臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　　96年度上易字第37號
上　訴　人　丁○○
　　　　　　戊○○
　　　　　　丙○○
　　　　　　乙○○
兼上列四人
訴訟代理人　甲○○　　住台中縣神岡鄉○○路48號
被　上訴人　己○○　　住台中縣大雅鄉○○路○段203號
訴訟代理人　陳宏盈律師
複　代理人　許博堯律師
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國95年ll月
10日臺灣臺中地方法院95年度訴字第2032號第一審判決提起上訴
，本院於96年5月2日言詞辯論終結，判決如下：
    主  文
上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
    事實及理由
一、按「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第255
    條第l項第2款至第6款情形，不在此限」，民事訴訟法第446
    條第l項定有明文。本件上訴人於原審主張被上訴人應依民
    法第544條及地政士法第26條之規定，對上訴人負損害賠償
    責任，上訴後，除依上開規定外，另追加應依民法第l84條
    第l項前段、第184條第2項之規定請求被上訴人負損害賠償
    責任（見本院卷第35頁背面），而其所訴之原因事實均屬相
    同，核屬民事訴訟法第255條第l項第2款「請求之基礎事實
    同一者」，依上開規定，上訴人之追加，於法尚無不合，先
    予敘明。
二、上訴人起訴主張：上訴人五人原為台中縣清水鎮○○段海風
    小段88地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，嗣經訴外人
    王福營、王金德及賴秀鈴介紹，將系爭土地全部（面積11,0
    71平方公尺）以新台幣（下同）16,075,092元之價格出售予
    訴外人林進春，雙方於民國（下同）94年ll月28日於被上訴
    人之代書事務所簽訂土地買賣契約書，同時並委由被上訴人
    辦理土地過戶、稅務及登記等一切事宜。詎簽約之日離開被
    上訴人事務所後6小時即同日18時左右，訴外人王福營、王
    金得及賴秀鈴三人即來電告知被上訴人通知轉達上訴人，系
    爭土地買賣辦理移轉登記，尚需另外補繳遺產稅1,046,817
    元，次日介紹人又至上訴人丁○○處所，告知上訴人如不補
    繳遺產稅而未辦理移轉登記，即有違約沒收定金1,000,000
    元或加倍賠償問題。伊於簽約前並不知應補繳遺產稅之事，
    經查詢他人始知依遺產及贈與稅法相關規定，系爭土地如於
    五年內有買賣而未作農用之情事，應繳納遺產稅。而被上訴
    人於訂約前並未告知伊上開情事。被上訴人既受上訴人委託
    辦理系爭土地買賣事宜，即有告知上訴人補繳遺產稅之義務
    ，使上訴人可考慮提高買賣價金或五年後再行出售，然因被
    上訴人故意或疏失，竟未告知上訴人此一事實，其後上訴人
    為免違約，已依約繳納遺產稅款。被上訴人顯有違反善良管
    理人之注意義務甚明，而其未告知又有違委任本旨，未保障
    上訴人財產權益，違反業務上應盡之義務，致伊受有1,046,
    817元之損害，為此依民法第544條債務不履行及地政士法第
    26條損害賠償之規定，訴請被上訴人給付上訴人各209,363
    元及法定遲延利息，併為願供擔保，請准宣告假執行之聲請
    。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴，
    聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人等各209,36
    33元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計
    算之利息。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。併稱：
    (一)本件被上訴人並未具備地政士執照，惟對外仍以己○○代
    書事務所之名從事業務，使人誤認其為地政士，如被上訴人
    無稅捐專業能力，本即不得從事與土地登記稅務有關業務，
    更不得從事受委任處理地政士始得為之之業務，惟被上訴人
    皆未告知，刻意隱瞞，致使本件依經驗法則及社會常態，一
    般有執照地政士皆會積極主動告知應納稅款之事，被上訴人
    卻遲延於簽訂系爭契約之後六小時始由仲介人轉告知，可知
    被上訴人有故意不告知之處，依民法第184條第l項規定，應
    負侵權行為損害賠償責任。(二)被上訴人未依法取得地政士證
    書，竟受上訴人託辦地政士業務，違反地政士法第49條規定
    。且土地登記之送件及領件工作，得由其僱用之登記助理員
    為之，地政士法第29條訂有明文，被上訴人既為何秋桂地政
    士僱用登記助理員，代撰買賣契約已超越登記助理員之工作
    範圍。(三)上訴人固曾委任地政士蔡銘嘉辦理系爭土地繼承登
    記，並由蔡銘嘉辨理申請免徵土地遺產稅及贈與稅，然而申
    請免徵納遺產稅，與是否知悉五年內不得轉售之限制，係屬
    二事，上訴人非土地登記專業代理人或學習法律之人，實難
    得知五年內出售需補繳遺產稅一事，且若上訴人等事前早已
    知悉，為何買賣仲介人事後要緊急告訴上訴人需繳納遺產稅
    ，可知上訴人並不知悉出售之限制。(四)被上訴人陳稱從事土
    地代書職業二十餘年，本件系爭買賣買方林進春委託被上訴
    人代辦買進過戶業務，賣方即上訴人依習慣當係委託被上訴
    人代辦賣出過戶業務，且土地買賣過戶登記，自應包含與買
    賣土地有關之稅務事項及所有權移轉登記，被上訴人當有告
    知稅務之義務。然而代書費由何方支付，與委任關係是否存
    在係屬二事，況地政士業務計費標準皆以「件」為單位，未
    明列簽約費、鑑界費、撤銷列管費、稅務諮詢費等，坊間並
    無所謂「稅務諮詢費用」。(五)被上訴人於簽約前在政府土地
    資訊網下載系爭土地登記資料，以其專業實務經驗確知上訴
    人繼承系爭農地未滿五年出售，有追繳遺產稅之可能，卻未
    提醒上訴人。且被上訴人就系爭土地登記資料明確記載是農
    地，公告現值每平方公尺1,700元，面積11,071平方公尺，
    公告現值總額l8,820,700元，所有權原因發生日期81年ll月
    22日，登記原因：繼承，繼承發生日期距買賣簽約日期94年
    ll月28日三年整，繼承未滿五年均知之甚詳，未告知追繳遺
    產稅一事，卻告知所有權人之一丙○○向銀行抵押貸款100
    萬元需先還清塗銷抵押權登記才能辦理移轉登記，顯然明知
    故隱。
四、被上訴人則以：(一)系爭土地為上訴人於91年ll月22日自其等
    之父韋南山繼承而來，上訴人於繼承開始後，即委託訴外人
    蔡銘佳地政士辦理韋南山繼承登記事宜，由上訴人丁○○、
    丙○○二人在92年3月10日代表韋南山全體繼承人所填寫之
    遺產稅申報書內，即依遺產及贈與稅法第17條第l項第6款之
    規定申請免徵遺產稅，必已向台中縣清水鎮公所申請核發本
    筆農地之農業用地作農業使用證明書，再檢附該農業用地作
    農業使用證明書向財政部台灣省中區國稅局台中縣分局沙鹿
    稽徵所申請核發韋南山之遺產稅免稅證明書，最後檢附該遺
    產稅免稅證明書向台中縣清水地政事務所辦理本筆農地之繼
    承登記。是上訴人於享受系爭土地免徵遺產稅之優惠時，即
    應知悉系爭土地自承受之日起五年內不得轉售之限制，否則
    即應追繳遺產稅，且上訴人甲○○本身即為專業之稅務代理
    人，故上訴人在申請免徵遺產稅之同時即已知悉系爭土地依
    遺產及贈與稅法第17條第l項第6款之規定申請免徵遺產稅，
    對承受農地後五年內不得出售否則將補徵遺產稅之限制，不
    得諉為不知。又出賣系爭土地需追繳遺產稅，此乃上訴人權
    衡經濟利益輕重上所為之判斷，與伊無關。伊向上訴人收取
    之費用為簽訂不動產買賣契約、代辦土地鑑界之申請費、申
    辦撤銷遺產列管申請補課遺產稅，並不包含稅務諮詢之費用
    。(二)訴外人何秋桂地政士於91年l2月間即依地政士法第29條
    第3款之規定，就僱用登記助理員己○○（即被上訴人）一
    事向主管機關台中縣政府辦理備查，被上訴人既為經主管機
    關同意備查之何秋桂地政士登記助理員，並不需假冒地政士
    之名義，始能辦理業務。且伊為何秋桂代書事務所之助理人
    員，僅單純依買賣雙方所談妥之買賣條件為其雙方代撰土地
    買賣契約書，並不需具備地政士之資格，代撰買賣契約時訴
    外人何秋桂地政士亦在場，焉能以買賣契約為被上訴人所代
    撰，即指被上訴人違反地政士法之規定。至於上訴人所繼承
    之系爭土地有無作農業使用？繼承當時有無依遺產及贈與稅
    法第17條第l項第6款之規定申請免徵遺產稅？韋南山所遺遺
    產除系爭土地外，是否尚有其他財產？韋南山所遺遺產稅總
    額是否已逾遺產稅之課徵標準？上訴人於辦理繼承登記時有
    無繳納遺產稅？如有繳納，其數額為何？凡此情形其中有涉
    及上訴人之隱私，且上訴人亦未告知在場之相關人員，伊實
    無法知悉。再者，韋南山所遺遺產是否須課欲遺產稅，事涉
    專業之判斷及稅捐機關之審核，伊亦無此一專業諮詢能力等
    語，資為抗辯。答辯聲明：(一)上訴駁回。(二)第一、二審訴訟
    費用由上訴人等負擔。
五、上訴人主張：被上訴人受委任辦理系爭不動產買賣契約之擬
    訂及所有權移轉登記，對於系爭土地需補繳遺產稅之相關事
    項，應本於善良管理人之注意，善盡報告義務而故意或重大
    過失未告知，致伊遭核定補繳遺產稅受有損害，又被上訴人
    未具地政士之資格，故意隱瞞系爭不動產之買賣移轉需補繳
    遺產稅一事，業已違反「地政士法」第4條、第7條所規定地
    政士法需經地政士考試及格，並領得地政士開業執照始得開
    業之規定，依委任契約及侵權行為之規定，對伊因而所受之
    損害，應負賠償責任等語。被上訴人則以前揭情詞置辯。而
    按受任人處理委任事務，應依委任人之指示，並與處理自己
    事務為同一之注意。其受有報酬者，應以善良管理人之注意
    為之。又受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行
    為所生之損害，對於委任人應負賠償之責。民法第535條、
    第544條分別定有明文。又「地政士受託辨理各項業務，不
    得有不正當行為或違反業務上應盡之義務。地政士違反前項
    規定，致委託人或其他利害關係人受有損害時，應負賠償責
    任。」，地政士法第26條亦定有明文，地政士依此規定負賠
    償責任，亦以違反業務上應盡之義務為前提，是上訴人依前
    開條文請求被上訴人賠償，均需以被上訴人違反應盡之義務
    為前提。即被上訴人有無違反善良管理人之注意義務，首應
    審究其受委任之範圍？經查：
(一)、前開法律僅規定違反義務應負賠償之責，至於受任人或地政
    士負有何種義務，有無違反，自應依雙方委任之意旨定之。
    又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
    ，民事訴訟法第277條本文定有明文。又主張法律關係存在
    之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉
    證責任。而委任契約，係以當事人約定，一方委託他方處理
    事務，他方允為處理而成立（民法第528條）。上訴人主張
    其與被上訴人間就系爭土地遺產稅稅務事宜有委任關係存在
    ，既為被上訴人所否認，則上訴人即應就兩造曾委任約定，
    而被上訴人允為辦理之事實，負舉證責任。
    １、本件上訴人委託被上訴人辦理系爭土地之買賣及辦理移
        轉過戶登記事務，固為被上訴人所不爭執，惟上訴人自
        承：當初是林進春找己○○，伊沒有與己○○接觸，只
        有簽立買賣契約的時候才第一次見面，所以林進春找己
        ○○處理事務的內容應該是買賣移轉登記，詳細內容伊
        不清楚，伊事後支付l,900元之費用予被上訴人，包括
        簽約費用500元，申請鑑界費用800元、申辦撤銷遺產列
        管申請遺產稅費用600元等語（見原審卷第148至150頁
        ）。稽其所述，上訴人既不清楚委託被上訴人辦理系爭
        土地之買賣移轉登記之詳細內容，則被上訴人為上訴人
        及訴外人林進春代撰買賣契約前，依約是否負有查証、
        告知上訴人系爭土地出售依法應補繳遺產稅之義務一事
        ，即非無疑。
    ２、上訴人一再主張：本件上訴人委託被上訴人辨理買賣過
        戶事宜，兩造間存有辦理過戶之委任關係，不僅限於代
        撰書狀辦理而已，包括辦理過戶之整個程序，當然包括
        與土地登記有關之稅務事項等語。惟被上訴人依約應至
        地政機關辦理系爭土地以買賣為原因之移轉登記及辦理
        相關之納稅事宜，係買賣雙方訂立買賣契約以後之事務
        ，與被上訴人是否負有於上訴人訂立買賣契約之前告知
        系爭土地是否有遺產稅需補繳，以供上訴人斟酌決定價
        金之義務無關。又依上訴人所提出之被上訴人出具之房
        地產稅費估算表（見原審卷第52頁）之記載，被上訴人
        代辦項目及費用為：「簽訂不動產買賣契約，費用500
        元」、「鑑界（含規費6,000元）費用6,800元」、「申
        辦撤銷遺產列管申請補課遺產稅，費用600元」，被上
        訴人不含規費全部收取之費用為l,900元。其中關於簽
        訂不動產買賣契約部分被上訴人僅收費500元，參酌上
        訴人前開所述委由被上訴人辦理之過程，本件顯係上訴
        人與林進春就系爭不動產之買賣條件事先談妥達成合意
        後，再至被上訴人事務所委由被上訴人依買賣雙方所議
        定之條件代撰買賣契約，並辦理事後之移轉登記事務。
        復參以被上訴人於臺灣臺中地方法院檢察署95年度他字
        第5137號卷辯稱：我們只是依照他們約定代為書寫契約
        書，我有告知他們契約書的內容條款。及「（問：事務
        所是否另外有稅務諮詢之業務？）沒有，我們只是有替
        別人查，如果有提供這項服務的話也會特別記名代辦項
        目，科目為稅目諮詢費。一般只有幾百元。」、「（問
        ：稅務諮詢是否包括遺產稅？）辨理也是有賴委託人提
        供資料才有辦法查。」等語，上訴人亦未舉證證明其有
        交付被上訴人稅務查詢之代書費，益足證明被上訴人並
        未受任調查系爭土地之稅務賁料，是以，本件被上訴人
        受委任處理系爭土地所有權買賣及移轉登記之委任事務
        ，其範圍僅單純限於依已議定之條件撰寫買賣契約書及
        申請鑑界、撤銷遺產列管申請補課遺產稅，不包括其他
        。
    ３、系爭不動產買賣契約書第玖條、第拾條縱有稅務負擔之
        約定，惟係一般房屋買賣契約常見之約款，該約款之記
　　　　載不足以證明被上訴人受委任就系爭土地之買賣前，負
        有稅務報告，以供上訴人決定是否訂立買賣契約之義務
        。
    ４、另上訴人自認：在代撰買賣契約之過程中，上訴人並未
        事先提出任何文件，或僅提出所有權狀，從未告知系爭
        土地係繼承取得，其後就系爭不動產有無繼續作為農業
　　　　使用而依前揭遺產及贈與稅法之規定申請免徵遺產稅？
  　　　減免遺產稅後有無繼續作為農業使用？上訴人之被繼承
    　　人韋南山所遺遺產除系爭土地外，是否尚有其他財產？
      　韋南山所遺遺產稅總額是否已逾遺產稅之課徵標準？上
        訴人於辦理繼承登記時有無繳納遺產稅？（見本院卷52
        頁）凡此情形，若未經上訴人告知，被上訴人亦不能知
        悉本件有應補繳遺產稅之情況。況一般土地之出售所需
        負擔之稅賦為土地增值稅，而所謂欠稅通常係指積欠平
        時應繳納之地價稅、田賦等稅，繼承農地於5年內未繼
        續作農業使用需補繳遺產稅之情形，究非每筆土地買賣
        應納之稅負，上訴人徒以系爭土地買賣契約書第9條、
        第10條有記載稅負、欠稅的字句，雅認被上訴人事先知
        情，故意不告知，即屬無據。且縱認被上訴人負有稅務
        洽詢之義務，亦僅係備詢，亦即於上訴人詢問時負有告
        知之義務而已，況被上訴人僅係代撰買賣契約書，若非
        兩造有言明在先，實無強令被上訴人負有主動告知上訴
        人本件應補繳納遺產稅之義務。買賣雙方訂約前之「稅
        務諮詢」並非上訴人委任範圍，已詳如前述，被上訴人
        對此自不負任何注意義務，當無應注意能注意而不注意
        之過失可言，是上訴人依民法第544條請求，即屬無據
        。
(二)、按「因故意或過失，不法損害他人之權利者，負損害賠償責
    任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違
    反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能
    證明其行為無過失者，不在此限。」，民法第184條定有明
    文，須行為人有違反保護他人法律，並以受害人因行為人之
    違反行為與受損害間有因果關係存在為要件，而行為人如證
    明其無任何過失，自亦不受該條第2項規定規範。被上訴人
    之義務在於辨竣買賣雙方之所有權移轉登記事宜，並未受委
    任稅務諮詢，已詳如前述，上訴人要求被上訴人對系爭不動
    產登記之障礙事由，應本於善良管理人之注意，善盡報告義
    務，尚屬無據。則上訴人認被上訴人故意隱瞞系爭不動產之
    買賣需補繳遺產稅一事，業已違反委任契約應盡之義務，而
    有民法第184條第l項之侵權行為，自不足採。再者，依地政
    士法第16條之規定：「地政士得執行下列業務：一、代理申
    請土地登記事項。二、代理申請土地測量事項。三、代理申
    請與土地登記有關之稅務事項。四、代理申請與土地登記有
    關之公證、認證事項。五、代理申請土地法規規定之提存事
    項。六、代理撰擬不動產契約或協議事項。七、不動產契約
    或協議之簽證。八、代理其他與地政業務有關事項。」，僅
    係規定地政士得執行之業務範圍，並未規定僅地政士得受委
    任代撰買賣契約及代理申請土地登記等相關事項，是以本件
    被上訴人受委任之事項均不需具備地政士之資格即得為之，
    且應繳納遺產稅之國家法令之規定，縱上訴人未能審酌稅負
    負擔以決定買賣價金，亦不能因而謂稅負係其損失，上訴人
    自不得主張被上訴人未告知補繳遺產稅致上訴人發生損害。
    上訴人主張被上訴人不具地政士資格，不得從事與土地登記
    稅務有關之業務，違反地政士法之規定，應負民法第184條
    第2項之損害賠償責任云云，為無理由。
六、綜上所述，上訴人主張：被上訴人受伊之委任辦理不動產所
    有權移轉登記，竟隱瞞系爭不動產需補繳遺產稅一事，違反
　　應盡之說明與報告義務，故意不法侵害伊之權益，為不可採
  　。被上訴人主張：上訴人未委任被上訴人報告稅務狀況，被
    上訴人未予辦理及報告，即無違法，為可採。從而，上訴人
    本於民法第184條、第544條之規定，請求被上訴人給付各上
    訴人209,363元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
    按週年利率百分之五計算之利息，為無理由。原審為上訴人
    敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴意旨
    指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又
    本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及未經援用之
    證據，經本院審酌認對判決結果不生影響，爰不一一論列，
    附此敘明。
七、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法
    第449條第1項、第85條第1項、第78條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　16　　日
                  民事第六庭    審判長法　官　袁再興
                                      法　官  陳賢慧
                                      法　官  吳惠郁
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
                                      書記官　江玉萍
中　　華　　民　　國　　96　　年　　5 　　月　　17　　日
                                                      Ｍ