【裁判字號】95,豐簡,554
【裁判日期】960117
【裁判案由】遷讓房屋等
【裁判全文】

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭民事判決　95年度豐簡字第554號
原　　　告　丙○○
訴訟代理人　許博堯律師
　　　　　　　　　　　　2
被　　　告　乙○○
被　　　告　甲○○
上二被告共同訴訟代理人　朱元宏律師
複代理人　　張志隆律師
複代理人　　張正祺
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於中華民國96年1月11
日言詞辯論終結，判決如下：
    主    文
被告乙○○應將坐落於台中縣豐原市○○○段687之3地號及687
地號，如附圖所示Ａ部分面積157平方公尺、Ｂ部分面積85平方
公尺及Ｃ部分面積39平方公尺，總計面積281平方公尺，即門牌
號碼為台中縣豐原市○○路山壽巷３號房屋內之物品騰空及遷出
，並將前述房屋返還予原告。
被告甲○○應將坐落台中縣豐原市○○○段第687之3地號土地，
如附圖所示Ｄ部分面積143平方公尺土地上之建物拆除，並將土
地返還原告及其全體共有人。
訴訟費用新臺幣壹萬捌仟參佰參拾元由被告乙○○負擔新臺幣捌
仟柒佰柒拾伍元、被告甲○○負擔新臺幣玖仟伍佰伍拾伍元。
本判決得假執行；如被告乙○○預供擔保新臺幣伍萬陸仟元、被
告甲○○預供擔保新臺幣壹拾貳萬零壹佰貳拾元，均得免為假執
行。
   事 實 及 理 由
壹、原告方面：
一、聲明請求判決除假執行擔保金額外，如主文第一項、第二項
    所示。
二、原告起訴主張：緣坐落於台中縣豐原市○○○段第687地號
    土地為原告所有，且原告在中華民國（下同）94年12月27日
    於鈞院民事執行處94年執字第12019號強制執行事件，拍賣
    取得被告乙○○所有同段第687之3地號土地應有部分三分之
    二之所有權，及其上未辦理保存登記之門牌號碼為台中縣豐
    原市○○路山壽巷３號房屋 (以下簡稱系爭房屋)所有權，
    並於95年2月17日辦妥同段第687之3地號土地之所有權移轉
    登記手續，惟被告乙○○未經原告同意無權占用原告所有同
    段之第687之3地號及第687地號，如附圖所示Ａ部分面積157
    平方公尺、Ｂ部分面積85平方公尺及Ｃ部分面積39平方公尺
    ，總計面積281平方公尺之系爭房屋。另一被告甲○○未經
    同段第687之3地號土地全體所有權人之同意，於同段第687
    之3地號土地上興建一如附圖所示Ｄ部分面積143平方公尺之
    建物 (門牌號為：台中縣豐原市○○路山壽巷３之1號-----
    以下簡稱系爭建物)，為此，原告爰依民法第七百六十七條
    及第八百二十一條規定提起本件訴訟；並提出地籍圖謄本、
    土地登記謄本、臺灣台中地方法院不動產權利移轉證書、臺
    灣台中地方法院證明書、臺灣省臺中縣土地登記簿、臺中縣
    豐原地政事務所網路申領《異動索引》等影本為證；並請求
    至現場測量。
三、對被告抗辯之陳述：
（一）前述第687地號土地原為訴外人朱明德與被告之父親朱清
      河二人所共有，訴外人朱明德之持分為三分之一，訴外人
      朱清河之持分為三分之二，嗣訴外人朱清河死亡後，該第
      687地號土地之三分之二持分均由被告乙○○繼承，並於
      92年4月15日辦妥繼承登記。後來被告乙○○繼承之該筆
      土地之三分之二持分遭法院查封拍賣，由系爭第687地號
      土地之共有人朱明德行使優先購買權，並於95年3月20日
      辦理所有權移轉登記，而取得該筆土地之全部所有權。訴
      外人朱明德再於95年4月間將該第687地號土地出賣予原告
      ，並於95年4月12日辦妥所有權移轉登記。
（二）對於被告甲○○辯稱系爭建物坐落於第687地號土地，且
      系爭建物係被告之父朱清河約在70幾年間雇工興建，故其
      有民法第876條第1項之法定地上權等。原告主張依學者通
      說之見解，認民法第876條第1項法定地上權之發生，須具
      備下列要件：須於設定抵押權當時，土地上已有建築物
      存在。須土地及其土地上之建築物，於設定抵押權當時
      ，同屬於一人所有，而僅以土地或建築物為抵押。須依
      拍賣而實行抵押權。須經拍賣結果，土地與建築物之所
      有人各異。該第687地號土地在70幾年間仍屬共有土地，
      並非被告之父即訴外人朱清河「一人」所有，一直到92年
      3月20日經訴外人即共有人朱明德行使優先購買權始登記
      為訴外人朱明德單獨所有之土地，以上事實觀諸該第687
      地號土地登記謄本及該第687地號土地異動索引之記載甚
      明。
（三）另被告之父親訴外人朱清河提供該第687地號土地予豐原
      市農會設定抵押之日期為79年11月6日（日後由台灣土地
      銀行股份有限公司承受並聲請拍賣）。由此觀之，該第68
      7地號土地及其上建物，在79年11月6日設定抵押權當時並
      未有同屬「一人」之情事，被告方面即無由主張民法第87
      6條第1項之法定地上權，不辯自明。又該第687地號土地
      及其上建物，並非因法院拍賣結果才造成土地及建築物不
      同所有人之情事，而是自始即存在土地及建築物不同所有
      人之情形，亦不可能成立民法第876條第1項法定地上權，
      至為明顯。故被告甲○○辯稱系爭建物坐落於系爭第687
      地號土地，其有民法第876條第1項之法定地上權云云，實
      無理由。
貳、被告方面：
一、聲明請求：
（一）駁回原告之訴及其假執行之聲請。
（二）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、被告辯稱：
（一）該第687地號土地及第687之3地號土地原為訴外人朱清河
      即被告等之父親與訴外人朱明德所共有，該二筆土地訴外
      人朱清河之應有部分均為三分之二，訴外人朱明德之應有
      部分為三分之一，訴外人朱清河過世後，該第687地號及
      第687之3地號土地應有部分三分之二之所有權均由被告乙
      ○○繼承，嗣系爭二筆土地因故遭第三人行使抵押權並向
      法院聲請拍賣，其中被告乙○○對於第687地號土地應有
      部分三分之二之所有權，由訴外人即共有人朱明德行使優
      先購買權取得，自此訴外人朱明德取得第687地號土地之
      全部所有權，訴外人朱明德再將第687地號土地出賣予原
      告，並辦妥所有權移轉登記。另被告乙○○就第687之3地
      號土地應有部分三分之二之所有權則由原告拍賣取得，而
      坐落於第687之3地號土地之系爭房屋亦被併付拍賣，而坐
      落於第687地號土地上之系爭建物則未被併付拍賣，惟查
      鈞院94年執字第12019號強制執行拍賣之拍賣公告中既已
      載明前述二筆土地及系爭房屋均不點交，表示被告二人對
      於系爭房屋及系爭建物有合法使用權，雖原告係向訴外人
      朱明德購買取得第687地號土地，原告亦應知該第687地號
      土地不予點交，則原告自應受該不點交之拘束。
（二）被告甲○○所有坐落於第687地號土地上之系爭建物，對
      於原告所有第687地號土地存有法定地上權。因被告甲○
      ○所使用之系爭建物，並非如原告所指係位於第687之3地
      號土地，而係位於第687地號土地上。又系爭建物並非如
      原告所指係由被告甲○○所搭蓋，實第687地號土地原為
      被告甲○○之父親朱清河與訴外人朱明德所共有，約在70
      幾年，訴外人朱清河因有需用而雇工興建，雖未辦理保存
      登記，惟按民法第876條之建築物應與民法第66條第1項之
      定著物為相同之解釋，尚未完全竣工之房屋，若已足以避
      風雨，可達經濟上之使用目的，即成為獨立之不動產，最
      高法院70年台上字第2221號判例可資參照，亦即民法上之
      建築物僅以足以遮蔽風雨，具經濟上使用之目的為要件，
      至建築物是否依建築法等相關法令之規定取得主管機關之
      許可並發給執照而建造，僅為行政上許可建築之條件，與
      認定其是否為獨立之不動產無涉。是訴外人朱清河雇工興
      建之系爭建物自得認為係屬民法上之建築物，並於79年11
      月8日設定抵押權給台中縣豐原市農會。
（三）該第687地號土地及其上之房屋，原均屬被告甲○○父親
      即訴外人朱清河所有，於訴外人朱清河過世後由被告乙○
      ○繼承該筆房地，嗣後該筆土地經拍賣而賣出，該第687
      地號土地拍買時，坐落其上之房屋，因建物性質上不能與
      基地使用權分離而存在，原所有權人即訴外人朱清河自得
      依民法第876條第1項之規定就該筆土地之利用主張法定地
      上權之存在，雖該建物嗣後係由被告甲○○所使用，被告
      甲○○自亦得主張該法定地上權，且該土地部分原告買受
      既因輾轉而買受，應認為原建物所有人就系爭土地所取得
      之法定地上權負擔隨即同移轉於土地之買受人即原告，原
      告仍應受其拘束，故被告係有權占有原告之系爭土地。
（四）抵押物為土地或其上建築物，因拍賣之結果，建築物與土
      地之拍定人各異時，為解決建築物之基地使用權問題與顧
      全抵押權人之利益，民法特於第876條規定法定地上權。
      詳言之，在土地及其土地上建築物同屬於一人所有，而
      僅以土地或以建築物為抵押者於抵押物拍賣時，以及土
      地及其土地上建築物同屬一人所有，而均為抵押物，如經
      拍賣，其所有人各異，均視為建築物所有人就建築物之基
      地，有地上權存在，此即為因抵押物拍賣而生之法定地上
      權。
（五）按共有係數人按其應有部分而對一物享有所有權。在應有
      部分範圍內享有完整的所有權，各共有人按其應有部分對
      於共有物之全部有使用收益之權，應有部分受到侵權行為
      之侵害時等同所有權受到侵害。因此共有人所享有之所有
      權亦可稱為具體而微的所有權。而民法第876條所稱土地
      與土地上建築物同屬一人所有，係為主張法定地上權之人
      ，必須於設定抵押權時在土地與建築物均有所有權，其目
      的有如民法第876條法定地上權之立法理由，係在不違反
      嗣後因拍賣而取得所有權之人的信賴保護下，保障原所有
      權人的使用收益權得以繼續，而共有人應有部分之所有權
      既等同一個完整所有權，故在符合民法第876條之要件後
      ，自得主張享有法定地上權。
（六）原告所稱法定地上權之主張，必須土地與建築物同屬一人
      所有。其謂一人係所有權人必須在人數上只能有一個人等
      語，係對民法第876條立法意旨不明瞭後的謬誤解讀，更
      係對在其所附學者著作中，更有為數不少的或為土地或為
      建築物為共有類型的法定地上權案例說明和論理依據，可
      以得證。
（七）依民法第876條之規定「-----視為已有地上權之設定----
      」可知只要合於要件後法定地上權即當然成立。詳言之，
      以土地為抵押者自土地之買受人領得執行法院之權利移轉
      證書之日起，建築物之所有人對該土地即取得法定地上權
      。且此項地上權之取得係依法律之規定，而非法律行為，
      依民法第758條、第759條規定之意旨，不待登記即生效力
      。且在地政實務上地上權之登記，恆被要求需雙方檢附相
      關文件印章協同辦理，惟在法定地上權發生的情形此種要
      求顯係緣木求魚，期待不可能，更斷非法定地上權制度的
      立法本旨，故法定地上權不以登記為必要。
（八）該第687地號土地原為被告之父親即訴外人朱清河與訴外
      人朱明德所共有，訴外人朱清河並於687地號土地上興建
      房屋一棟，訴外人朱清河死亡後，由被告乙○○繼承該筆
      房地，而後才以其土地上應有部分設定抵押權。故設定抵
      押權之當時土地上已有建築物存在，且設定抵押權時被告
      乙○○對土地及房屋均有所有權即法條中所謂同屬一人所
      有之原意。其後並因實行抵押權而拍賣，且拍賣結果土地
      及建築物所有人各異（土地所有人為朱明德，建築物所有
      人為被告乙○○），以上均合致民法第876條之所有要件
      ，故被告乙○○、甲○○自得主張法定地上權。
（九）民法第148條規定「行使權利，履行義務，應依誠實及信
      用方法，且不得以損害他人為目的。」查本案中，訴外人
      朱明德係近親關係所生之子，有先天上基因的缺陷，自幼
      即行為能力有所缺陷，竟能理解優先承買權的意義及繁複
      的拍賣程序及相關規範，並精準利用強制執行程序順利得
      標，且於拍定後隨即尋到買家，並順利完成買賣，其能力
      之優秀著實令人瞠目結舌且膛乎其後。因此若係合理懷疑
      無誤，原告係自始策劃與運作之人，則此法定地上權之存
      在係抵押權設定當時即屬合理可預見，原告不思索以合理
      價格補償被告，以和諧方式完成土地改建，捨此正途不為
      ，而竟大肆興訟，且不斷於私下騷擾被告，並悍然拒絕一
      切和解的提議，斷絕一切和解之管道，其心可議，其貪可
      誅。
三、證據：提出土地交換契約、土地登記謄本、地籍圖謄本等影
    本為證。
參、得心證之理由：
一、按民法第767條：所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，
    得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨
    害其所有權之虞者，得請求防止之；同法第817條至第820條
    分別規定「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共
    有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等」；「各
    共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之
    權」；「各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分
    、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意」；「共有物
    ，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。共有物之簡易
    修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。共有物之
    改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之
    同意不得為之」；是對共有人在使用、處分、變更共有物時
    之規定，換言之，共有人得依其應有部分對共有物全部使用
    、收益，但如要對共有物全部為處分、變更或設定負擔時，
    即須共有人全體同意，如對共有物全部為改良時，應經共有
    人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意，始得為之
    ；如共有人違反前述規定時，其他共有人自可請求回復共有
    物之原狀。
二、本件原告起訴主張坐落於台中縣豐原市○○○段第687地號
    土地為原告所有，且原告在94年12月27日於本院民事執行處
    94年執字第12019號強制執行事件，拍賣取得被告乙○○所
    有同段第687之3地號土地應有部分三分之二之所有權，及其
    上未辦理保存登記之門牌號碼為台中縣豐原市○○路山壽巷
    ３號房屋所有權，並於95年2月17日辦妥同段第687之3地號
    土地之所有權移轉登記手續，惟被告乙○○未經原告同意無
    權占用原告所有同段之第687之3地號及第687地號，如附圖
    所示Ａ部分面積157平方公尺、Ｂ部分面積85平方公尺及Ｃ
    部分面積39平方公尺，總計面積281平方公尺之系爭房屋。
    另一被告甲○○未經同段第687之3地號土地全體所有權人之
    同意，於同段第687之3地號土地上興建一如附圖所示Ｄ部分
    面積143平方公尺之建物 (門牌號為：台中縣豐原市○○路
    山壽巷３之1號)，為此，原告爰依民法第七百六十七條及第
    八百二十一條規定提起本件訴訟；被告則以（一）該第687
    地號土地及第687之3地號土地原為訴外人朱清河即被告等之
    父親與訴外人朱明德所共有，該二筆土地訴外人朱清河之應
    有部分均為三分之二，訴外人朱明德之應有部分為三分之一
    ，訴外人朱清河過世後，該第687地號及第687之3地號土地
    應有部分三分之二之所有權均由被告乙○○繼承，嗣系爭二
    筆土地因故遭第三人行使抵押權並向法院聲請拍賣，其中被
    告乙○○對於第687地號土地應有部分三分之二之所有權，
    由訴外人即共有人朱明德行使優先購買權取得，自此訴外人
    朱明德取得第687地號土地之全部所有權，訴外人朱明德再
    將第687地號土地出賣予原告，並辦妥所有權移轉登記。另
    被告乙○○就第687之3地號土地應有部分三分之二之所有權
    則由原告拍賣取得，而坐落於第687之3地號土地之系爭房屋
    亦被併付拍賣，而坐落於第687地號土地上之系爭建物則未
    被併付拍賣，惟查鈞院94年執字第12019號強制執行拍賣之
    拍賣公告中既已載明前述二筆土地及系爭房屋均不點交，表
    示被告二人對於系爭房屋及系爭建物有合法使用權，雖原告
    係向訴外人朱明德購買取得第687地號土地，原告亦應知該
    第687地號土地不予點交，則原告自應受該不點交之拘束。
    （二）被告甲○○所有坐落於第687地號土地上之系爭建物
    ，對於原告所有第687地號土地存有法定地上權等語為辯。
三、經查：二造對被告所辯土地及系爭房屋、系爭建物之取得及
    拍賣過程均無爭執，而該坐落於台中縣豐原市○○○段687
    之3地號及687地號，如附圖所示Ａ部分面積157平方公尺、
    Ｂ部分面積85平方公尺及Ｃ部分面積39平方公尺，總計面積
    281平方公尺，即門牌號碼為台中縣豐原市○○路山壽巷３
    號房屋為原告向法院民事執行處應買取得所有權，亦為被告
    所不爭執，前述系爭房屋既為原告所有，被告乙○○占用該
    系爭房屋即無合法權源，原告依民法第767條規定請求被告
    乙○○應遷讓交還該系爭房屋，核無不合，應予准許。
四、次查：該第687之3號土地自始至今均為共有，經本院會同台
    中縣豐原地政事務所測量人員共往現場勘測結果發現被告甲
    ○○所使用之系爭建物乃坐落在該687之3地號土地上，非如
    被告甲○○主張係坐落在第687地號上，而依被告所述該687
    之3地號土地並無分管之約定，而共有人在共有土地上建築
    建物時亦是一種對共有物之處分變更行為，依前引法條說明
    ，應得全體共有人同意始得為之，被告甲○○雖主張其所有
    坐落687之3地號上之系爭建物是其父即訴外人朱清河所建，
    訴外人朱清河死後由被告甲○○繼承，但被告甲○○並不能
    證明該系爭建物坐落之土地部分是有分管並由訴外人朱清河
    所管理使用，且又不能證明該系爭建物於建築時已得共有人
    全體同意，則訴外人朱清河於建築該系爭建物時既未經共有
    人全體同意，其餘之共有人依法自可請該訴外人朱清河拆除
    系爭建物，換言之，該系爭建物初始即屬無權使用共有之
    687 之3地號土地，其後由被告甲○○繼承，所繼承之權利
    自亦不能大於前手之被繼承人即訴外人朱清河，該系爭建物
    既屬無權占用共有之687之3地號基地，亦不能因另一被告乙
    ○○繼承訴外人朱清河第687之3地號土地之應有部分，而有
    所改變；更不能因該687之3地號土地被拍賣即變更初始之不
    合法為合法而得主張有法定地上權存在；被告甲○○僅就拍
    賣後之情事來論其有合法之法定地上權存在，但就其繼承之
    訴外人朱清河當初所建系爭建物是否合法不能證明，所為有
    法定地上權存在之主張為倒果為因，不足採信；原告既依法
    院強制執行拍賣移轉取得該687之3地號共有土地之應有部分
    三分之二所有權，自可依民法第767條、第821條規定請求無
    權占用之被告甲○○拆除系爭建物，並將土地還給共有人全
    體，原告此部分之請求為有理由，亦併准許。
五、本件係就民事訴訟法第四百廿七條第一項適用民事簡易訴訟
    程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣告得假執行；被告陳
    明如受不利判決時，願供擔保請准免為假執行，核無不合，
    爰併宣告免為假執行各應供擔保之金額。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第四百
    卅六條第二項、第七十八條、第八十五條第一項但書、第三
    百八十九條第一項第三款、第三百九十二條第二項，判決如
    主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　1　　月　　17　　日
                  臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
                                  法　官　林新竑
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　1　　月　　17　　日
                                  書記官