭土地
分割方法如主文第1項所示。
五、本件為分割共有物事件，在性質上並無訟爭性，兩造地位亦
得更替，若將訴訟費用命敗訴之被告負擔，在客觀上顯失公
平，乃依民事訴訟法第80條之1規定，應由兩造按系爭土地
應有部分比例各自負擔。
六、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資
料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述
，併此敘明。
參、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第385條第1項
前段、第81條之1，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 20 日
民事第四庭 法 官 林金灶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 20 日
書記官 洪加芳
