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臺灣臺中地方法院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 102,訴,1271
【裁判日期】 1021213
【裁判案由】 拆屋還地
【裁判全文】
臺灣臺中地方法院民事判決 102年度訴字第1271號
原 告 張○○
訴訟代理人 許博堯律師
被 告 黃蕭○○
兼 上一人
訴訟代理人 黃○○
被 告 黃○○
兼 上一人
訴訟代理人 黃○○
被 告 黃○○
兼 上一人
訴訟代理人 黃○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國102 年
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落臺中市○○區○里段○○○地號土地如附圖所示B
部分（面積一一三‧一三平方公尺）及臺中市○○區○里段○○
○地號土地如附圖所示C部分（面積二‧九四平方公尺）上未辦
理保存登記之地上物拆除後，將上開土地（面積合計一一六‧○
訴訟費由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣壹佰參拾壹萬伍仟肆佰陸拾元為被告供擔
保後，得假執行。但被告以新臺幣參佰玖拾肆萬陸仟參佰捌拾元
為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：
(一)緣坐落於臺中市○里區○里路000○000地號土地（下稱系爭
土地）為原告繼承取得之土地，原告與被告之先人在日據時
代之昭和10年（即民國24年）訂立未定期限之租地建屋契約
，由原告之先人提供土地予被告之先人興建房屋。光復後由
原告之被繼承人張○○繼承系爭土地之所有權，被告之被繼
承人黃○○則繼承系爭土地之租賃權。後原告之被繼承人張
○○、被告之被繼承人黃○○均死亡，現由原告繼承系爭土
地所有權，被告則繼承系爭土地之租賃權，系爭土地之租賃
契約當事人為原告與被告，每年地租為新臺幣（下同）32,3
36元。
(二)系爭土地之租地建屋契約，雖未明定租賃之期限，然依契約
之目的探求，應解為訂有租至房屋不堪用為止之期限。系爭
土地上被告所有之門牌號碼臺中市○里區○○路00號未辦理
保存登記之房屋（下稱系爭建物），自昭和10年起至今屋齡
已達78年，遠逾行政院發佈之「固定資產耐用年數表」內所
訂磚瓦造房屋耐用年限25年之合理使用年限，系爭建物老舊
、漏水嚴重，被告在屋頂部分大面積以帆布覆蓋，甚至將屋
後屋頂變更為鐵造波浪鋼板，以防止漏水，益徵系爭房屋須
賴被告不斷整修、補強始能避免傾頹，客觀上可認系爭建物
存續年限業已屆滿，且達不堪使用之程度，原告特依土地法
第103條第1款之規定，終止兩造間之不定期租地建屋契約。
(三)綜上，爰聲明：(1)被告應將坐落系爭土地上如附圖所示B部
分（面積為113.13平方公尺）、C部分（面積為2.94平方公
尺）上系爭建物拆除後，將系爭土地返還予原告。(2)前項之
請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：
(一)系爭土地為原告之先人出租予被告之先人，並由被告之被繼
承人黃○○於系爭土地上建造系爭建物，系爭建物由被告繼
承，被告亦按期交付租金32,336元。系爭建物屋況迄今均屬
完好，無不堪使用之情狀，屋內配備均為日常生活所需，且
目前被告黃蕭○○、黃○○、黃○○等均居住於內，系爭建
物並無何已達不堪使用之情形。
(二)系爭建物雖為磚造房屋，惟無坍塌、滅失或不堪使用之情狀
。雖已建造完成許久，然並未達78年之屋齡。又行政院固有
建築物之折舊標準，惟該目的並非係提供取回租賃物之用途
，該標準係攤提折舊所用，房屋是否達不堪使用，不得以該
折舊標準為據。原告主張依土地法第103 條第1 款終止契約
，並無依據。
(三)兩造之先人就系爭土地已訂定未定期限之租地建屋契約，可
見雙方並無所謂契約年限屆滿之問題，且系爭建物目前尚有
被告黃蕭○○等人居住於內，除系爭建物外，無其他住所可
供居住，原告訴請拆屋還地，無非覬覦系爭土地之商業利益
，為滿足一己之利益而棄兩造先人訂立契約之本意於不顧，
原告主張拆屋還地係以損害他人為主要目的，已構成權利濫
用，違反誠信原則。
(四)綜上，並聲明：(1)原告之訴駁回。(2)如受不利判決，被告願
供擔保，請准宣告假執行。
三、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地為原告所有。
(二)原告祖先張○與被告之先人黃○○於昭和10年（民國24年）
就系爭土地有訂立租地建屋契約，未約定租賃期限。
(三)系爭土地上未辦保存登記之系爭建物為被告等人之被繼承人
黃○○、黃○○陸續興建，由被告等人繼承。
四、法院之判斷：
(一)原告主張系爭土地上之系爭建物已達合理使用年限而不堪使
用，爰依土地法第103條第1款終止雙方間之租地建屋契約，
請求將系爭建物拆除，返還系爭土地予原告等語，為被告所
否認，並以前詞置辯。則本件之爭點厥為：(1)原告主張兩造
間未定期限之租地建屋契約，因房屋存續年限屆滿，而有契
約年限屆滿之情形，終止租約有無理由？(2)原告主張系爭建
物已達合理使用年限而不堪使用，存續年限已屆滿，有無理
由？
(二)原告主張兩造間未定期限之租地建屋契約，因房屋存續年限
屆滿，而有契約年限屆滿之情形，終止租約有無理由？
(1)按法律解釋在於探求法律客觀之規範意旨，其主要方法因素
，標準有五：１法律文義。２體系地位。３立法史及立法資
料。４比較法。５立法目的。法律文義固屬法律解釋之界限
所在，一切解釋方法均不得超過其可能的文義。但法律概念
具有多義性，除概念核心外仍有灰色之邊際地帶，其射程之
遠近，得在可能文義範圍內，參酌體系解釋、歷史解釋、比
較法與立法目的等解釋方法而予判定。土地法第103條所定
：「租用建築房屋之基地，非有左列情形之一，出租人不得
收回：一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令
之使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠
租金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人
違反租賃契約時。」此為房屋基地租賃契約出租人收回土地
之法律根據，依司法院院解字第4075號解釋，本條第1款僅
於契約定有期限者始適用之，若同條第2款至第5款之規定，
則不問契約是否定有期限均有適用，顯係以法律文義之核心
內涵為探求法規意旨之方法。惟按繼續性契約得依其是否定
有期限而分為定期契約與不定期契約二大類別，依私法自治
、當事人意思自主之原則，前者應賦予雙方當事人期限利益
之保障，後者則不受期限利益保護，除依契約性質及目的或
另有習慣可為相反解釋外，當事人得隨時予以終止。質言之
，未定期限契約當事人所受保障，原則上應劣於享有期限利
益保障之定期契約，此為私法自治原則下區別定期契約與不
定期契約實益所在，且係吾國民法債編關於租賃、借貸、僱
傭等各類繼續性契約一再揭示之原則。土地法第103條為基
地租賃出租人收回土地之唯一根據，倘謂定有期限租賃契約
之出租人，得依本條第1款至第5款規定請求收回土地，未定
期限租賃契約之出租人，僅得根據同條第2款至第5款收回土
地，則與法律對於定期契約之保障優於不定期契約之原則相
違。易言之，參酌定期契約與不定期契約在法律秩序內之構
造、原則及價值判斷，依體系解釋之方法，上開法律概念所
用「契約年限屆滿」之文字，不應侷限於法律文義之核心概
念，僅於契約當事人對於契約定有期限始有適用，即最高法
院89年度台再字第7號暨88年度台上字第1852號裁判意旨，
亦均肯定土地法第103條第1款得適用於未定期限之租賃。是
以土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為其目的
者，非有相當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃
之期限，依契約之目的探求當事人之真意，亦應解為定有租
至房屋不堪使用時為止之期限。兩造就系爭土地之租賃關係
為不定期限，依前開說明，應租至系爭房屋不堪使用時為止
，被上訴人並無同意上訴人重建之義務，否則在不定期基地
租賃，只要承租人有重建房屋之必要，出租人即有同意之義
務，除非承租人有違反租賃契約之情事，出租人即永久不得
收回基地，不定期限變成無限期，幾與喪失所有權無異，顯
失租賃之意義。故土地法第一百零三條第一款規定非因契約
年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地，所謂「年
限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而言；在
不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止。
(2)次按基地租賃契約，既以承租人建築房屋使用為其目的，縱
當事人未明定其期限，仍應參諸訂約目的及契約性質，以建
築之房屋已達相當之使用期限為契約之年限，與所謂未定期
限之租賃契約並不相同，此參最高法院30年度渝上字第311
號民事判例之意旨甚明。又房屋基地出租人僅於有土地法第
103條各款之情形，始得收回其土地。該條文第2款至第5款
，偏重於承租人之保障，其立法意旨，乃基於保障承租人之
土地政策，使承租人僅於違反法令使用基地、轉租基地於他
人、積欠租金額達2年以上、違反租賃契約等可歸責於承租
人一方之情形，始負返還土地之義務；惟為兼顧所有權之保
障，使私有財產制度與所有權社會化間達其平衡，促使土地
資源適當利用，暨提昇社會整體經濟利益，仍應於契約已歷
相當期限後，使出租人得收回土地再行利用，此為同條第1
款立法意旨所在。揆諸上述，當事人未約定租賃期限時，參
酌此類契約之性質及目的，另參諸同條第1款之立法意旨，
仍應許出租人於契約存續已歷相當年限後，收回其土地再行
利用，而有同條第1款之適用，不得謂出租人僅得依同條第2
款至第5款之規定收回其土地。綜上所述，土地法第103條第
1款所謂「契約年限屆滿」，除指當事人約定之契約年限屆
滿外，參酌前述體系解釋之方法，並探求此一條文使出租人
得收回土地再行利用，保障私有財產、提昇整體土地效能之
立法意旨，尚應擴張其射程，及於「依契約性質或訂約目的
可資判定之存續年限屆滿」而言。故基地租賃契約，當事人
未約定租賃期限時，仍應參酌此類契約之性質定其存續年限
，而其客觀上可資判定之存續年限業已屆滿，仍應許出租人
收回土地再行利用，而有本條第1款規定之適用。
(三)原告主張系爭建物已達合理使用年限而不堪使用，存續年限
已屆滿，有無理由？
(1)原告之先人與被告之先人於昭和10年間訂立租地建屋契約，
被告之被繼承人黃○○、黃○○於系爭土地上建築系爭建屋
等情，為兩造所不爭執，業如上述。系爭建物之門牌號碼為
臺中市○里區○○路00號，整編前為臺中縣后里鄉○○路00
號，於臺灣光復後之
里鄉○○路00號，有戶籍登記謄本在卷可稽（見本院卷第14
1頁至第146頁），可認系爭建物至少已存在67年許，應堪認
定。又觀之卷附系爭建物之照片，屋況老舊且部分樑柱已腐
朽或斷裂，房屋前門屋簷之橫樑斷裂造成屋簷傾斜，屋頂之
瓦片因年久失修，被告已將之換為波浪鋼板，且屋頂以帆布
遮蓋並以磚頭壓住帆布，防止雨天漏水，屋內漏水嚴重，多
處天花板均有潮濕現象等情，有現場照片12張附卷可佐（見
本院卷第94頁至第99頁）。復經本院於102年8月15日履勘現
場，依勘驗筆錄所載：系爭建物為磚造瓦頂之一層樓建物，
大門為鐵捲門式，大門上方之屋頂樑柱為木質，有腐朽斷裂
之情形，屋內牆壁以水泥粉刷，建物有部分屋頂為浪板等情
，有勘驗筆錄附卷可證（見本院卷第89頁至第91頁），足見
系爭建物之屋簷橫樑確已因老舊腐朽而斷裂，不再具有承擔
屋頂重量之功能，該橫樑已喪失應有之功能。本院履勘現場
時，系爭建物部分屋頂已另改為波浪鋼板，且屋頂左側以帆
布遮蓋並暫以磚頭壓住，足認原有屋頂已殘破毀壞而不堪使
用。系爭建物屋內天花板多處均有潮濕痕跡，系爭建物漏水
問題嚴重，且因建物老舊而多次並多處重建，益徵系爭建物
應已逾合理使用年限。又雖最高法院51年台上字第2987號判
例載：租用建築房屋之土地，非有土地法第103條所列各款
情形之一，出租人不得收回，縱該地上所建之房屋因故滅失
，而租用基地之契約要未失其存在，承租人仍得申請重建，
且其申請重建之屋，除契約別有約定者從其約定外，不問是
否與原狀相符，出租人均有同意重建之義務；其所謂房屋因
故滅失，係指房屋因火災焚燬等而致滅失而言，與本件被告
系爭建物因年久破舊不堪之自然因素而有重建必要之情形不
同，是自無上開判例意旨所指原告負有同意被告重建之義務
。
(2)綜上所述，系爭建物確已屆使用年限，須賴不斷整修、補強
始能避免傾頹，從建築結構之安全性而言，實已不合台灣地
區多地震威脅之居住需要。再參酌系爭建物之經濟價值、系
爭土地發展等影響整體社會利益之一切因素，足認系爭建物
確已逾相當使用年限，客觀上已達不堪使用之程度，應可認
定。被告抗辯系爭建物尚可使用云云，與事實不符，自難採
憑。
(四)又本件當事人間雖存有未定期限之租地建屋契約，惟系爭建
屋已達合理使用年限，客觀上已可判定系爭建屋存續年限已
屆滿，業如前述，揆諸前開說明，應認原告得依土地法第10
3條第1款終止該租地建屋契約。本院審酌原告行使終止權，
並無違反公共利益，亦非以損害他人為主要目的，被告抗辯
原告終止租地建屋契約係權利濫用，悖於誠信原則云云，並
無所據。
五、綜上所述，本件原告主張系爭土地上之系爭建物已達不堪使
用之程度，合於土地法第103 條第1 款規定之契約年限屆滿
，於終止租約後請求被告應將系爭土地上之系爭建物拆除，
並將系爭土地返還予原告，即無不合，應予准許。
六、本件原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合
，爰各酌定相當擔保金額，准予宣告假執行。並依民事訴訟
法第392條第2項規定，依職權宣告被告亦得於預供擔保後免
為假執行。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之陳述、攻擊方法及舉證，均
對本判決之結果，不生影響，爰不一一論述，亦附敘明。
八、訴訟費用負擔及宣告假執行、免為假執行之依據：民事訴訟
法第78條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
民事第一庭 法 官 戴博誠
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院
提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中 華 民 國 102 年 12 月 13 日
書記官 王麗麗
