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臺中簡易庭 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 103,中訴,2
【裁判日期】 1031124
【裁判案由】 給付管理費
【裁判全文】
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 103年度中訴字第2號
原 告 ○○○○○商場管理委員會
法定代理人 鄭春霞
訴訟代理人 許博堯律師
複 代理人 林蕙姿
胡玉龍
被 告 陳○○
王○○
黃○○
陳○○
共 同
訴訟代理人 陳盈壽律師
被 告 楊○○
訴訟代理人 張○○
被 告 游○○
兼訴訟代理人 陳○○
被 告 ○○○○○透天商場管理委員會
特別代理人 陳惠玲律師
上列當事人間請求給付管理費等事件,本院於民國103年10月20
日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
(一)確認○○○○○商場公寓大廈社區民國100年7月10日第六屆區
分所有權人會議之提案二關於「商場與會館分割管理」之決議
為無效。
(二)被告陳○○、王○○應各給付原告新臺幣16,800元,及均自民
國101年11月30日起至清償日止,按年息5%計算之利息。
(三)被告楊○○應給付原告新臺幣33,600元,及自民國101年11月
30日起至清償日止,按年息5%計算之利息。
(四)被告黃○○應給付原告新臺幣33,600元,及自民國101年12月
14日起至清償日止,按年息5%計算之利息。
(五)被告游○○、陳○○應各給付原告新臺幣10,830元,及均自民
國101年12月14日起至清償日止,按年息之5%計算之利息。
(六)被告陳○○應給付原告新臺幣33,600元,及自民國101年11月
30日起至清償日止,按年息5%計算之利息。
(七)訴訟費用由被告負擔。
(八)本判決主文第(二)項至第(六)項於原告分別以新臺幣5,600元、5,6
00元、11,200元、11,200元、3,610元、3,610元、11,200元供
擔保後,得依序對被告陳○○、王○○、楊○○、黃○○、游
○○、陳○○、陳○○假執行;但被告陳○○、王○○、黃○
○、陳○○如各以新臺幣16,800元、16,800元、33,600元、33
,600元為原告預供擔保,得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、按法定代理人之代理權消滅者,訴訟程序在有法定代理人或
取得訴訟能力之本人,承受其訴訟以前當然停止;承受訴訟
人,於得為承受時,應即為承受之聲明;聲明承受訴訟,應
提出書狀於受訴法院,民事訴訟法第170條、第175條第1項
、第176條分別定有明文。查本件原告起訴時之法定代理人
為曾○○,嗣變更為鄭春霞,茲據原告新任法定代理人鄭○○
具狀聲明承受訴訟,有民事聲明承受暨告知參加訴訟狀附
卷可憑,核無不合。
二、按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴,但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者,不在
此限,民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。原告起
訴時,係請求:(一)被告陳○○、王○○每人應給付原告新臺
幣(下同)16,800元、(二)被告楊○○應給付原告33,600元、
(三)被告徐○○應給付原告37,140元、(四)被告黃○○應給付原
告33,600元、(五)被告游○○、陳○○每人應給付原告10,830
元、(六)被告陳○○應給付原告33,600元,及均自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。嗣於民國
102年8月20日,具狀追加○○○○○透天商場管理委員會(
下稱透天商場管委會)為被告,並追加聲明:請求確○○
○○○商場區分所有權人在100年7月10日決議分割成立被告
透天商場管委會所為之決議(即提案討論第二案,下稱系爭
決議)無效。核原告追加被告及聲明部分,其請求之基礎事
實同一,且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結,依前開規定,
自屬適法。
三、按因訴之變更、追加或提起反訴,致其訴之全部或一部,不
屬第427條第1項及第2項之範圍者,除當事人合意繼續適用
簡易程序外,法院應以裁定改用通常訴訟程序,並由原法官
繼續審理,民事訴訟法第435條第1項設有規定。原告起訴請
求被告陳○○、王○○、楊○○、徐○○、黃○○、游○○
、陳○○、陳○○,各給付16,800元、16,800元、33,600元
、37,140元、33,600元、10,830元、10,830元、33,600元,
合計193,200元,依同法第427條第1項規定應適用簡易訴訟
程序審理。嗣原告於102年8月20日具狀追加透天商場管委會
為被告,並追加聲明:請求確認系爭決議無效,而該項追加
聲明不屬民事訴訟法第427條第1項及第2項之範圍,且被告
陳○○、王○○、黃○○、陳○○不同意繼續適用簡易程序
,本院乃裁定改用通常訴訟程序,並由原法官繼續審理。
四、按原告於判決確定前,得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者,應得其同意,民事訴訟法第262條第1項
定有明文。原告於103年4月8日具狀撤回對被告徐○○部分
之起訴,而被告徐○○尚未為本案之言詞辯論,自不須得其
同意,即生撤回之效力。
五、按對於無訴訟能力人為訴訟行為,因其無法定代理人,或其
法定代理人不能行代理權,恐致久延而受損害者,得聲請受
訴法院之審判長選任特別代理人,民事訴訟法第51條第1項
定有明文。被告透天商場管委會之原法定代理人即主任委員
黃○○(亦為本件被告之一)之任期已屆滿,惟迄未另行推
選主任委員,因原告對被告透天商場管委會已提起民事訴訟
,被告透天商場管委會目前無法定代理人,故有選任特別代
理人之必要,因而向本院提出聲請。經本院向財團法人臺中
律師公會函詢,由該公會推薦陳惠玲律師擔任被告透天商場
管委會之特別代理人,爰依上開規定,選任陳惠玲律師擔任
被告透天商場管委會之特別代理人。
六、被告游○○、陳○○經合法通知,未於最後言詞辯論期日到
場,核無民事訴訟法第386條各款所列情形,爰依原告之聲
請,由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告主張:
(一)被告陳○○、王○○、楊○○、黃○○、游○○、陳○○、
陳○○等7人為原告所管理之「○○○○○商場公寓大廈社
區」(下稱系爭社區)之A、B區透天店舖之區分所有權人。
依社區規約第10條第2、3項約定,透天店舖區之管理費每月
每棟為2,600元、停車位每月200元,3個月為1期(季)收取
8,400元【(2600+200)×3=8400】。又第四台費用每月
1,180元,3個月為1期,每期3,540元,視住戶有無安裝使用
,另外收費。詎被告陳○○、王○○、楊○○、黃○○、游
○○、陳○○、陳○○先後自100年10月起拒繳管理費(含
停車位、第四台費用),各積欠如附表所示之金額,爰依社
區規約第10條第2、3項約定,請求其等如數給付。
(二)本件糾紛之緣起說明如下:100年7月10日第六屆區分所有權
人會議(下稱系爭區權人會議),其中提案討論第二案內容
略為:系爭社區中之A、B區透天店舖是否可自系爭社區分割
而出,由A、B區透天店舖自行組成獨立之區分所有權人及管
理委員會?系爭社區全部住戶總戶數為345戶(按法定戶數
應以161戶計算,詳後述),系爭區權人會議計有104戶出席
,表決結果計有84戶贊成分割,14戶不贊成分割,6戶棄權
。此後,A、B區透天店舖之區分所有權人即根據系爭決議,
另行召開區分所有權人會議及組成被告透天商場管委會,嗣
向臺中市西屯區公所辦理備查,並經該所於101年7月19日同
意備查及核發公寓大廈管理組織報備證明。100年8月6日,
反對分割及未參與系爭區權人會議之住戶展開連署,共計21
戶表達堅決反對分割之立場,其中A、B區透天店舖之區分所
有權人亦有13戶參與連署反對分割,顯見A、B區透天店舖之
區分所有權人之立場並不一致,贊成與反對分割皆有相當人
數,令原告無所適從。新成立之被告透天商場管委會於100
年9月1日發函予原告,表示自該日起,A、B區透天店舖之區
分所有權人不再向原告繳納管理費。101年8月29日,區分所
有權人即訴外人○○資產管理股份有限公司(下稱○○公司
)委託許博堯律師發函向內政部請求函釋:臺中市西屯區公
所101年7月19日公所建字第0000000000號函同意被告透天商
場管委會成立備查是否有違法令之疑義?惟內政部營建署於
101年9月4日以非其管轄業務移文臺中市政府處理。臺中市
西屯區公所於101年9月27日則函覆「本所形式上審查該會議
紀錄認為原管委會和新管委會已就公共設施部分達成分擔及
管理決議,應已符合公寓大廈管理條例第26條規定,至於嗣
後原管委會和新管委會之間爭執該份會議紀錄之決議內容有
無違法,此私權爭執實非本所所能介入,宜循司法途徑解決
」等語,原告無奈唯有提起本件訴訟謀求司法機關之解釋。
(三)系爭決議應屬無效:
1.區分所有權人不能決議准由部分之區分所有權人另組區分所
有權人會議及管委會:
(1)由區分所有權人所選出之管委會,其功能仍著重於區分所有
建物共同使用部分之使用及管理機能,而區分所有建物之共
同使用部分,最高法院係採取「因物之使用目的不能分割」
之法律見解(參照最高法院85年度台上字第966號、92年度
台上字第564號及97年度台上字第1593號裁判要旨),基於
同一法理,區分所有權人自不能以決議之方式准由部分之區
分所有權人另組區分所有權人會議及管委會。
(2)系爭社區公共設施之規劃事實上亦無法片面分割:
系爭社區就區分所有建物配置為: 263戶套房(○○公司
擁有253 戶,10戶為個人戶)、 56戶透天店面(即A、B區
)、 26戶1、2樓店面(即C區),合計345戶。系爭社區就
公共設施之配置為: 地下1、2樓564個平面汽、機車停車
位,依其設計平面圖之分配位置, 包括污水處理槽(及其
排放管路)、停車場各項設備及管制系統、社區公共用電用
水、自來水蓄水池、水塔及泵浦設備、瓦斯管線等均為全體
社區規劃使用。由前述公共設施之配置,斷然無法單獨分割
出56戶透天商場之部分(詳如證十二,藍色範圍為56戶透天
住戶,橘色範圍為其他住戶,黃色部分為公共設施,包括步
梯、電梯、廁所、停車場出入車道、垃圾集中場、台電受電
室、排風機房、信箱及走廊等)。由此以觀,縱A、B區合計
56戶透天店舖獨立分割成立,惟該56戶透天店舖之上開公共
設施或仍設置於其他商場住戶、或無法獨立排水、或無法出
入停車場,益證系爭決議事實上亦屬窒礙難行。
2.縱認區分所有權人可決議准由部分區分所有權人另組區分所
有權人會議及管委會,惟系爭區權人會議之出席人數與系爭
決議之同意人數亦不符合社區規約第3條第3項第1、5款約定
:
由社區規約第3條第3項第1、5款約定可知,凡涉及「規約之
訂定或變更」及「約定專用或約定共用事項」者,應有區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以
上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出
席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。準此,系爭決
議如未違法,將造成決議後系爭社區區分所有權人戶數減少
、原告可收取之管理費減少及區分所有建物共同使用部分管
理權及使用權之變更,依上開約定,自應有區分所有權人三
分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以
出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分
所有權四分之三以上之同意行之,始為合法。而系爭社區全
部345戶中,其中253戶屬於同一區分所有權人○○公司所有
,已佔全部戶數五分之一以上,故參照公寓大廈管理條例第
27條第2項規定,在計算區分所有權人會議決議之出席人數
及表決權,應以○○公司69戶(345×1/5=69)、A區透天
店舖32戶、B區透天店舖24戶、3樓個人戶10戶、C區店舖26
戶,以上合計161戶,以161戶計算出席人數及表決權。則依
上開約定,重大決議事項之出席人數應有161戶之三分之二
以上之區分所有權人107戶出席(161×2/3=107,小數點以
下四捨五入),始為合法,然系爭區權人會議之出席之戶數
僅104戶,未達107戶之門檻,故當日所作成之決議皆屬違法
。是原告認系爭決議應屬無效。
3.系爭決議違反公寓大廈管理條例第26條第1項規定:
(1)「A、B區透天店舖」及「C區及會館」並無各自獨立之出入
口。
(2)系爭區權人會議未作成系爭決議之前,並未有區分所有權人
過半數表示同意分割之書面存在。
(3)系爭決議應適用社區規約第3條第3項第1、5款約定,應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二
以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占
出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之,始為合法,
即應有區分所有權人107戶出席,然當日出席戶數僅104戶,
系爭區權人會議所作成之決議皆屬違法。
4.綜上所述,系爭決議明顯違反公寓大廈管理條例第26條第1
項規定,類推適用民法第56條第2項規定,應屬無效。而兩
造就系爭決議有無違反公寓大廈管理條例第26條規定,迭有
爭執,為此原告乃追加透天商場管委會為被告,並追加提起
確認之訴謀求解決。並聲明:(一)請求確認系爭決議無效。(二)
被告陳○○、王○○每人應給付原告16,800元,及均自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計算之利息。(三)
被告楊○○應給付原告33,600元,及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止,按年息5%計算之利息。(四)被告黃○○應給
付原告33,600元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,
按年息5%計算之利息。(五)被告游○○、陳○○每人應給付
原告10,830元,及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,
按年息之5%計算之利息。(六)被告陳○○應給付原告33,600
元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年息5%計
算之利息。
(四)對被告所為抗辯之陳述:
1.公寓大廈管理組織向監督機關陳報之事項,僅供監督機關事
後監督之用,不以之為該行為之合法要件:
(1)公寓大廈管理條例所規定之報備,性質上即屬報請備查,易
言之,公寓大廈管理組織向監督機關陳報之事項,僅供監督
機關事後監督之用,不以之為該行為之合法要件,從而,地
方主管機關所為之同意報備函,僅係地方主管機關對於申請
文件齊全之事實,所為之觀念通知,不生權利與(或)義務
之發生、變更、消滅或確認之法效果(參照臺北高等行政法
院91年度訴字第178號裁判要旨),故臺中市西屯區公所雖
對被告透天商場管委會所提出之文件,依公寓大廈管理條例
第26條規定為形式上書面審查,惟尚非據此即可認定被告透
天商場管委會合法與原告分割成立,被告等已非原告之區分
所有權人。
(2)況臺中市西屯區公所101年9月27日函覆原告訴訟代理人之函
文說明第2項第6點載明「本所形式上審查該會議紀錄認為原
管委會和新管委會已就公共設施部份達成分擔及管理決議,
應已符合公寓大廈管理條例第26條規定,至於嗣後原管委會
和新管委會之間爭執該份會議紀錄之決議內容有無違法,此
私權爭執實非本所所能介入,宜循司法途徑解決」等語,可
知該所雖作出被告透天商場管委會組織報備准予備查之證明
,惟系爭決議內容有無違法?仍應由司法機關詳加審認。
2.公共設施無法獨立分割:
(1)系爭社區之區分所有建物,雖可歸類為三大區,惟就公共設
施之配置,均為全體社區345戶規劃使用。另由社區公共設
施位置之配置圖示可知,56戶透天商場斷然無法從系爭社區
單獨分割,否則渠等將無法使用停車場之出入車道、垃圾集
中場、信箱及步梯走廊等共有部分。
(2)關於上開公共設施之維修保養費用,雖決議由分割後兩區管
委會按持分比例分擔,惟迄今被告透天商場管委會不僅未曾
向原告支付分文,猶坐享原告付費維修保養之各項設備外,
且發函通知56戶透天商場之住戶不再向原告繳納管理費,如
此一來,對於其他區分所有權人亦顯失公平。
(3)公共設施即全體區分所有權人之共有及共用部分既無法獨立
分割,日後倘原告與被告透天商場管委會就公共設施部分管
理之意見歧異、發生爭議時,究應如何界定雙方權責?屆時
恐造成公共設施或無人維修保養,或「一國兩制」之亂象,
不僅嚴重損及全體區分所有權人之權益,更將衍生無謂糾紛
。
3.系爭區權人會議之出席人數並未達社區規約第3條第3項第1
、5款約定之人數:
系爭區權人會議之簽到簿上,有A區住戶即訴外人林阿款、
高○○,B區住戶被告陳○○,C區住戶即訴外人楊○○(2
戶)等多名區分所有權人未出具書面委託,僅由他人代為簽
到,並未有書面委託書之存在,顯不符合公寓大廈管理條例
第27條第3項前段規定,應予剔除,故系爭區權人會議之出
席人數並未達社區規約第3條第3項第1、5款約定,即應有「
區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之
二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例
占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」,所為決
議自屬無效。
4.A、B區透天店舖及C區及會館並無各自獨立之出入口:
(1)系爭社區(包含A、B區透天店舖在內)停車場之設計及現況
,均係使用共同之出口及入口,不能分割,亦別無其他通道
可獨立進出。
(2)系爭社區之信箱室、中庭、天橋及垃圾場冷藏室等公共設施
為整體設計、共同使用,且所有住戶(包含A、B區透天店舖
在內),均需以相同之感應扣出入,可見A、B區透天店舖並
無獨立之出入口。
(3)對臺中市西屯區公所103年1月6日函覆鈞院之內容表示意見
如下:
上開回函記載「○○○○○商場一共有3個各自獨立之出入
口,分別為北側出入口、南側出入口及西側出入口,該商場
A 區及B區住戶可由西側出入口進出,而該商場C區住戶可由
北側出入口或南側出入口進出」等語,將使人誤解來函所稱
西側出入口係僅供或專供A、B區住戶所使用,實際上該西側
出入口係全區住戶所共同使用之出入口,不可不辨。
公寓大廈管理條例第26條第1項所稱之「出入口各自獨立」
,係指住宅與辦公商場混合使用之大樓,須住宅部份有獨立
之出入口,辦公商場之部份亦有獨立之出入口,該函所指北
、西、南側之出入口各自獨立,應指有3處出入口,應屬對
公寓大廈管理條例第26條第1項所稱之「出入口各自獨立」
有所誤解。
該函所稱之西側出入口,並非專供A、B區住戶所進出使用,
而是A、B、C區全體住戶皆可進出使用之出入口,上情業經
證人即臺中市西屯區公所承辦人員陳佳惠到庭結證屬實。換
言之,A、B區住戶並無獨立之出入口,至為明顯。此外,該
西側出入口,實際上經編號為門牌號碼臺中市西屯區文華路
150巷,由原證21之示意圖內容亦可證明該西側出入口絕非
僅供A、B區之住戶所出入使用。
5.系爭決議未達過半數之書面同意:
A、B區之透天店舖共計56戶,被告提出之連署同意書其上記
載共31戶簽名同意,扣除訴外人賴○○(賴○○)、羅○、
賴○○及高○○等4人後僅剩27戶,並未達過半數(即29戶
)之同意。
6.系爭決議違反公寓大廈管理條例第26條第1項之強制規定,
自屬無效:
公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體,惟由其性質觀之,已
與社團法人相當接近,故關於其意思決定機關所為決議之效
果,應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定(
參照最高法院93年度台上字第2347號裁判要旨)。民法第56
條第2項規定,總會決議之內容違反法令或章程者,無效,
其立法理由並進一步說明:總會決議之內容違反法令或章程
者,其決議當然無效,無待請求法院宣告,爰修正增列第2
項(參考公司法第191條),以防不法之徒假藉社團名義,
作成違法決議,危害公眾利益。而系爭決議違反公寓大廈管
理條例第26條第1項之強制規定,既屬無效,自應無待請求
法院宣告,被告等仍有依社區規約第10條第2項約定,向原
告繳納系爭管理費之義務。
7.本件確認之訴部分,當事人適格並無欠缺:
原告追加請求確認系爭決議無效部分,並非訴請撤銷區分所
有權人會議之決議,僅為一般確認之訴。而原告主張系爭決
議無效,被告則主張有效,並拒繳管理費或據系爭決議成立
新的管委會,兩造就此既有爭執,原告對於爭執其主張者提
起確認之訴,其當事人之適格即無欠缺。
8.被告透天商場管委會截至目前為止,實際上並未運作或提供
服務予A、B區之區分所有權人;另A、B區之56戶區分所有權
人目前除被告等外均已向原告繳交管理費,以上所述皆為不
爭之事實。如讓本社區新舊管委會之爭議繼續延燒擴大,絕
非全體區分所有權人之福,對於社區公共事務之運作及各項
公共設施之維護,將造成延滯或荒廢等不利影響,最後受害
者亦為全體之區分所有權人。
二、被告分別答辯如下:
(一)被告陳○○、王○○、黃○○、陳○○略以:
1.被告4人已非原告之區分所有權人,無向原告繳納管理費之
義務:
系爭社區原本包含透天A、B、C區及文華道會館大樓,於100
年7月10日經系爭區權人會議作成系爭決議,將透天A、B區
分割出來成立被告透天商場管委會,被告透天商場管委會並
於100年8月31日召開第一屆區分所有權人會議,嗣於101年7
月9日取得公所報備證明,且被告透天商場管委會成立後,
亦於100年9月1日發函予原告,表示自該日起不再向原告繳
納管理費,而被告4人於100年7月10日起既屬分割後被告透
天商場管委員之區分所有權人,自斯時起即無再向原告給付
管理費之義務,故原告請求恐屬無據,不應准許。
2.系爭決議並非無效:
(1)依公寓大廈管理條例第26條第1項規定,若具備該項規定之
要件,系爭社區即得將商場與會館部分分開,另行成立管委
會。而臺中市西屯區公所依同條例第26條規定為書面審查,
已確認被告透天商場管委會所檢送之資料已符合法律規定,
故依法核發公寓大廈管理組織報備證明,足見系爭社區並非
如原告所述不得區分開來,另行成立管委會。且從臺中市西
屯區公所之函文中,可知被告透天商場管委會申請報備時,
即檢附「分割管理連署同意書」,顯見被告透天商場管委會
確實經其區分所有權人過半數書面同意。
(2)至於原告所引最高法院裁判內容,係針對「共有物之所有權
分割」而言,而依公寓大廈管理條例第26條規定,並非一定
要為分割公共設施始能成立新管委會,而是經該全體區分所
有權人決議或規約明定無法分割之公共設施該如何定其共有
物之分管狀態,即該條規定之「…一、共用部分、約定共用
部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管
理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之
分配。」,此觀系爭區權人會議記錄載明:「貳、提案討論
:二、商場與會館分割管理研討:3、分割管理區域(一樓
及以上建物、公設等)註:二樓管理室及一號電梯除外。4
、B1及B2公設與二樓管理室及一樓電梯共用現有公設維修保
養廠商,費用分擔由兩區管委會按持分比例分擔。5、一樓
及以上公設、公有建物含外牆裝飾由各區管委會自行負責區
域內維修及增設…7、公基金及管理費餘額按A、B區及C區暨
會館之建物共有部分持分分配」等語自明。故原告所援引之
相關實務見解,於本件自無適用餘地。
(3)依系爭區權人會議之簽到簿,當日出席之人數至少有111戶
出席,並非原告所述僅104戶出席,且原告社區總幹事於臺
灣臺中地方法院檢察署101年度偵續字第439號案件所提書狀
中,亦清楚陳述系爭區權人會議出席每戶發500元,計107戶
等語,故實無原告所述出席人數不足問題。
(4)況區權會決議人數不足問題,依實務相關見解,為決議方法
違反法令或章程問題,屬得撤銷之事由,非當然無效,在未
經撤銷前,決議仍屬有效,原告主張人數不足,決議應屬無
效云云,恐有誤會。
(5)系爭決議過半數之書面同意需要29戶。不爭執A、B區透天店
舖之區分所有權人即賴○○(賴○○)、羅○、賴○○、高
○○沒有在連署同意書上簽名,且同意該4戶不列入連署同
意書之戶數計算。
3.綜上所述,原告和新成立之被告透天商場管委會已就公共設
施達成分擔及管理決議,應已符合公寓大廈管理條例第26條
規定,且系爭決議並非無效之決議,原告業已認同,更據此
發函群健有線電視更改第四台線路供應合約,足說明原告亦
認與被告透天商場管委會同時合法存在之事實,故原告請求
非屬其區分所有權人之被告4人繳納管理費,自屬無據等語
,資為抗辯。並均聲明:駁回原告之訴。如受不利判決,願
供擔保請准宣告免為假執行。
(二)被告楊○○略以:同被告陳○○、王○○、黃○○、陳○○
上開所述。又感應扣係透天商場樓上套房出租給學生所使用
,至於文華道會館及C區部分,除地下室停車場共用出入口
,車子進出時要用感應扣外,沒有使用感應扣。再者,採光
罩之同意書部分係其負責給文華道之住戶簽名,跟管委會分
割沒有關係,且採光罩之同意書上面還有設計圖,與連署同
意書之格式不同等語,資為抗辯。並聲明:駁回原告之訴。
(三)被告游○○、陳○○未於最後言詞辯論期日到場,惟據其等
先前到場所為之陳述,略以:同被告陳○○、王○○、黃○○
、陳○○上開所述等語,資為抗辯。並均聲明:駁回原告
之訴。
(四)被告透天商場管委會略以:
1.原告追加透天商場管委會為被告,當事人適格顯有疑義,宜
增列全體區分所有權人為被告,方具當事人適格:
(1)原告追加請求確認系爭決議無效,惟系爭決議並非被告透天
商場管委會所作成,原告以此為理由,增列透天商場管委會
為被告,當事人適格顯有疑義。
(2)依最高法院95年度台上字第1316號裁判要旨,公寓大廈區分
所有權人會議之決議事項由管理委員會執行,公寓大廈管理
條例第36條第1款(92年12月31日修正前同條例第34條第7款
規定相同)定有明文。起訴請求撤銷區分所有權人會議決議
時,應以管理委員會或全體區分所有權人為被告,始為適格
。本件雖非訴請撤銷區分所有權人會議決議而係訴請確認區
分所有權人會議無效,惟依相同之法理,即不應將透天商場
管委會列為被告,更不能僅列部分區分所有權人為被告。歷
來審判實務上,亦多以社區管理委員會為被告,而原告既為
管委會,即不能同時身兼被告,自宜增列全體區分所有權人
為被告,方具當事人適格。
2.被告透天商場管委會係依公寓大廈管理條例第26條規定,由
原告中分割出來,並召開區分所有權人會議,且向臺中市西
屯區公所辦理組織報備完成,故被告透天商場管委會係合法
有效之管委會,應無庸置疑。
3.102年1月18日開庭時,原告之訴訟代理人提出被告透天商場
管委會如能取得受告知人之住戶一半以上拒絕向原告繳納管
理費之書面資料,原告即撤回本件訴訟。惟被告透天商場管
委會係合法有效成立之管委會,而被告透天商場管委會之區
分所有權人自分割後,本即無向原告繳納管理費之義務,何
需再提出一半以上住戶之書面同意?原告此舉目的乃故意延
滯訴訟,甚者,當日庭後,原告即對受告知人之住戶喊話,
謂鈞院認被告透天商場管委會之分割及管委會之成立均不合
法,要住戶不要接受被告透天商場管委會管理,原告諸多舉
動均採兩面手法,實令被告透天商場管委會無法苟同及接受
。
4.因原告帳務不清,至今仍不願移交相關公共基金予被告透天
商場管委會,且原告前已多次向鈞院提起給付管理費訴訟(
101年度中小字第2118號、第2117號、101年度豐小字第356
號),嗣再撤回,藉故拖延公共基金移交,為免原告再藉由
本件訴訟拖延公共基金之移交及作為脅迫被告透天商場管委
會其他住戶之手段,懇請鈞院能速為審理本案,以還社區平
靜。並聲明:駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項:
(一)被告陳○○、王○○、楊○○、黃○○、游○○、陳○○、
陳○○為系爭社區A、B區透天店舖之區分所有權人。
(二)依社區規約第10條第2、3項約定,透天店舖區之管理費每月
每棟為2,600元、停車位每月200元,3個月為1期(季)收取
8,400元【(2600+200)×3=8400】。又第四台費用每月
1,180元,3個月為1期,每期3,540元,視住戶有無安裝使用
,另外收費。
(三)被告陳○○、王○○、楊 霞、黃○○、游○○、陳○○、
陳○○先後自100年10月起拒繳管理費(含停車位、第四台
費用),各積欠如附表所示之金額。
(四)系爭區權人會議其中提案二內容略為:系爭社區A、B區透天
店舖是否可自系爭社區原管理委員會(即原告)分割而出,
由A、B區透天店舖自行組成獨立之管理委員會?系爭社區全
部住戶總戶數為345戶(按法定戶數應以161戶計算),表決
結果計有84戶贊成分割,14戶不贊成分割,6戶棄權。此後
,系爭社區A、B區透天店舖之區分所有權人即根據系爭決議
,另行召開區分所有權人會議及組成管理委員會(即被告透
天商場管委員),向臺中市西屯區公所辦理備查,並經該公
所於101年7月19日同意備查及核發公寓大廈管理組織報備證
明。
(五)新成立之被告透天商場管委會於100年9月1日發函予原告,
表示自該日起,其區分所有權人不再向原告繳納管理費。
(六)A、B區之透天店舖共計56戶,故系爭決議過半數之書面同意
需要29戶。又A、B區透天店舖之區分所有權人賴○○(賴○○
)、羅○、賴○○、高○○沒有在連署同意書上簽名,該
4戶不列入連署同意書之戶數計算。
四、本件之爭點:
(一)原告請求確認系爭決議無效,有無理由?
1.當事人是否適格?
2.系爭決議是否無效?
(二)原告主張依社區規約第10條第2、3項約定,請求被告陳○○
、王○○、楊○○、黃○○、游○○、陳○○、陳○○給付
管理費,有無理由?
五、得心證之理由:
(一)按確認法律關係之訴,非原告有即受確認判決之法律上利益
者,不得提起之;確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否
之訴,亦同,民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受
確認判決之法律上利益,係指因法律關係之存否不明確,致
原告在私法上之地位有受侵害之危險,而此項危險得以對於
被告之確認判決除去之者而言(最高法院42年台上字第1031
號判例參照)。又在社團總會決議實質違法(內容違反法令
或規約),而當事人對於是否無效有爭執時,得提起確認之
訴,確認決議無效(施啟揚著民法總則參照)。本件原告為
系爭社區之管理委員會,其主張系爭決議有違反法令及規約
之情形,應宣告其無效,惟被告透天商場管委會否認之。是
系爭決議是否有效,即有不安之狀態,並因此致原告身為系
爭社區之管理委員會能否向其餘被告收取管理費之權益有受
侵害之危險,此項危險得以對於被告透天商場管委會之確認
判決除去,原告自有提起確認訴訟之利益。且原告主張系爭
決議無效,被告透天商場管委會主張系爭決議有效,進而主
張屬於其管理之A、B區透天店鋪之區分所有權人無須向原告
繳納管理費,則本件原告起訴請求確認系爭決議無效,列被
告透天商場管委會為被告,並無當事人不適格之問題,先予
敘明。
(二)按公寓大廈管理條例第1條第2項規定:本條例未規定者,適
用其他法令之規定。而公寓大廈之區分所有權人會議,主要
係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開
,其決議之性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致
之行為而發生一定私法上之效力,與民法總則篇社團法人為
規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當(92年11
月26日臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案
第2號研討結果參照)。是公寓大廈區分所有權人會議之決
議,如有「召集程序」或「決議方法」違反法令或規約之情
形,得類推適用民法第56條第1項關於社團總會之召集程序
或決議方法違反法令或章程時,社員得於決議後3個月內請
求法院撤銷其決議之規定,在未經撤銷前,仍屬有效;惟如
決議之「內容」違反法令或規約,則非屬前揭得訴請法院撤
銷之範疇,而應類推適用民法第56條第2項「總會決議之內
容違反法令或章程者,無效」之規定,認該決議無效。
(三)兩造爭執效力之系爭決議,主要在於系爭社區A、B區透天店
鋪與原管理委員會(即原告)分割,另行成立管理委員會(
即被告透天商場管委會),是否合於法令及規約。按非封閉
式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,
且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入
口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就
該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過
半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下
列各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議
,成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。
一共用部分、約定共用部分範圍之劃分。二共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方
式。三公共基金之分配。四會計憑證、會計帳簿、財務報表
、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。五全體
區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會
議之分工事宜,公寓大廈管理條例第26條第1項定有明文。
依上開規定可知,原屬同一管理委員會之社區,如欲分割單
獨成立管理委員會,須符合下列條件:1.非封閉式之公寓大
廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物。2.區內屬住
宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立
。3. 經欲分割單獨成立管理委員會之區分所有權人過半數
書面同意。4.經全體區分所有權人會議決議或規約明定前揭
第一款至第五款事項。上開公寓大廈管理條例第26條第1項
規定應屬強行規定,亦即違反前述條件者,其分割無效。
(四)公寓大廈管理條例第26條第1項既規定:「經其區分所有權
人過半數『書面』同意」,可見必須經過欲分割單獨成立管
理委員會之區分所有權人過半數出具書面,表示同意分割,
始能成立;若區分所有權人僅口頭同意,而未出具書面,即
不符合上開法條之要求,而不能算入同意人數,此為法條文
義之當然解釋,並經證人即承辦本件被告透天商場管委會報
備事宜之臺中市西屯區公所辦事員陳佳惠於本院103年5月2
日言詞辯論期日到庭證稱:「(你從何時開始接手承辦本件
?)黃○○在101年7月12日將同份文件報備1次,從那時候
起由我承辦」、「(你拿到連署同意書原本後,有無清點連
署人數是否符合法律規定?)申請報備文件符合原則規定就
可以,當時我有看連署同意書上有31戶簽名,經過我核對只
有1戶不是區分所有權人,等於有30戶簽名同意,符合法律
過半數的要件」、「(連署同意書上面有31戶簽名,是如何
認定,因為上面簽名的人數超過31人?)劃掉的部分就沒有
算,被劃掉的部分都是姓名跟簽章不符的,或不是所有權人
的」、「(31戶中哪一戶不是所有權人被你剔除掉?)編號
26的王雅惠」、「(關於姓名跟簽章不符的部分,因為法條
的要求是書面同意,所以只要不是本人簽名,而是由他人代
簽的部分,公所都劃掉嗎?)是的,公所審查分割連署同意
書的原則就是同意書上必須是本人簽名,不能由他人代簽」
等語明確(見該次筆錄第3、4頁)。
(五)經查,系爭社區A、B區透天店鋪計有56戶,過半數之書面同
意需29戶之事實,為兩造所不爭執(見本院103年2月14日言
詞辯論筆錄第2頁)。而依卷內臺中市西屯區公所103年3月
11日公所建字第0000000000號函所檢送之分割管理連署同意
書原本所示,併參酌證人陳佳惠前揭證詞,可見臺中市西屯
區公所採納認定合格之同意分割30戶分別為編號:1.林○○
。2.陳○○。3.陳○○。4.賴○○。5.黃○○。6.羅○。7.
林○○。8.張○○。9.黃○○。10.賴○○。11.高○○。
12.楊○○。13.黃○○。14.呂○○。15.呂○○。16.楊○○
。17.柯○○。18.林○○。19.林○○。20.楊○○。
21.徐○○。22.劉○○。23.林○○。24.陳○○。25.陳○○
(編號26王○○因非區分所有權人,而經區公所承辦人剔
除,業如前述)。27.賴○○。28.賴○○。29.吳○○。30.
王○○。31.林○○。惟其中編號4.賴○○、6.羅○、10.賴
○○、11.高○○均未在連署同意書上簽名,該4人不列入連
署同意書之戶數計算,為兩造所不爭執,已如前述,自應予
以剔除。又依被告陳○○、王○○、黃○○、陳○○103年2
月24日答辯(二)狀所提出之分割管理連署同意書影本所示,其
等已自承上開編號5.黃○○、7.林○○、8.張○○等3人均
未出具書面表示同意分割,而僅口頭同意,而由他人代為在
分割管理連署同意書上簽名,參諸上述說明,亦不能算入同
意之人數。則西屯區公所採計之30戶,扣除前揭編號4.賴○○
、6.羅○、10.賴○○、11.高○○、5.黃○○、7.林○○
、8.張○○等7戶後,僅餘23戶,未達過半數(29戶)之標
準。亦即,系爭社區A、B區透天店鋪另行成立管理委員會之
事,並未經該部分區分所有權人過半數之書面同意,揆諸上
開說明,自與公寓大廈管理條例第26條第1項之規定有違。
而系爭決議通過A、B區透天店鋪自成一管理委員會(即被告
透天商場管委會),即因違反法律強行規定,而應認定系爭
決議無效。
(六)承上所述,系爭決議既屬無效,則A、B區透天店鋪之區分所
有權人,依法仍屬原告所管理,自應依規約向原告繳納管理
費,被告陳○○、王○○、楊○○、黃○○、游○○、陳○○
、陳○○抗辯其等非屬原告所管理,不負有向原告繳納管
理費之義務云云,尚非有據。按區分所有權人或住戶積欠應
繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達
相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管
理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息,公寓
大廈管理條例第21條定有明文。次按給付有確定期限者,債
務人自期限屆滿時起,負遲延責任。給付無確定期限者,債
務人於債權人得請求給付時,經其催告而未為給付,自受催
告時起,負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀,或依督
促程序送達支付命令,或為其他相類之行為者,與催告有同
一之效力。遲延之債務,以支付金錢為標的者,債權人得請
求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者,仍從其
約定利率。應付利息之債務,其利率未經約定,亦無法律可
據者,週年利率為5%,民法第229條第1、2項、第233條第1
項、第203條分別定有明文。本件原告主張被告陳○○、王
○○、楊○○、黃○○、游○○、陳○○、陳○○積欠之管
理費數額如附表所載,為其等所不爭執。從而,原告依社區
規約及公寓大廈管理條例等規定,請求被告陳○○、王○○
、楊○○、黃○○、游○○、陳○○、陳○○各給付積欠之
管理費(詳如附表),及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止,按年息5%計算之利息,為有理由,應予准許。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及舉證,核與判
決結果不生影響,爰不逐一論述。
七、本件分案時原為簡易事件,嗣已裁定改用通常訴訟程序,有
如前述。原告就主文第(二)項至第(六)項部分請求本院依職權宣
告假執行,容有誤會,應認原告係就此部分聲請供擔保假執
行,另被告陳○○、王○○、黃○○、陳○○亦皆陳明願供
擔保請准宣告免為假執行,經核均無不合,爰分別酌定相當
之擔保金額併准許之。
八、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法 官 羅智文
以上為正本係照原本作成。
如不服判決,應於送達後20日內,向本院提出上訴狀並表明上訴
理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴,應於判決送達後20日
內補提上訴理由書(須附繕本0)。如委任律師提起上訴者,應
一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 103 年 11 月 24 日
書記官
附表
┌─┬──────┬───────┬───────────┬─────────┐
│ │ 姓 名 │未 繳 期 間│ 積 欠 金 額 │ 備 註 │
│ │(社區編號)│ (年/月) │ (新臺幣) │ │
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│ │ 陳○○ │100/10至101/09│16,800元 │權利範圍各二分之一│
│1│ 王○○ │ │16,800元 │第四台費用已繳清 │
│ │ (A1) │ │8400×4÷2=16800 │ │
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│2│ 楊○○ │100/10至101/09│33,600元 │未安裝第四台 │
│ │ (A25) │ │8400×4=33600 │ │
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│3│ 黃○○ │100/10至101/09│33,600元 │未安裝第四台 │
│ │ (A33) │ │8400×4=33600 │ │
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│4│ 游○○ │101/01至101/09│10,830元 │權利範圍各二分之一│
│ │ 陳○○ │ │10,830元 │前開期間管理費25,2│
│ │ (B6) │ │(8400×3-3540)÷2 │00元中只繳3,540元 │
│ │ │ │=10830 │ │
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│5│ 陳○○ │100/10至101/09│33,600元 │第四台費用已繳清 │
│ │ (B16) │ │8400×4=33600 │ │
└─┴──────┴───────┴───────────┴─────────┘
註:管理費3個月1期,每期8,400元