臺灣臺中地方法院 裁判書 -- 民事類

【裁判字號】 106,訴,2900
【裁判日期】 1070329
【裁判案由】 拆屋還地
【裁判全文】

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第2900號

原　　　告　　張○○

法定代理人　　郭○○

兼法定代理人　張○○

共　　　同

訴訟代理人　　許博堯律師

複代理人　　　林蕙姿

　　　　　　　高子涵

被　　　告　　黃○○

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年3月6日言詞辯論

終結，判決如下：

    主    文

被告應將坐落臺中市○○區○里段○○○○○地號土地上，如附

圖所示編號B部分面積七三‧七九平方公尺之住房，編號C部分面

積四‧四六平方公尺之曬衣室、浴室、廁所拆除，將土地返還予

原告張○○。

被告應將坐落臺中市○○區○里段○○○○○地號土地上，如附

圖所示編號B1部分面積四‧一平方公尺之住房拆除，將土地返還

予原告張○○。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一項所命給付，於原告張○○以新臺幣壹佰萬元為被告

供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰零參萬陸仟壹佰元

為原告張○○供擔保後，得免為假執行。

本判決第二項所命給付，於原告張○○以新臺幣陸萬元為被告供

擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬玖仟零捌拾元為

原告張○○供擔保後，得免為假執行。

    事實及理由

壹、程序部分：

    按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者

    ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查

    本件原告原起訴聲明為：「被告應將坐落臺中市○○區○里

    段00000○00000地號2筆土地上之建物即門牌號碼臺中市○

    ○區○○路0段00號房屋拆除（實際座落位置及面積以地政

    機關測量為準），並將土地交還原告等人。」，嗣經本院囑

    託地政事務所複丈後，原告於民國107年1月26日以民事更正

    聲明暨準備書(三)狀變更聲明為：「被告應將坐落臺中市○○

    區○里段00000○00000地號2筆土地上如106年12月11日臺中

    市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示編號B、C、B1位置，

    面積分別為73.79、4.46、4.1平方公尺之地上建物拆除，並

    將土地交還原告等人。」，再於107年3月6日言詞辯論時，

    變更聲明為將上述379-4地號土地返還予原告張○○，將上

    述379-7地號土地返還予原告張○○，核原告上開訴之聲明

    第1項變更，因係於訴訟中經地政機關測量後為補充，應屬

    更正法律上之陳述，與民事訴訟法第256條規定無違，應予

    准許。

貳、實體部分：

一、原告方面：

  (一)起訴主張：兩造先人曾訂立不定期租地建屋契約，約定由原

    告先人提供坐落臺中市○○區○里段00000○00000地號2筆

    土地（下稱系爭土地）予被告先人興建房屋，房屋建竣後門

    牌號碼目前整編為臺中市○○區○○路0段00號（下稱系爭

    房屋）。由被告先人當時房屋建竣時之房屋稅籍紀錄表及房

    屋平面圖之記載內容，可知系爭房屋之原始建材構造主體為

    「木造」房屋；再由房屋稅籍紀錄表之記載，可知系爭房屋

    之屋齡至少已有46年（請參照房屋稅籍紀錄表經歷年數欄）

    。復由系爭房屋日據時代戶籍謄本之記載，可知被告之父黃

    ○○在日據昭和19年2月1日（即民國33年2月1日）即設籍於

    系爭房屋。依系爭房屋台灣光復後35年10月1日之初次設籍

    戶籍謄本，可知黃○○全戶仍設籍系爭房屋。故兩造先人成

    立不定期租地建屋之日期應為民國33年間（即昭和19年），

    系爭房屋屋齡至本件起訴時，應為74年（106－33＋1＝74）

    。系爭土地目前所有人為原告，其上未辦理保存登記之建物

    即系爭房屋之事實上處分權人則為被告。雖被告承租系爭土

    地每年地租為新臺幣（下同）14,200元，已繳至105年12月

    31日止，則目前兩造分別為系爭不定期租地建屋契約之基地

    出租人及承租人。然本件租地建屋契約之租賃雙方雖未明定

    租賃之期限，然參照最高法院85年度台上字第2108號、85年

    度台上字第790號及87年度台上字第2475號裁判要旨，依契

    約之目的探求當事人之真意，應解為定有租至房屋不堪使用

    時為止之期限。參照最高法院95年度台上字第388號及95年

    度台上字第1407號裁判要旨，可知房屋不堪使用之認定，係

    包括房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進

    之耗損毀壞之情事，如房屋已超過耐用年數許久，且已甚為

    破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係，亦因

    房屋不堪使用而消滅。而系爭房屋依房屋稅籍紀錄表及房屋

    平面圖記載，其建材應為木造（房屋平面圖上記載系爭房屋

    之構造主體為「木」），屋齡已達74年以上，遠逾臺中市政

    府發佈之「各類房屋構造別代號暨折舊率表」內所訂木造房

    屋耐用年數「30年」之年限甚久，應認該房屋已達不堪使用

    之程度。且系爭房屋須賴承租人之被告不斷整修、補強始能

    避免傾頹，故在客觀上應可判定該房屋之存續年限業已屆滿

    ，應許出租人之原告收回系爭土地再行利用，而有土地法第

    103條第1款規定之適用。原告爰以起訴狀繕本之送達作為終

    止兩造所訂不定基租地建屋契約之意思表示。系爭不定期租

    地建屋契約既經土地所有人合法終止，已如前述，被告已無

    合法使用系爭2筆土地之權源，為此原告特依民法第767條第

    1項之規定，請求被告拆除系爭土地上之上開建物，並將土

    地交還原告等人。

  (二)就不定期租地建屋契約，因承租年代久遠已逾建材合理使用

    期限或承租人變更建材補強結構等情，判准土地所有人依土

    地法第103條第1款「契約年限屆滿」收回出租土地之案例，

    於實務上甚多，可知房屋如超過建材之耐用年限甚久，即應

    認房屋已達不堪使用之程度，准許基地所有人收回土地，因

    建物之建材如超過耐用年數甚久，明顯須賴承租人不斷之整

    修、補強或更換建材，始能避免房屋之傾頹，故應准許基地

    所有人收回土地。本件不定期租地建屋契約之成立日期，既

    應在33年間（即昭和19年），房屋原始建材為「木造」房屋

    ，屋齡迄今已達74年，顯見系爭房屋原始建築部分確已屆使

    用年限，須仰賴不斷整修、補強始能避免傾頹；另由系爭房

    屋更換建材或補強結構等情觀之，係以強化系爭房屋材質與

    結構、避免倒塌為施工目的，如除去該補強部分，應早已因

    年久使用造成自然耗損而毀壞，堪認已達不堪使用之程度。

    復參照臺灣高等法院103年度上字第64號民事判決，可知不

    定期之租地建屋契約可類推適用99年1月5日增訂之民法第

    833條之1之規定。本件依被告之父黃○○日據時代戶籍謄本

    ，可知系爭房屋自昭和19年（即民國33年）2月1日即有設籍

    資料，可推論本件不定期租地建屋契約自民國33年間即已存

    在，至原告提起本件訴訟之106年，存續期間已達74年，已

    超過20年以上，原告自得主張類推適用民法第833條之1之規

    定，請求斟酌系爭房屋之種類、性質及利用狀況等情形，終

    止本件不定期租地建屋契約。況系爭房屋之屋齡已有74年，

    均已遠逾系爭房屋建材結構「木造」房屋之耐用年數「30年

    」，系爭房屋實有結構安全之虞，應認已達不堪使用之程度

    。

  (三)參照最高法院105年台上字第1200號裁判要旨，房屋是否不

    堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷。參

    照本院88年度訴字第2273號民事判決，可知基地承租人在所

    承租之土地範圍，基於租賃關係整修、補強、增建其房屋，

    並非法所不許，然基地出租人仍得在房屋正常使用期限屆至

    後收回其土地始符公平。本件，觀之系爭房屋更換建材或補

    強結構之情，係以強化系爭房屋材質與結構、避免倒塌為施

    工目的，如除去該補強部分，應早已因年久使用造成自然耗

    損而毀壞，系爭房屋堪認已達不堪使用之程度。觀之鑑定人

    臺中市大臺中建築師公會鑑定報告，就房屋所有人有更換建

    材及補強結構之事實，更換建材後之現況態樣，已製表敘述

    甚詳，可知系爭房屋確有更換建材補強結構之情事。依鑑定

    報告第8頁之鑑定結論記載「因房屋仍保留部份原始建材，

    迄至106年12月現今，已達71年左右之屋齡，依臺灣省政府

    57年4月17日府財稅三字第三九五二三號令頒佈之房屋折舊

    率及耐用年數，磚石造、木造之耐用年數分別為46年、35年

    ，鑑定標的物已超過上述耐用年數，房屋存有安全或結構上

    之疑慮，不容忽視。以目前房屋現況，縱使有把結構構架實

    木，修建為鋼浪鐵皮屋頂，因未取得公務部門合法建築許可

    ，其設計依據、法令適用、施工品質，隱蔽的損壞瑕疵，存

    有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞。再者實木、磚牆、

    鋼構屋頂，因分屬不同結構系統，無法確認並認可鋼構元件

    能有效幫助磚構造及木構造，聯合抵抗地震力或風壓，有結

    構安全上之重大隱憂」等語，可證系爭房屋確已達不堪使用

    之程度。

  (四)聲明：

  1.如主文第一、二項所示。

  2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：伊父親係向原告張○○祖父承租系爭土地，約於

    民國33年間承租，固對原告討回系爭土地無意見，惟系爭房

    屋經過九二一大地震及好幾次大颱風都未有損害，房屋結構

    應無問題。且伊於距今20餘年前、3至4前翻修系爭房屋時，

    原告張○○的阿公及父親均有在場，並有同意，原告張○○

    之法定代理人郭○○在整修時也有在場，當初如要討回系爭

    土地就應告知伊，系爭房屋整修好了，原告要補償伊整修房

    屋費用，且對原告提出願意補償之金額無法接受等語置辯。

    並聲明：原告之訴駁回。

三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點，結果如下（本院

    107年3月6日言詞辯論筆錄，本院依判決格式修正或增減文

    句，或依爭點論述順序整理內容）：

  (一)兩造不爭執之事項：

  1.被告之父親，約於民國33年向原告張○○祖父租地建築系爭

    房屋。

  2.對於原告所提出證物形式上真正均不爭執。

  (二)兩造爭執之事項：

  1.原告主張依照土地法第103條第1款規定，主張被告之房屋已

    有不堪使用之情形，被告抗辯房屋近幾年才翻修，尚堪使用

    ，何者之主張為可採？

  2.原告主張拆屋還地，有無理由？

四、得心證之理由：

  (一)原告主張其為系爭土地之所有權人，系爭土地上有如附圖即

    臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示編號B、B1、C位

    置，面積分別為73.79、4.1、4.46平方公尺之住房、曬衣室

    、浴室、廁所之系爭房屋，業據原告提出系爭土地登記簿謄

    本、地籍圖、現場照片、被告之父黃○○及被告相關戶籍謄

    本等證，並經本院於106年12月11日至現場勘驗，並囑託臺

    中市豐原地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄、現場照片及

    如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽，且被告亦不爭執其

    父親，約於民國33年向原告張○○祖父租地建築系爭房屋。

    是此部分事實，應堪認定。

  (二)原告主張縱被告之父與原告之先人間存有租地建屋契約存在

    ，系爭房屋已達合理使用年限而不堪使用，依土地法第103

    條第1款規定，以本件起訴狀送達被告為終止雙方間租地建

    屋契約之意思表示，被告亦應將如附圖所示編號B、C、B1部

    分拆除，並將系爭土地返還原告，則為被告所否認，並以前

    情詞置辯。是本件之爭點厥為：1.原告主張依照土地法第

    103條第1款規定，主張被告之房屋已有不堪使用之情形，被

    告抗辯房屋近幾年才翻修，尚堪使用，何者之主張為可採？

    2.原告主張拆屋還地，有無理由？茲分述如下：

  1.按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收

    回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之

    使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租

    金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違

    反租賃契約時，土地法第103條定有明文。而土地之租賃契

    約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該

    基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不

    能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的

    探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止

    之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，

    在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不

    可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否

    則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可

    抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人

    租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度台上

    字第388號判決意旨參照）。故土地法第103條第1款規定非

    因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所

    謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而

    言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止（

    最高法院89年度台再字第7號裁判意旨參照）。至於最高法

    院51年台上字第2987號判例意旨固謂：「租用建築房屋之基

    地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收

    回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未

    失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契

    約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均

    負有同意重建之義務。」惟參酌其基礎事實係針對租地建屋

    契約之房屋尚未達不堪使用之程度，而因不可歸責於承租人

    之事由致房屋滅失時，所為之闡釋（最高法院104年度台上

    字第559號判決意旨參照）。準此，應認兩造間之租賃關係

    ，係屬定有租至房屋不堪使用時為止之不確定期限，於系爭

    建物達於不堪使用之程度時，應准許原告依土地法第103條

    第1款之規定收回出租之土地。

  2.按建築物是否老舊不堪使用，就建築層面而言，主要以建築

    構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在

    材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通

    用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經

    濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭房屋是否仍

    堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上是否

    有疑慮為其判斷標準。查系爭房屋於建造之初，結構別為「

    木造」，登記種類為木造、磚，並包含雜木及磚石造等情，

    有原告所提系爭房屋稅籍紀錄表、平面圖及臺中市各類房屋

    構造別代號暨折舊率表附卷可考（見本院卷第11、12、25頁

    ）；而有關系爭房屋之安全結構及是否仍堪予使用，經本院

    囑託臺中市建築師公會鑑定，依鑑定報告第6頁鑑定分析及

    結果記載，系爭房屋現況確已原稅籍登載內容有所不符，即

    構造主體部分已有部分更換為鋼架造，就屋頂部分，已更換

    為鐵皮鋼浪板及鋼架遮雨棚，就鋼架部分已更換為鋼架造等

    情，核與本院106年12月11日至現場勘驗之情形相符，而依

    鑑定報告第6、7頁記載：「(三)依臺灣省政府57年4月17日府

    財稅三字第三九五二三號令頒佈之房屋折舊率及耐用年數（

    詳附件五），磚石造、木造之耐用年數分別為46年、35年，

    鑑定標的物早已超過上述耐用年數，已達不堪居住使用之狀

    態。(四)鑑定標的物實木樑柱目前隱蔽於鋼浪板鐵皮屋頂內，

    累積70年來的地震破壞能量、水氣的腐敗、蛀蟲的侵蝕，其

    不安全的不確定因素相當高，且木構造的材料強度、結構耐

    久性，皆較鋼構元件風險性高，故評估鑑定標的物結構安全

    ，採最優先破壞的木造及磚造項目為檢核考量，基於上述理

    由及工程技術經驗分析，鑑定標的物存在安全之虞且難以排

    除，其側向抵抗力幾乎已不足以抵抗較具規模之颱風或地震

    ，再者歷年來累積之瑕疵毀壞能量，極有可能在下一次較具

    規模之颱風或地震中瞬間傾倒」等語，及第8頁之鑑定結論

    記載「3.因房屋仍保留部份原始建材，迄至106年12月現今

    ，已達71年左右之屋齡，依臺灣省政府57年4月17日府財稅

    三字第三九五二三號令頒佈之房屋折舊率及耐用年數，磚石

    造、木造之耐用年數分別為46年、35年，鑑定標的物已超過

    上述耐用年數，房屋存有安全或結構上之疑慮，不容忽視。

    4.以目前房屋現況，縱使有把結構構架實木，修建為鋼浪鐵

    皮屋頂，因未取得公務部門合法建築許可，其設計依據、法

    令適用、施工品質，隱蔽的損壞瑕疵，存有不確定毀壞風險

    ，難以期待安全無虞。再者實木、磚牆、鋼構屋頂，因分屬

    不同結構系統，無法確認並認可鋼構元件能有效幫助磚構造

    及木構造，聯合抵抗地震力或風壓，有結構安全上之重大隱

    憂」等語（見本院卷163-165頁）。可知系爭房屋於興建後

    雖有加以整修情形，且雖夾於其他房屋中間，並曾經歷九二

    一大地震及之前多次颱風，但其主要原始建材已超過耐用年

    限，而屬老舊建物，在客觀上確實有居住安全之疑慮，應認

    已達不堪使用之程度，揆諸上開最高法院判決意旨，在此情

    形下，系爭土地租賃關係可認因系爭房屋不堪使用而歸於消

    滅，則原告主張其可依土地法第103條第1款之規定收回系爭

    土地，核屬有據。原告又以本件書狀對被告為終止租地建屋

    契約之意思表示，依前揭說明，兩造間之土地租賃契約，亦

    可認因期限屆滿經原告終止契約而消滅。

  3.被告雖抗辯其於距今20餘年前、3至4前翻修系爭房屋時，原

    告張○○的阿公及父親均有在場，並有同意，原告張○○之

    法定代理人郭○○在整修時也有在場等語，雖為原告所不爭

    執，惟既令原告有默示被告同意翻修，系爭房屋是否有不堪

    使用情形，仍應就系爭房屋之整體加以觀察。而依前述鑑定

    報告已審酌被告翻修後之現況加以評估，仍認系爭房屋有結

    構安全上之重大隱憂，自不因經過原告前手之默示同意翻修

    而有所改變，故被告此部分抗辯並不足採。從而，原告依民

    法第767條第1項之物上請求權，請求被告拆除系爭房屋，並

    將該等土地交還原告，當屬有據。

五、綜上所述，原告依第767條第1項規定，請求被告將系爭土地

    上如附圖所示編號B部分面積73.79平方公尺之住房，編號C

    部分面積4.46平方公尺之曬衣室、浴室、廁所拆除，將土地

    返還予原告張○○；被告應將系爭土地上如附圖所示編號B1

    部分面積4.1平方公尺之住房拆除，將土地返還予原告張智

    育，為有理由，應予准許。

六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核並無不符，爰酌

    定相當之擔保金額併宣告之。另本院並依職權酌定被告免為

    假執行之擔保金額。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及調查證據，核與本件判

    決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。

中    華    民    國   107    年    3     月    29    日

                  民事第三庭    法  官  黃建都

正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中    華    民    國   107    年    3     月    29    日

                                書記官  吳慕先