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臺灣臺中地方法院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 106,訴,2832
【裁判日期】 1070628
【裁判案由】 拆屋還地
【裁判全文】
臺灣臺中地方法院民事判決 106年度訴字第2832號
原 告 陳○○
訴訟代理人 許博堯律師
複代理人 高子涵
林蕙姿
被 告 鄭○○
洪鄭○○
鄭○○
鄭○○
鄭○○
鄭○○
被 告 鄭○○
兼上二人
法定代理人 陳○○
被 告 鄭○○
鄭○○
鄭○○
上11人共同
訴訟代理人 林建宏律師
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國107年6月14日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告鄭○○應自坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號如
附圖編號A1所示28平方公尺土地、同段281-12地號如附圖編號A2
所示1 平方公尺土地、同段281-10地號如附圖編號A3所示6 平方
公尺土地、同段281-9 地號如附圖編號A4所示32平方公尺土地上
之建物遷出。
被告鄭○○、洪鄭○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○、陳○○、鄭
慈瑩、鄭○○、鄭○○、鄭○○應將坐落臺中市○○區○○段○
○○段000000地號如附圖編號A1所示28平方公尺土地、同段281-
12地號如附圖編號A2所示1 平方公尺土地、同段281-10地號如附
圖編號A3所示6 平方公尺土地、同段281-9 地號如附圖編號A4所
示32平方公尺土地上之建物拆除，並將土地交還原告。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新臺幣肆拾肆萬柒仟元供擔保後，得假執行。但
被告以新臺幣壹佰參拾肆萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
原告起訴時請求被告鄭○○、洪鄭○○、鄭○○、鄭○○、
鄭○○、陳○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○將坐落
臺中市○○區○○段○○○段281-13、281-12、281-10、28
1-9 地號土地上之建物（以實測為準）拆除，並將土地交還
原告；於訴訟中，依實測結果更正如主文第2 項所示。另經
上述被告自認將該建物借給鄭○○使用，原告為此追加對於
被告鄭○○之訴。因請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之
防禦及訴訟之終結，況被告於訴之變更及追加無異議，而為
本案之言詞辯論，依法視為同意變更或追加，依民事訴訟法
第255 條第1 項第1 、2 、7 款及第2 項之規定，應准許其
變更及追加。
貳、實體部分：
一、原告主張：茲坐落臺中市○○區○○段○○○段000000地號
如附圖編號A1所示28平方公尺土地、同段281-12地號如附圖
編號A2所示1 平方公尺土地、同段281-10地號如附圖編號A3
所示6 平方公尺土地、同段281-9 地號如附圖編號A4所示32
平方公尺土地上門牌為臺中市○○區○○路00號之未辦保存
登記建物（下稱系爭房屋），為訴外人鄭○○全體繼承人即
被告鄭○○、洪鄭○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○、陳○○
、鄭○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○公同共有，而無權占有
上列土地（下稱系爭土地），並將系爭房屋借給被告鄭○○
作為倉庫使用。原告為系爭土地所有權人，依民法第767 條
第1 項之物上請求權，請求被告鄭○○、洪鄭○○、鄭○○
、鄭○○、鄭○○、陳○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○、鄭
○○拆屋還地，一併請求被告鄭○○自房屋遷出。至於被告
辯稱系爭房屋與系爭土地原同屬一人所有，有民法第425 條
之1 第1 項所稱「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而
僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時
或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人
間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內
，有租賃關係。其期限不受第449 條第1 項規定之限制。」
情形之適用云云，查無此事，系爭土地原屬分割前281 地號
土地，係由訴外人鄭○○以「放領移轉」之登記原因取得，
而系爭房屋之房屋稅籍自始（民國48年）即登記為鄭○○所
有；退步言，縱認可推定在房屋得使用期限內有租賃關係，
即縱認原告與被告鄭○○等十人間就系爭土地有不定期租地
建屋契約，系爭房屋亦已達不堪使用之程度，則該租賃關係
即因契約年限屆滿而當然消滅等情。並聲明：除擔保金額及
免假執行外，如主文所示。
二、被告則以：查系爭土地分割自同段281 地號土地，原係李○
所有，於42年間因耕者有其田放領，而由鄭○○取得該土地
所有權；系爭房屋之納稅義務人名義於48年間為鄭○○，然
被告等人早於42年間以前已設籍在此，應可確定系爭土地及
系爭房屋原應為地主一人所有，而分開讓與鄭○○及鄭○○
二人，應適用民法第425 條之1 第1 項規定，認定原告默許
被告等人繼續使用系爭土地，並在房屋使用期限內，有土地
租賃關係存在。系爭房屋雖已超過耐用年數，而存有安全或
結構上之疑慮，然並無礙於被告鄭○○將系爭房屋作為倉庫
使用，依鑑定報告所示系爭房屋確有更換鋼浪板鐵皮屋頂、
土磚牆壁之情事，顯見該房屋亦有完整之鐵骨架構，可達到
建築使用之目的，故系爭房屋自屬堪用，尚未至頹敗程度，
被告等人仍有使用之事實，仍推定有租賃關係，屬有權占有
等語資為抗辯。並聲明：（一）原告之訴及假執行之聲請均
駁回；（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行
。
三、兩造不爭執之事實：
（一）現在系爭土地均為原告單獨所有。
（二）系爭房屋為鄭○○全體繼承人即被告鄭○○、洪鄭○○、
鄭○○、鄭○○、鄭○○、陳○○、鄭○○、鄭○○、鄭
○○、鄭○○公同共有，而占有系爭土地，並將系爭房屋
借給被告鄭○○作為倉庫使用中。
（三）系爭房屋已超過耐用年數，而存有安全或結構上之疑慮。
四、得心證之理由：
本件兩造所爭執之處，應在於：被告所辯占有權源是否存在？
（一）依民法第767 條第1 項前、中段規定：「所有人對於無權
占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有
權者，得請求除去之。」按房屋不能脫離土地而獨立存在
，使用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房
屋所有人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之
基地，基地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房
屋所有人之侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨
害其所有權之使用該房屋第三人，自房屋遷出，然不得單
獨或一併請求該使用房屋而間接使用土地之第三人返還土
地，否則無從強制執行。至房屋所有人有權占有該房屋之
基地者，不論第三人是否有權使用該房屋，均難謂其妨害
基地所有人之所有權，土地所有人更不得請求該第三人返
還土地（最高法院102 年度台上字第232 號民事判決要旨
參照）。簡言之，如果被告鄭○○等十人所有系爭房屋對
系爭土地為無權占有，原告得請求被告鄭○○等十人拆屋
還地，並得一併請求亦妨害其所有權之使用該房屋之被告
鄭○○自房屋遷出；反之，如果被告鄭○○等十人對系爭
土地取得占有是有正當權源，原告之請求即均無理由。
（二）以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有
權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地
所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人
自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院
85年度台上字第1120民事判決要旨參照）。本件被告所辯
占有權源為民法第425 條之1 第1 項所稱「房屋受讓人與
土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係」
之情形，主張系爭土地及系爭房屋原應為地主一人所有，
而分開讓與鄭○○及鄭○○二人之事實，自應由被告就其
事實負舉證責任。然而，經本院依被告之聲請，向臺中市
○○地政事務所調取系爭土地之人工登記簿謄本資料，及
向臺中市政府沙鹿分局調取系爭房屋課稅明細表等資料，
查系爭土地分割自○○段281 地號土地，最早是在35年間
登記為「李○」所有，於42年間「徵收移轉」，即因實施
「耕者有其田條例」由政府徵收，隨即「放領移轉」登記
為鄭○○單獨所有（見本院卷第73頁）；而系爭房屋稅籍
登記之所有人最早即為鄭○○，基地確為○○段281 地號
，門牌經數次整編，建築平面圖與本院履勘時所見三合院
雷同，其「起課年月」為「4801」即48年1 月（見本院卷
第83至94頁），但無法貿然認定系爭房屋在此之前已存在
多年。被告主張系爭土地及系爭房屋原應為地主一人所有
云云，尚有疑問。被告雖另提出鄭○○、鄭○○等人早年
及除戶戶籍謄本資料（見本院卷第238 至251 頁），聲稱
被告等人早於42年間以前已設籍在此，但查該等資料所示
日治時期之戶籍地址與民國以來門牌變遷之關連性不明；
況即使實際地址一樣，也難保房屋之同一性，因系爭房屋
只是土磚造，無法排除原址拆除重建之可能。此外，被告
提出53年間之分產合約書、聲明書影本（見本院卷第58至
63頁），亦不足以證明系爭土地及系爭房屋原為地主一人
所有而分開讓與鄭○○及鄭○○二人之事實存在。則被告
既然未能舉證以實其說，自難認其所主張系爭土地及系爭
房屋原為地主一人所有而分開讓與鄭○○及鄭○○二人之
事實存在，即難認該土地繼受人與該房屋繼受人間有民法
第425 條之1 第1 項所稱之推定租賃關係存在。
（三）另方面，縱認有民法第425 條之1 第1 項所稱之推定租賃
關係存在，依法亦僅限「在房屋得使用期限內」之期間。
按租地建屋契約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相
當之期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，
依契約目的探求當事人之真意，仍應解為定有租至房屋不
堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上應以承租當
時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意
而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後
之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真
意（最高法院105 年度台上字第1200號民事判決要旨參照
）。本件系爭房屋是否不堪使用，經本院依原告之聲請，
囑託臺中市大臺中建築師公會鑑定，依其鑑定分析意見：
「…（三）依臺灣省政府57年4 月17日府財稅三字第三九
五二三號令頒佈之房屋折舊率及耐用年數（詳附件五），
土磚造之耐用年數分別為30年，鑑定標的物早已超過上述
耐用年數，已達不堪居住使用之狀態。（四）鑑定標的物
實木樑柱及桁架年久摧殘不堪使用，目前已更換鋼浪板鐵
皮屋頂、土磚牆壁，累積58年來的地震破壞能量、水氣的
腐敗，其不安全的不確定因素相當高，且木構造的材料強
度、結構耐久性，皆較鋼構元件風險性高，故評估鑑定標
的物結構安全，採最優先破壞的木造及磚造項目為檢核考
量，基於上述理由及工程技術經驗分析，鑑定標的物存在
安全之虞且難以排除，其側向抵抗力幾乎已不足以抵抗較
具規模之颱風或地震，再者歷年來累積之瑕疵毀壞能量，
極有可能在下一次較具規模之颱風或地震中瞬間傾倒。」
等語明確，有鑑定報告書附卷可稽（見本院卷第169 頁）
，足認以承租當時所建房屋之通常使用判斷，系爭房屋已
不堪使用。被告雖提出系爭房屋106 年5 月電費繳費通知
（見本院卷第64頁），並以系爭房屋確有更換鋼浪板鐵皮
屋頂、土磚牆壁，現在借給被告鄭○○作為倉庫使用中之
情事，稱系爭房屋仍堪使用等語置辯，但其所謂仍堪使用
之標準顯非以承租當時所建房屋之通常使用判斷，故被告
所辯並不足取。據此，縱認鄭○○或被告鄭○○等十人間
就系爭土地曾有不定期租地建屋之權利，亦已因系爭房屋
不堪使用而消滅，自難認被告鄭○○等十人現在占有系爭
土地有何正當權源。
（四）綜上所述，原告依民法第767 條第1 項之物上請求權，請
求被告鄭○○、洪鄭○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○、陳
○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○、鄭○○拆屋還地，一併
請求被告鄭○○自房屋遷出，為有理由，應予准許。
（五）兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行
，經核無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於
判決結果無影響，毋庸一一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第2 項。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
民事第二庭 法 官 蔡嘉裕
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 107 年 6 月 28 日
書記官 許瑞萍
