臺灣臺中地方法院 裁判書 -- 民事類

【裁判字號】 106,訴,2903
【裁判日期】 1071030
【裁判案由】 拆屋還地
【裁判全文】

臺灣臺中地方法院民事判決　106年度訴字第2903號

原　　　告　張○○　

法定代理人　郭○○　

兼法定代理　張○○

人　　　　　　　　　

共　　　同

訴訟代理人　許博堯律師

複代理人　　胡玉龍　

 

被　　　告　謝○○　

訴訟代理人　吳中和律師

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國107年9月18日言詞辯論

終結，判決如下：

    主  文

被告應將坐落臺中市○○區○里段○○○○○地號土地上如附圖

編號A所示建物（面積為０‧八九平方公尺）拆除，並將土地交

還原告張○○。

被告應將坐落臺中市○○區○里段○○○○○地號土地上如附圖

編號B所示建物（面積為三‧０六平方公尺）拆除，並將土地交

還原告張○○。

被告應將坐落臺中市○○區○里段○○○地號土地上如附圖編號

C所示建物（面積為二二‧０九平方公尺）拆除，並將土地交還

原告張○○。

被告應將坐落臺中市○○區○里段○○○○○地號土地上如附圖

編號D所示建物（面積為五九‧八四平方公尺）拆除，並將土地

交還原告張○○。

訴訟費用由被告負擔。

本判決第一、二項所命給付，於原告張○○以新臺幣伍萬壹仟元

為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾伍萬參仟貳

佰陸拾元為原告張○○預供擔保後，得免為假執行。

本判決第三、四項所命給付，於原告張○○以新臺幣壹佰零伍萬

玖仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣參佰壹拾

柒萬捌仟捌佰捌拾肆元為原告張○○預供擔保後，得免為假執行

。

    事實及理由

壹、程序部分：

    按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者

    ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查

    本件原告原起訴聲明第一項為：「被告應將坐落臺中市○○

    區○里段00000○00000○000○00000地號4筆土地上之建物

    即門牌號碼臺中市○○區○○路0段00號房屋拆除（實際座

    落位置及面積以地政機關測量為準），並將土地交還原告等

    人」；嗣經本院囑託地政事務所複丈後，原告於民國107年3

    月30日以民事更正聲明(二)狀變更聲明為：(1)被告應將坐落臺

    中市○○區○里段00000地號土地上如附圖所示A部分所示建

    物（面積為0.89平方公尺）拆除，並將土地交還原告張○○

    。(2)被告應將坐落臺中市○○區○里段00000地號土地上如

    附圖所示B部分所示建物（面積為3.06平方公尺）拆除，並

    將土地交還原告張○○。(3)被告應將坐落臺中市○○區○里

    段000地號土地上如附圖所示C部分所示建物（面積為22.09

    平方公尺）拆除，並將土地交還原告張○○。(4)被告應將坐

    落臺中市○○區○里段00000地號土地上如附圖所示D部分所

    示建物（面積為59.84平方公尺）拆除，並將土地交還原告

    張○○。核原告上開訴之聲明第一項變更，因係於訴訟中經

    地政機關測量後為補充，應屬更正事實上或法律上之陳述，

    與民事訴訟法第256條規定無違，應予准許。

貳、實體部分：

一、原告主張：

(一)、於29年左右，兩造之先人訂立不定期租地建屋契約，約定由

    原告之先人提供坐落臺中市○○區○里段00000○00000○00

    0○00000地號4筆土地【下稱系爭4筆土地】予被告之先人興

    建房屋，房屋建竣後門牌號碼目前整編為臺中市○○區○○

    路0段00號【下稱系爭房屋】，系爭房屋興建位置則如臺中

    市豐原地政事務所106年1月3日複丈成果圖【下稱附圖】所

    示編號A、B、C、D位置。由被告先人當時房屋建竣時之房屋

    稅籍紀錄表及房屋平面圖之記載內容可知，原始房屋之建材

    構造主體為「木造」房屋；再由房屋稅籍紀錄表之記載可知

    ，該房屋之屋齡已有77年。被告承租系爭4筆土地每年之地

    租為新臺幣（下同）15,870元，已繳至105年12月31日止。

    系爭4筆土地目前為原告所有，而未辦理保存登記之系爭房

    屋之事實上處分權人則為被告。目前兩造分別為系爭不定期

    租地建屋契約之基地出租人及承租人。

(二)、本件租地建屋契約成立之日期約在29年左右，租賃雙方雖未

    明定租賃之期限，然依契約之目的探求當事人之真意，應解

    為定有租至房屋不堪使用時為止之期限（參照最高法院85年

    台上字第2108號、85年台上字第790號及87年台上字第2475

    號裁判要旨）。另參照最高法院95年台上字第388號、95年

    台上字第1407號民事判決所持見解可知，房屋不堪使用之認

    定，係包括房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產

    生漸進之耗損毀壞之情事，如房屋已超過耐用年數許久，且

    已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法律關係

    ，亦因房屋不堪使用而消滅。經查：系爭房屋已達77年以上

    ，遠逾台中市政府發佈之「各類房屋構造別代號暨折舊率表

    」內所訂木造房屋耐用年數「30年」之年限。由此以觀，被

    告所有系爭房屋，早已超過其木造（30年）建材之合理使用

    年限甚久，系爭房屋須賴承租人之被告不斷整修、補強始能

    避免傾頹，故在客觀上應可判定該房屋之存續年限業已屆滿

    ，應許出租人之原告收回系爭4筆土地再行利用，而有土地

    法第103條第1款規定之適用，爰以起訴狀繕本之送達為終止

    租地建屋契約之意思表示，並依民法第767條第1項之規定，

    請求如聲明所示。

(三)、本件經送臺中市大臺中建築師公會鑑定，依據鑑定意見可知

    系爭房屋確有更換建材補強結構之情事，而自系爭房屋更換

    建材或補強結構等情觀之，係以強化系爭房屋材質與結構、

    避免倒塌為施工目的，如除去該補強部分，應早已因年久使

    用造成自然耗損而毀壞，堪認已達不堪使用之程度。是以本

    件原告自得依法收回系爭4筆土地。

(四)、並聲明：(1)被告應將坐落臺中市○○區○里段00000地號土

    地上如附圖所示A部分所示建物（面積為0.89平方公尺）拆

    除，並將土地交還原告張○○。(2)被告應將坐落臺中市○○

    區○里段00000地號土地上如附圖所示B部分所示建物（面積

    為3.06平方公尺）拆除，並將土地交還原告張○○。(3)被告

    應將坐落臺中市○○區○里段000地號土地上如附圖所示C部

    分所示建物（面積為22.09平方公尺）拆除，並將土地交還

    原告張○○。(4)被告應將坐落臺中市○○區○里段00000地

    號土地上如附圖所示D部分所示建物（面積為59.84平方公尺

    ）拆除，並將土地交還原告張○○。(5)對於上開第1項至第4

    項之請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告主張：

(一)、兩造就系爭4筆土地，確有「租地契約」存在並無爭執。惟

    當事人承租土地之原因多端，應非僅「租地建屋」而已，是

    原告主張兩造先人於29年就系爭土地訂立「不定期租地建屋

    」契約，原告就此租地目的係為建屋，應負舉證責任。若29

    年租地契約並非為建屋而訂，則無所謂租期以房屋不堪使用

    為期限，而是「未定期限」之租地契約，被告興建之房屋縱

    有達到不堪使用之程度，原告亦負有出具同意書，同意被告

    重建之義務。綜上所述，原告未舉證證明兩造29年租地契約

    係以建屋為目的，率爾主張兩造租地契約因系爭房屋不堪使

    用而消滅，請求拆屋還地並無理由。

(二)、並聲明：(1)原告之訴及假執行聲請均駁回。(2)如受不利之判

    決，願供擔保請准宣告免為假執行。

三、得心證之理由

(一)、原告主張原告謝○○為系爭379-5、405地號土地所有權人，

    原告謝○○379-7；405-1地號土地之所有權人，系爭4筆土

    地上有如附圖即臺中市豐原地政事務所土地複丈成果圖所示

    編號A、B、C、D所在之系爭房屋之事實上屬被告所有，就系

    爭4筆土地原有不定期租賃契約乙節，為兩造所不爭，並有

    土地登記謄本，及本院於107年1月3日至現場勘驗，並囑託

    臺中市豐原地政事務所派員測量，製有勘驗筆錄、現場照片

    及如附圖所示之土地複丈成果圖在卷可稽，應屬事實。

(二)、被告雖主張兩造就系爭土地固有不定期租賃契約，但原告應

    舉證租賃之目的為建屋云云。惟查，系爭房屋大約於29年建

    造並設立房屋稅籍，有鑑定報告書及台中市房屋稅籍紀錄表

    在卷可稽。而被告自承，系爭房屋最初為其祖母所有，嗣其

    經繼承及轉讓而取得事實上處分權，依此些客觀事實應可推

    知，當時被告之先人租賃土地之目的，應係建屋無訛。

(三)、原告主張兩造間雖租地建屋契約存在，系爭房屋已達合理使

    用年限而不堪使用，依土地法第103條第1款規定，以本件起

    訴狀送達被告為終止雙方間租地建屋契約之意思表示，被告

    亦應將如附圖所示編號A、B、C、D之建物拆除，並將系爭土

    地返還原告，則為被告所否認。查：

(1)、按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收

    回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之

    使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租

    金額，除以擔保現金抵償外，達2年以上時。五、承租人違

    反租賃契約時，土地法第103條定有明文。而土地之租賃契

    約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租用該

    基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不

    能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的

    探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時為止

    之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，

    在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不

    可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形；否

    則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受不可

    抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當事人

    租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度台上

    字第388號判決意旨參照）。故土地法第103條第1款規定非

    因契約年限屆滿，出租人不得收回出租建築房屋之基地；所

    謂「年限屆滿」，在定有期限之基地租賃，當指租期屆滿而

    言；在不定期之基地租賃，應解為至房屋不堪使用時為止（

    最高法院89年度台再字第7號裁判意旨參照）。至於最高法

    院51年台上字第2987號判例意旨固謂：「租用建築房屋之基

    地，非有土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收

    回，縱該地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未

    失其存在，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契

    約別有約定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均

    負有同意重建之義務。」惟參酌其基礎事實係針對租地建屋

    契約之房屋尚未達不堪使用之程度，而因不可歸責於承租人

    之事由致房屋滅失時，所為之闡釋（最高法院104年度台上

    字第559號判決意旨參照）。準此，應認兩造間之租賃關係

    ，係屬定有租至房屋不堪使用時為止之不確定期限，於系爭

    建物達於不堪使用之程度時，應准許原告依土地法第103條

    第1款之規定收回出租之土地。

(2)、按建築物是否老舊不堪使用，就建築層面而言，主要以建築

    構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在

    材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通

    用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經

    濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭房屋是否仍

    堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上是否

    有疑慮為其判斷標準。查系爭房屋於建造之初，結構別為「

    木造」，登記種類為木造、磚，並包含雜木及磚石造等情，

    有原告所提系爭房屋稅籍紀錄表、平面圖及臺中市各類房屋

    構造別代號暨折舊率表附卷可考（見本院卷第55至60頁）；

    而有關系爭房屋之安全結構及是否仍堪予使用，經本院囑託

    臺中市大臺中建築師公會鑑定，依鑑定報告鑑定分析及結果

    記載：依房屋稅籍紀錄表及建物平面圖，鑑定標的物屋齡至

    少77年以上；系爭房屋與原稅籍登載內容已有不符，應有更

    換建材及補強結構之事實，即構造主體部分已有部分更換為

    鋼架造，就屋頂、屋架部分，已更換為鐵皮鋼浪板及鋼架遮

    雨棚，一樓外牆已更換夾板裝修、二樓外牆已更換鋼浪板；

    又依鑑定報告第6、7頁記載：「(三)依臺灣省政府57年4月17

    日府財稅三字第三九五二三號令頒佈之房屋折舊率及耐用年

    數（詳附件五），磚石造、木造之耐用年數分別為46年、35

    年，鑑定標的物早已超過上述耐用年數，已達不堪居住使用

    之狀態。(四)鑑定標的物正面實木樑柱及桁架已遭蛀蟲侵襲，

    目前隱蔽於鋼浪板鐵皮屋頂內，夾板天花及鋼浪板鐵皮牆壁

    ，累積77年來的地震破壞能量、水氣的腐敗、蛀蟲的侵蝕，

    其不安全的不確定因素相當高，且木構造的材料強度、結構

    耐久性，皆較鋼構元件風險性高，故評估鑑定標的物結構安

    全，採最優先破壞的木造及磚造項目為檢核考量，基於上述

    理由及工程技術經驗分析，鑑定標的物存在安全之虞且難以

    排除，其側向抵抗力幾乎已不足以抵抗較具規模之颱風或地

    震，再者歷年來累積之瑕疵毀壞能量，極有可能在下一次較

    具規模之颱風或地震中瞬間傾倒」等語，並於鑑定結論記載

    「3.因房屋仍保留部份原始建材，迄至107年6月現今，已達

    77年左右之屋齡，依臺灣省政府57年4月17日府財稅三字第

    三九五二三號令頒佈之房屋折舊率及耐用年數，磚石造、木

    造之耐用年數分別為46年、35年，鑑定標的物已超過上述耐

    用年數，房屋存有安全或結構上之疑慮，不容忽視。4.以目

    前房屋現況，縱使有把結構構架實木，修建為鋼浪鐵皮屋頂

    、牆壁，因未取得公務部門合法建築許可，其設計依據、法

    令適用、施工品質，隱蔽的損壞瑕疵，存有不確定毀壞風險

    ，難以期待安全無虞。再者實木、磚牆、鋼浪板鐵皮牆壁、

    鋼構屋頂，因分屬不同結構系統，無法確認並認可鋼構元件

    能有效幫助磚構造及木構造，聯合抵抗地震力或風壓，有結

    構安全上之重大隱憂」等語（見附卷之鑑定報告書）。可知

    系爭房屋於興建後雖有加以整修情形，然其主要原始建材已

    超過耐用年限，而屬老舊建物，在客觀上確實有居住安全之

    疑慮，應認已達不堪使用之程度，揆諸上開最高法院判決意

    旨，在此情形下，系爭土地租賃關係可認因系爭房屋不堪使

    用而歸於消滅，則原告主張其可依土地法第103條第1款之規

    定收回系爭土地，核屬有據。原告又以本件書狀對被告為終

    止租地建屋契約之意思表示，依前揭說明，兩造間之土地租

    賃契約，亦可認因期限屆滿經原告終止契約而消滅。

(四)、被告雖辯以系爭房屋縱有達到不堪使用之程度，原告亦負有

    出具同意書，同意被告重建之義務云云。按最高法院51年台

    上字第2987號判例意旨固謂：「租用建築房屋之基地，非有

    土地法第103條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該

    地上所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在

    ，承租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約

    定者從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意

    重建之義務。」，惟參酌其基礎事實係針對租地建屋契約之

    房屋尚未達不堪使用之程度，而因不可歸責於承租人之事由

    致房屋滅失時，所為之闡釋，與系爭房屋業達不堪使用之程

    度者不同，尚無適用於本件之餘地（最高法院104年度台上

    字第559號判決意旨參照）。是以上開判例意旨所指房屋因

    故滅失應係針對房屋非因自然耗損而滅失之情形，此與本件

    原告主張系爭建物之不堪使用係因年久自然耗損所造成不同

    ，上揭判例於本件應無適用之餘地。

四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

    對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞

    者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。原告與被

    告就如附圖所示A、B、C、D之不定期租地建屋之契約，既經

    原告依土地法第103條第1款之規定予以終止，則其等間之租

    地建屋之法律關係即已消滅，被告就系爭土地即無合法使用

    權源，則原告本於民法第767條第1項之物上請求權，請求(1)

    被告應將坐落臺中市○○區○里段00000地號土地上如附圖

    所示編號A所示建物（面積為0.89平方公尺）拆除，並將土

    地交還原告張○○。(2)被告應將坐落臺中市○○區○里段

    00000地號土地上如附圖所示編號B所示建物（面積為3.06平

    方公尺）拆除，並將土地交還原告張○○。(3)被告應將坐落

    臺中市○○區○里段000地號土地上如附圖所示編號C所示建

    物（面積為22.09平方公尺）拆除，並將土地交還原告張毓

    鈞。(4)被告應將坐落臺中市○○區○里段00000地號土地上

    如附圖所示編號D所示建物（面積為59.84平方公尺）拆除，

    並將土地交還原告張○○，為有理由，應予准許。

五、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，

    經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰各酌定相當擔保金額

    准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件

    判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第78條

    、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中    華    民    國  107    年    10   月    30    日

                  民事第五庭    法  官  李慧瑜

正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中    華    民    國  107    年    10   月    30    日

                                書記官  洪玉堂