案例查詢
一審
臺灣臺中地方法院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 103,重訴,298
【裁判日期】 1040904
【裁判案由】 拆屋還地
【裁判全文】
臺灣臺中地方法院民事判決 103年度重訴字第298號
原 告 張○○
訴訟代理人 許博堯律師
複 代理人 林蕙姿
高子涵
被 告 張劉○○
輔 佐 人 張○○
張○○
被 告 蕭○○
蕭○○
蕭○○
蕭○○
吳○○
兼 上五人 蕭○○
訴訟代理人
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國104 年7 月8 日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告張劉○○應將坐落臺中市○里區○里段○○○地號土地上如
附圖所示Ａ部分面積七點三六平方公尺、坐落臺中市○里區○里
段○○○地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積七四點六四平方公尺
之磚木造建物拆除，並將該Ａ、Ｂ部分土地返還原告。
被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○應將坐
落臺中市○里區○里段○○○地號土地上如附圖所示Ｃ部分面積
四三點五五平方公尺之水泥磚造建物、Ｄ部分面積五四點八九平
方公尺之磚木造建物拆除，並將該Ｃ、Ｄ部分土地及如附圖所示
Ｃ１部分面積五點一平方公尺土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告張劉○○負擔百分之四十四、被告蕭○○、蕭○
○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○負擔百分之五十四，餘由
原告負擔。
本判決第一項及命被告張劉○○負擔訴訟費用部分，於原告以新
臺幣壹佰零參萬伍仟玖佰參拾參元為被告張劉○○供擔保後，得
假執行。但被告張劉○○如於執行標的物交付前，以新臺幣參佰
壹拾萬柒仟捌佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項及命被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○
○、吳○○負擔訴訟費用部分，於原告以新臺幣壹佰參拾萬捌仟
零伍拾伍元為被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、
吳○○供擔保後，得假執行。但被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、
蕭○○、蕭○○、吳○○如於執行標的物交付前，以新臺幣參佰
玖拾貳萬肆仟壹佰陸拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、坐落臺中市○里區○里段000 ○000 地號土地（下稱系爭65
7 、658 地號土地，合稱系爭土地）原為張○所有，因后里
地區於民國24年間發生大地震，張○遂將系爭土地出租予蕭
○○建屋使用，而訂立不定期租地建屋契約，嗣張○於41年
7 月17日以買賣為原因，將系爭土地所有權移轉登記予原告
之父張○○，而張○○於76年4 月27日死亡後，依土地法第
104 條第1 項、第425 條之規定，由原告單獨繼承系爭土地
所有權及就系爭土地之租賃法律關係。而蕭○○承租系爭土
地後，即興建系爭658 地號土地上如103 年12月22日土地複
丈成果圖（下稱附圖）所示Ａ部分建物面積7.36平方公尺、
系爭657 地號土地上如附圖所示Ｂ部分建物面積74.64 平方
公尺，門牌號碼為臺中市○里區○○路00號之未經保存登記
建物。而蕭○○於30年（即昭和16年）9 月26日死亡，由其
長子蕭○○相續為戶主，繼承如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之
所有權。蕭○○再於系爭657 地號土地上如附圖所示Ｃ部分
面積43點55平方公尺、Ｃ１部分面積5.1 平方公尺、Ｄ部分
面積54.89 平方公尺土地上增建建物，且於67年間，將如附
圖所示Ａ、Ｂ部分之事實上處分權讓與被告張劉○○。嗣蕭
○○於86年7 月19日死亡，其如附圖所示Ｃ、Ｃ１、Ｄ所示
建物之事實上處分權則由被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭
○○、蕭○○、吳○○繼承。而被告張劉○○每年應繳之地
租為新臺幣（下同）24,000元，其每年均有按時繳納；被告
蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○每年應
繳之地租亦為24,000元，然自90年間起即未再繳納任何租金
予原告。而本件不定期租地建屋契約成立時，雖未明訂租賃
期限，然依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租
至建物不堪用時為止之期限。今如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｃ
１、Ｄ所示建物，迄今屋齡已將近79年，遠逾行政院發佈之
「固定資產耐用年數表」內所訂磚瓦造房屋及加強磚造房屋
耐用年限25年、35年甚久，須賴被告不斷整修、補強始能避
免傾頹，應認該建物已達不堪使用之程度，客觀上應可判定
該房屋之存續年限業已屆滿，原告自得依土地法第103 條第
1 款規定，以起訴狀繕本送達被告作為終止兩造間不定期租
地建屋契約之意思表示。兩造間租地建屋契約既已終止，則
如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｃ１、Ｄ建物即係無正當法律權源
而占有使用原告所有之系爭土地，原告當得依民法第767 條
規定，請求被告張劉○○拆除如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物、
請求被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○
○拆除如附圖所示Ｃ、Ｃ１、Ｄ建物，並返還所占用之土地
予原告等語。為此，爰依所有物返還請求權之法律關係，提
起
本件訴訟，並聲明：(一)被告張劉○○應將系爭土地如附圖所
示編號Ａ位置（面積為7.36平方公尺）、Ｂ位置（面積為
74.64 平方公尺）之地上物拆除，並將土地交還原告。(二)被
告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○應將
系爭657 地號土地如附圖所示編號Ｃ位置（面積為43.55 平
方公尺）、Ｃ１位置（面積為5.1 平方公尺）及Ｄ位置（面
積為54.89 平方公尺）之地上物拆除，並將土地交還原告。
(三)就(一)、(二)之請求，願供擔保，請准宣告假執行。
貳、被告方面：
一、被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○部
分：
(一)不清楚如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物係由何人建造，如附圖所
示Ｃ、Ｄ部分建物則為蕭○○所建造，仍堪使用，目前是由
被告蕭○○居住使用，租金原本是由蕭○○等人之母親繳納
，但不清楚是否仍有繼續繳納。印象中如附圖所示Ａ、Ｂ、
Ｃ部分建物於57、58年間有整修過，將原來木板塗瀝青之建
材改成磚瓦造，Ｄ部分是後來蕭○○於59年間增建的，如附
圖所示Ｃ部分之屋頂有更換建材。
(二)臺中市建築學會鑑定報告書所認定如附圖所示Ｃ部分屋頂構
造已改建材現況，是改建無誤，白色部分是原來材質即波浪
板加保麗龍，土黃色部分是保麗龍，係因原來材質脫落，白
色部分才會露出來，應該不算是損壞；該鑑定報告書照片編
號11部分，僅是紙張，並非如附圖所示Ｄ部分之建物本體，
，此部分尚堪使用，並無腐壞，至照片編號12部分，屋簷旁
之木板只是美觀作用，並不足以影響建物結構等語資為抗辯
。
二、被告張劉○○部分：
(一)於67年間，蕭○○將其繼承所得如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物
出賣予被告張劉○○，原告父親張○○亦放棄優先購買權，
故由被告張劉○○受讓上開建物使用迄今，則其所坐落土地
之基地租賃權亦隨之移轉予被告張劉○○。況被告張劉○○
亦每年繳交地租24,000元，足認兩造間租地建屋契約仍繼續
存在。而土地法第103 條第1 款所謂契約年限屆滿時，僅於
契約訂有期限者始適用之，然兩造間租地建屋契約並未定有
租用期限，自無上開規定之適用。
(二)又原告雖舉固定資產耐用年數表為佐，然如附圖所示Ａ、Ｂ
部分建物是否不堪使用，應依其實際屋況為判斷，至固定資
產耐用年數表僅係營利事業為申報營利事業所得稅提列資產
折舊所參考之依據，不得執此逕為不堪使用之推論。被告張
劉○○當時傾盡全部積蓄，並向他人借貸，始以500,000 元
購買如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，此後珍惜維護，至今屋況
尚稱完好，並無腐壞情形，縱歷經九二一大地震仍屹立不搖
，顯未達於不堪使用之程度，因此原告以土地法第103 條第
1 款之規定，主張如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物已達不堪使用
之程度，而終止其與被告張劉○○間之不定期租地建屋契約
之意思表示，自屬無據。況依實務見解，租地建屋契約未定
期限者，租地所建之房屋，雖告滅失，而租用基地之契約，
要未失其存在，承租人仍得申請重建，出租人負有同意重建
之義務，則舉重以明輕，租地所建之房屋雖告滅失，出租人
尚且負有同意承租人重建之義務，何況系爭房屋尚未滅失，
尤無容許原告任意收回土地之理。又如附圖所示Ａ、Ｂ部分
之建物於被告張劉○○購買後未曾整修，縱曾經整修過，亦
不得遽認如附圖所示Ａ、Ｂ部分之建物已達不堪使用之程度
。
(三)臺中市建築學會鑑定報告書認定如附圖所示Ｂ部分建物使用
年限已有78年之久，木造屋頂依側面照片已部分腐壞，承受
水泥瓦重量安全上有疑慮云云，顯與事實相違。由被告蕭志
雄於103 年7 月9 日言詞辯論期日當庭所述，可知如附圖所
示Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物曾經於57、58年間整修過，且後來改
為磚瓦造，故其使用年限應非78年。又依上開鑑定報告書附
件五之現況照片所示，系爭房屋之屋況良好，並無屋頂瓦片
年久失修，而要換為波浪鋼板之情；亦無前門屋簷之橫樑斷
裂，造成屋簷傾斜之情；更無屋頂須以帆布遮蓋並以磚頭壓
住帆布，防止雨天漏水等情，自無原告所稱已達不堪使用程
度之情。抑且，該次鑑定僅拍攝如附圖所示編號Ａ、Ｂ部分
建物之右側，並未拍攝左側，顯有偏頗，且依現況照片所示
，如附圖所示Ａ、Ｂ部分房屋之主要結構仍甚堅固，若一併
觀看房屋左側之現況，更可證如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物確
甚堅固。另如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之騎樓樓柱亦甚堅固
，該騎樓樓柱之左側油漆略有褪色、B 部分建物屋內有腐壞
之情形，均係因被告張劉○○以前從事餐飲時，被油煙薰染
油漆而略有脫色，並非腐壞，不影響房屋之堅固；另上開鑑
定報告書如附圖所示Ｂ部分建物之構造竹編土漿牆已不存在
，然依現況照片所示，該構造竹編土漿牆仍然存在，因此上
開鑑定意見所憑之基礎爭實，並不正確，且會影響鑑定結果
之正確。是以，如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物確實仍尚堅固，
並未達不堪使用之程度。如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，目前
係作為理髮店及居住使用，並由被告張劉○○之子張○○、
媳婦文○○協助經營，而張○○有輕度肢障、文○○則為中
度重器障（腎），因此如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物實係被告
張劉○○家庭安身立命之重要處所，被告張劉○○又無任何
違約情事，被告張劉○○之正當權利及信賴利益自應受到保
障，不應容許原告任意藉故要求拆屋還地。故原告主張如附
圖所示Ａ、Ｂ部分房屋已達不堪使用之程度，且已向被告張
劉○○為終止契約之意思表示，而依土地法第103 條第1 款
規定，請求被告張劉○○拆屋還地，自屬無據等語資為抗辯
。
三、均聲明：(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判
決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、兩造經法官試行整理並簡化爭點，結果如下：
一、兩造不爭執事項：
(一)系爭土地原為張○所有，張○於昭和10年即24年間，將系爭
土地出租予蕭○○建屋使用，而訂立不定期租地建屋契約。
(二)張○嗣將系爭土地出賣予原告之父張○○，張○○於76年4
月27日死亡後，由原告單獨繼承系爭土地所有權及就系爭土
地之租賃法律關係。
(三)蕭○○死亡後，就系爭土地之租賃關係由被告之父蕭○○單
獨繼承，嗣蕭○○於86年7 月19日死亡，其法定繼承人為配
偶蕭吳○○及其等子女即被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭
○○、蕭○○。而蕭吳○○於101 年1 月1 日死亡，其法定
繼承人除被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○外
，尚有子女吳○○。
(四)系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物（未經保存登記，門
牌號碼：臺中市○里區○○路00號），由蕭○○取得事實上
處分權，蕭○○再於67年間將如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之
事實上處分權出賣予被告張劉○○，被告張劉○○因而繼受
上開建物部分之租地建屋契約。
(五)如附圖所示Ｃ、Ｄ所示建物（未經保存登記），係由蕭○○
興建。被告蕭○○等6 人則因繼承而取得上開建物之所有權
。
(六)如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之事實上處分權人為被告張劉○
○；被告蕭○○等6 人則為如附圖所示Ｃ、Ｄ部分建物之所
有權人。
(七)如附圖所示Ｃ所示建物於興建後均有經整修。
(八)原告以起訴狀繕本之送達，向被告為終止租賃契約之意思表
示。
二、兩造爭執事項：
(一)如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ所示建物於興建後是否有經整修
？
(二)如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ所示建物是否均已不堪使用
？
(三)原告行使終止權，以終止兩造間之租地建屋契約，是否合法
？
(四)原告主張依民法第767 條規定，請求被告拆屋還地，是否有
理由？
肆、得心證之理由：
一、查系爭土地原為張○所有，張○於24年間，將系爭土地出租
予蕭○○建屋使用，而訂立不定期租地建屋契約，張○嗣將
系爭土地出賣予原告之父張○○，張○○於76年4 月27日死
亡後，由原告單獨繼承系爭土地所有權及就系爭土地之租賃
法律關係，蕭○○於30年9 月26日死亡後，就系爭土地之租
賃關係由被告之父蕭○○單獨繼承，嗣蕭○○於86年7 月19
日死亡，其法定繼承人為配偶蕭吳○○及其等子女即被告蕭
○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○，而蕭吳○○於10
1 年1 月1 日死亡，其法定繼承人除被告蕭○○、蕭○○、
蕭○○、蕭○○、蕭○○外，尚有子女吳○○等情，為兩造
所不爭執，且有土地登記第二類謄本、地籍圖謄本、蕭○○
除戶謄本、繼承系統表、舊式戶籍謄本、蕭吳○○除戶謄本
、被告蕭○○等人戶籍謄本、舊式戶籍謄本、日據時代戶籍
謄本、光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資料專用頁附卷可稽（
見本院卷(一)第13至19頁、第21至30頁、51頁、第101 至111
頁、第112 頁），而堪信上開事實屬實。
二、原告主張蕭○○承租系爭土地後，即興建系爭658 地號土地
上如附圖所示Ａ部分建物面積7.36平方公尺、系爭657 地號
土地上如附圖所示Ｂ部分建物面積74.64 平方公尺，門牌號
碼為臺中市○里區○○路00號之未經保存登記建物，而蕭金
連死亡後，由其長子蕭○○相續為戶主，繼承如附圖所示Ａ
、Ｂ部分建物之所有權，蕭○○再於系爭657 地號土地上如
附圖所示Ｃ部分面積43點55平方公尺、Ｄ部分面積54.89 平
方公尺土地上增建建物，且於67年間，將如附圖所示Ａ、Ｂ
部分之事實上處分權讓與被告張劉○○，嗣蕭○○於86年 7
月19日死亡，其如附圖所示C 、C1、D 所示建物之事實上處
分權則由被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、
吳○○繼承等情，有現場照片、房屋不動產買賣契約書、優
先購買權放棄書、臺中市政府地方稅務局豐原分局103 年 7
月24日中市稅豐分字第0000000000號函暨臺中縣房屋稅籍登
記表、臺中市房屋稅籍記錄表、房屋平面圖在卷可參（見本
院卷(一)第31、32頁、第56、57頁、第113 至122 頁、第 164
至166 頁、本院卷(二)第67、68頁），並經本院至現場勘驗明
確，復囑託臺中市豐原地政事務所繪製鑑定圖，此有本院勘
驗筆錄、現場照片、臺中市豐原地政事務所103 年12月24日
豐地二字第0000000000號函暨土地複丈成果圖附卷可查（見
本院卷(二)第6 、7 頁、第11至34頁）。而被告張劉○○就上
情均不爭執；被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○
○、吳○○則除如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物所有權於蕭○○
死亡後由蕭○○繼承有所爭執外，就其餘事實亦不爭執。查
被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○雖
抗辯如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物於蕭○○死亡後，由其等姑
母繼承，再出賣予蕭○○等情，惟查，縱被告蕭○○等人之
辯解為真，然蕭○○嗣後既因買賣而取得如附圖Ａ、Ｂ所示
建物之事實上處分權，日後又將對上開建物之事實上處分權
出賣予被告張劉○○，則被告張劉○○對上開建物仍有事實
上處分權，且此亦為兩造所是認，自堪認原告主張如附圖所
示編號Ａ、Ｂ部分建物之事實上處分權人為被告張劉○○，
被告蕭○○等6 人則為如附圖所示編號Ｃ、Ｄ部分建物之所
有權人等情為真實。至原告雖主張Ｃ１部分面積5.1 平方公
尺土地上，亦有蕭○○所興建之建物等情，然該部分土地之
現狀為空地等情，有前揭土地複丈成果圖可稽，是原告此部
分主張，顯有誤會，而不可採。
三、次查，原告主張本件雖為不定期租地建屋契約，然應解為定
有租至建物不堪用時為止之期限，茲因如附圖所示Ａ、Ｂ、
Ｃ、Ｄ部分建物屋齡已近79年，遠逾行政院發佈之「固定資
產耐用年數表」所定之耐用年限甚久，且須賴被告不斷整修
、補強，始能避免傾頹，已達不能使用之程度，故依土地法
第103 條第1 款之規定，以起訴狀繕本之送達，向被告為終
止租賃契約之意思表示等情。惟被告均否認上開建物已達不
能使用之程度，並以前詞置辯。是本件應審究之爭點厥為：
系爭建物是否已達不堪使用之程度？如是，兩造間之不定期
限租賃契約關係是否因而消滅？茲詳述如後：
(一)按租用建築房屋之基地，非因左列情形之一，出租人不得收
回。一、契約年限屆滿時。二、承租人以基地供違反法令之
使用時。三、承租人轉租基地於他人時。四、承租人積欠租
金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時。五、承租人違
反租賃契約時，土地法第103 條定有明文。次按，土地之租
賃契約，不論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋後始租
用該基地，均係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期
限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之
目的探求當事人之真意，亦應解為定有租至房屋不堪使用時
為止之期限。所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結
構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括
因不可抗力所造成之自然毀壞，至不能為通常之使用之情形
；否則，在未明定租賃期限之租地建屋契約，一旦房屋遭受
不可抗力之天災受損，出租人將永無收回之期，顯違雙方當
事人租地建屋之原始目的而有失情理之平（最高法院95年度
台上字第388 號判決意旨參照）。至於最高法院51年台上字
第2987號判例意旨固謂：「租用建築房屋之基地，非有土地
法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收回，縱該地上
所建之房屋因故滅失，而租用基地之契約要未失其存在，承
租人仍得申請重建，且其申請重建之屋，除契約別有約定者
從其約定外，不問是否與原狀相符，出租人均負有同意重建
之義務。」惟參酌其基礎事實係針對租地建屋契約之房屋尚
未達不堪使用之程度，而因不可歸責於承租人之事由致房屋
滅失時，所為之闡釋，與系爭房屋業達不堪使用之程度者不
同，尚無適用於本件之餘地（最高法院104 年度台上字第55
9 號判決意旨參照）。準此，土地法規定租用建築房屋之基
地，非有土地法第103 條所列各款情形之一，出租人不得收
回；租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋而使
用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目
的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特定房屋不
堪使用時消滅。是以被告張劉○○抗辯其與原告間就如附圖
所示Ａ、Ｂ部分建物為不定期租地建屋契約，並無土地法第
103 條第1 款之適用云云，自無可採。
(二)查如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物於建造之初，結構別為「木造
」，構造主體部分，樑柱為二級木、牆壁為竹編木漿、屋架
為木架，粉裝造作部分，外墻面為竹編木漿、內墻面白灰粉
刷，天花板為蔗板；如附圖所示Ｃ部分建物於建造之初，結
構別為「木造、磚造」，外形造作部分，外墻面為竹編土漿
、磚，門窗為木窗、屋頂為水泥瓦，屋架為木架，天花板為
蔗板；如附圖所示Ｄ部分建物係59年4 月間造，外形造作部
分，外墻面為水泥粉刷，門窗為鐵窗、屋頂為水泥瓦，屋架
為木架等情，有前揭臺中市政府地方稅務局豐原分局103 年
7 月24日中市稅豐分字第0000000000號函所附房屋稅籍紀錄
表、房屋平面圖附卷可考（見本院卷(一)第116 、119 、121
、122 頁）。而原告主張如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物須
賴被告不斷整修、補強始能避免傾頹等情，而被告蕭○○、
蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○於本院103 年7
月9 日言詞辯論期日陳述：如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物
於57、58年間有整修過，將原來木板塗瀝青之建材改成磚瓦
造，如附圖所示Ｃ部分建物之屋頂則有更換建材等語（見本
院卷(一)第79頁），並於本院同年9 月17日言詞辯論期日陳稱
：如附圖所示Ｂ、Ｃ部分建物交界處牆壁在出賣給被告張劉
○○前有改為磚造等語（見本院卷(一)第177 頁），足證如附
圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ建物之原始木造結構已有部分被拆除改建
，而不存在無訛。
(三)又查蕭○○係於9 年2 月3 日遷入當時門牌號碼為臺中廳苗
栗三堡圳寮庄170 番地之如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，嗣該
址先後經門牌整編為臺中州豐原郡內埔庄圳寮98番號、137
番號、臺中縣后里鄉○○路00號、68號等情，有舊式戶籍謄
本、光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資料專用頁在卷可稽（見
本院卷(一)第101 至111 頁、第112 頁），足證如附圖所示Ａ
、Ｂ部分建物迄今至少已使用95年；縱如原告所主張係於24
年間與蕭○○就系爭土地訂立租地建屋契約，則如附圖所示
Ａ、Ｂ部分建物興建至今亦已約80年。另被告蕭○○、蕭巨
謀、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○陳稱如附圖所示Ｃ部
分曾於58、59年整修過，Ｄ部分係59年間所興建等情，亦為
原告及被告張劉○○所不爭執，堪信如附圖所示Ｃ、Ｄ部分
之建物興建至今已約逾45年。而依行政院公布之「固定資產
耐用年數表」第一類「房屋建築及設備」第一項「房屋建築
」，商店用、住宅用之房屋，木造者耐用年數為10年，磚構
造者耐用年數為25年，加強磚造者為35年，有固定資產耐用
年數表在卷足稽（見本院卷(一)第35頁），顯見迄至本院言詞
辯論終結時止，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物均已超過上
開耐用年數。再者，經本院依原告之聲請囑託臺中市建築師
公會鑑定如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ建物是否有更換建材或
補強結構、現況有無結構安全之疑慮，經該會鑑定後，結果
認：「(一)依日據時代戶籍謄本推斷此建物在明治時代約一百
零八年前就已存在。(二)Ｂ棟（按指如附圖所示Ｂ部分建物，
下同）依登記資料使用時限已有78年之久，現場勘查依附件
七構造竹編土漿牆已不存在，木造屋頂依側面照片已部份腐
壞，承受水泥瓦重量安全上有疑慮。(三)Ｃ棟（按指如附圖所
示Ｃ部分建物，下同）依附件七，木、磚造使用年限已有51
年，且現場勘查為貳層及外牆部份採用鋼架烤漆板，由此判
斷屋主已更換原始建材及結構。(四)Ｄ棟（按指如附圖所示Ｄ
部分建物，下同）依附件七，磚造使用年限已有45年以上，
且現場勘查側面木造屋架已部分腐壞，承受水泥瓦重量安全
上有疑慮。鑑定結論：綜合上述標的物依日據時代戶籍已遷
入使用100 多年，且依稅務記Ｂ棟已使用78年、Ｃ棟使用51
年且改變結構及建材、Ｄ棟已有45年之久，原有木作屋架有
腐壞且承受水泥瓦重量，經整體結構分析及經驗判斷，現有
房屋恐有結構安全之疑慮等情，有臺中市建築學會104 年1
月20日中市學鑑字第104010號函暨安全鑑定報告書在卷可佐
（見本院卷(二)第39頁，鑑定書外放）。又上開鑑定報告書所
附現況照片編號20，雖載明係如附圖所示Ｃ部分建物屋內現
況，然此經臺中市建築學會以104 年4 月27日中市學鑑字第
104065號函覆：「照片編號20標示Ｂ棟係正確位置，其照片
只是陳述室內現況，並不影響鑑定結果」（見本院卷(二)第84
頁）。又參諸上開鑑定報告及附圖，鑑定報告書所載之Ｂ棟
，乃為如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物等情，亦為兩造所不爭執
。從而，如附圖所示Ｄ部分所示建物，於興建後雖未經整修
，但如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部分建物不僅已超過耐用年
數，且實際上已無法達到安全之要求，自屬已達於不堪使用
之程度。
(四)被告張劉○○雖以如附圖所示Ａ、Ｂ部分之屋況良好，並無
年久失修、漏水等之情形，且鑑定時僅拍攝如附圖編號Ａ、
Ｂ部分建物之右側，並未拍攝左側，若一併觀看房屋左側之
現況，更可證如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物確甚堅固；如附圖
所示B 部分建物屋內因油煙薰染油漆而略有脫色，並非腐壞
，不影響房屋之堅固；另依現況照片所示，原本構造竹編土
漿牆仍然存在，而質疑上開鑑定報告書之正確性。惟查，如
附圖所示Ａ、Ｂ部分原本結構之竹編木漿牆，現僅有部分存
在，且由鑑定報告書所附照片觀之，鑑定意見憑以認定本件
之建物是否已達不堪使用之程度，均是以結構、建材為判斷
基礎，而非以內部牆面是否有油漆脫落等情為斷；又鑑定報
告書所附照片，縱未拍攝如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之左側
，然其右側既有如鑑定報告書所指結構、建材腐壞之情形，
已足以影響如附圖所示Ａ、Ｂ部分整體建物之安全性，是被
告張劉○○以上揭理由質疑臺中市建築學會鑑定報告書之正
確信，自無可採。又被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○
、蕭○○、吳○○雖聲請由臺中市建築學會再次鑑定；被告
張劉○○聲請另由臺灣省建築師公會鑑定，惟臺中市建築學
會之鑑定報告書已詳述其鑑定如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ部
分建物有安全之虞並已達不堪使用程度之理由，應無再送臺
中市建築學會或其他單位鑑定之必要，附此敘明。
(五)綜上，如附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物，既有部分原始結構
已不存在，且上開建物之原始結構而現存部分與如附圖所示
Ｄ部分建物均因年限已久，有結構安全之疑慮，而達於不堪
使用之狀態，則原告主張其可依土地法第103 條第1 款之規
定收回系爭土地，核屬有據。又原告業以起訴狀對被告為終
止租地建屋契約之意思表示，依前揭說明，兩造間之租地建
屋契約，已因期限屆滿經原告終止契約而消滅。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。原告與
被告張劉○○間就如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物、與被告蕭○
○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○就如附圖所
示Ｃ、Ｄ部分所示建物之不定期租地建屋之契約，既經原告
依土地法第103 條第1 款之規定予以終止，則其等間之租地
建屋之法律關係即已消滅，被告就系爭土地即無合法使用權
源，則原告本於民法第767 條第1 項之物上請求權，請求(一)
被告張劉○○應將坐落臺中市○里區○里段000 地號土地上
如附圖所示Ａ部分面積7.36平方公尺、坐落臺中市○里區○
里段000 地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積74.64 平方公尺
之磚木造建物拆除，並將該Ａ、Ｂ部分土地返還原告。(二)被
告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭○○、吳○○應將
坐落臺中市○里區○里段000 地號土地上如附圖所示Ｃ部分
面積43.55 平方公尺之水泥磚造建物、Ｄ部分面積54.89 平
方公尺之磚木造建物拆除，並將該Ｃ、Ｄ部分土地及如附圖
所示Ｃ１部分面積5.1 平方公尺土地返還原告，為有理由，
應予准許。至於原告請求被告蕭○○、蕭○○、蕭○○、蕭
○○、蕭○○、吳○○拆除如附圖所示Ｃ１部分土地上之建
物部分，因該土地之現況為空地，其上並無地上物，是原告
此部分請求，自無理由，應予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件
判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
陸、兩造均陳明願供擔保，請准為假執行及免為假執行之宣告，
經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰各酌定相當擔保金額
准許之。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條。
中 華 民 國 104 年 9 月 4 日
民事第五庭 法 官 郭妙俐
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 104 年 9 月 4 日
書記官 陳怡潔
-------------------------------------------------------------------------------------
二審
臺中分院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 104,上,546
【裁判日期】 1050621
【裁判案由】 拆屋還地
【裁判全文】
臺灣高等法院臺中分院民事判決 104年度上字第546號
上 訴 人 張劉○○
訴訟代理人 蘇若龍律師
劉○○
張○○
被上訴人 張○○
訴訟代理人 許博堯律師
複代理人 林蕙姿
高子涵
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國104年9月4日
臺灣臺中地方法院103年度重訴字第298號第一審判決提起上訴，
本院於105年6月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：
一坐落臺中市○○區○○段000○000地號土地（以下僅略稱其
地號數，上開二筆土地並合稱系爭土地）原為訴外人張○所
有，因后里地區於民國24年間發生大地震，張○遂將系爭土
地出租予訴外人蕭○○建屋使用，因而訂立不定期租地建屋
契約。嗣張○於41年7月17日以買賣為原因將系爭土地所有
權移轉登記予被上訴人之父張○○，而張○○於76年4月27
日死亡後，依土地法第104條第1項、第425條之規定，由被
上訴人單獨繼承系爭土地所有權及就系爭土地之租賃法律關
係。而蕭○○承租系爭土地後，即在658地號土地上興建如
原判決附圖（下稱附圖）所示Ａ部分建物面積7.36平方公尺
及在657地號土地上興建如原判決附圖所示Ｂ部分建物面積
74.64平方公尺之門牌號碼臺中市○○區○○路00號之未經
保存登記建物（以下就Ａ、Ｂ建物亦合稱為系爭房屋）。嗣
蕭○○於民國30年（即昭和16年）9月26日死亡，由其長子
蕭○○相續為戶主，繼承如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之所有
權。蕭○○再於67年間將如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之事實
上處分權讓與上訴人。本件不定期租地建屋契約成立時，雖
未明訂租賃期限，然依契約之目的，探求當事人之真意，應
解為定有租至建物不堪用時為止之期限。茲如附圖所示Ａ、
Ｂ部分建物迄今屋齡已將近79年，遠逾行政院發佈之「固定
資產耐用年數表」內所訂磚瓦造房屋及加強磚造房屋耐用年
限25年、35年甚久，須賴上訴人不斷整修、補強始能避免傾
頹，應認系爭房屋已達不堪使用之程度，客觀上應可判定該
房屋之存續年限業已屆滿，被上訴人自得依土地法第103條
第1款規定，以起訴狀繕本送達上訴人作為終止兩造間租地
建屋契約之意思表示。兩造間租地建屋契約既已終止，則如
附圖所示Ａ、Ｂ部分建物即係無正當法律權源而占有使用被
上訴人所有之系爭土地，被上訴人爰依所有物返還請求權之
法律關係，請求上訴人拆除如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，並
返還所占用之土地予被上訴人。【另原判決主文第二項關於
上訴人請求蕭○○等六人拆除如附圖Ｃ、Ｄ所示建物，及返
還Ｃ、Ｄ、Ｃ１所示土地部分，因蕭○○等六人未聲明不服
而已確定，非屬本院審理範圍，以下即省略不予論述。】
二不定期限之基地租賃，租賃關係至該特定房屋不堪使用時消
滅，基地出租人自得於房屋不堪使用時依土地法第103條第1
款規定向承租人收回基地。上訴人所舉最高法院51年台上字
第2987號判例意旨，係針對租地建物契約之房屋尚未達不堪
使用之程度，而因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時之
闡釋，此與房屋已達不堪使用之程度者尚有所不同。是以上
訴人主張不定期限之基地租賃契約無土地法第103條之適用
，為無理由。
三原判決認定上訴人所有如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物需賴不斷
整修補強始能避免傾頹，其證據之取捨並無不當。蓋依照鑑
定報告所檢附之稅籍登記表及系爭房屋建物平面圖記載，系
爭房屋之牆壁及外牆面本為竹編土漿，現已變更為磚牆，且
騎樓之樑柱現已由木造結構變更為磚造。可證上訴人就系爭
房屋，明顯有更換建材或補強結構以避免房屋傾頹之情事。
四又原判決並非單純以系爭房屋超過耐用年數，即認定其有不
堪使用之情形，而係以房屋本身材質與結構，在長時間正常
使用中產生漸進耗損毀壞之情事，如房屋已超過耐用年數許
久，且已甚為破舊，應認已不堪使用，即令有租地建屋之法
律關係，亦因房屋不堪使用而消滅。
五另鑑定報告認定系爭房屋之屋齡為78年，對上訴人而言，並
未有不利之情事，上訴人據此質疑鑑定報告之正確性，殊無
足採。
貳、上訴人抗辯：
一蕭○○於67年間將其繼承所得如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物出
賣予上訴人，被上訴人父親張○○亦放棄優先購買權，故由
上訴人受讓系爭房屋使用迄今，則該房屋所坐落土地之基地
租賃權亦隨之移轉予上訴人，且上訴人每年均繳交地租新臺
幣（下同）24,000元，足認兩造間租地建屋契約仍繼續存在
。而依最高法院42年台上字第1094號現尚有效之判例意旨揭
示，土地法第103條第1款所謂契約年限屆滿時，僅於契約訂
有期限者始適用之。然兩造間租地建屋契約並未定有租用期
限，自無土地法第103條第1款規定之適用。原判決之認定，
顯有適用法規不當之違誤。
二不定期租地建屋契約若有土地法第103條第1款之適用，本件
亦不該當該款之規定。蓋被上訴人雖舉固定資產耐用年數表
為證，然如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物是否不堪使用，應依其
實際屋況為判斷，固定資產耐用年數表僅係營利事業為申報
營利事業所得稅提列資產折舊所參考之依據，不得執此逕為
不堪使用之推論。上訴人當時傾盡全部積蓄，並向他人借貸
，始以50萬元購買系爭房屋，此後珍惜維護，至今屋況尚稱
完好，並無腐壞情形，縱歷經九二一大地震仍屹立不搖，顯
未達於不堪使用之程度；並如105年3月14日履勘現場所見，
系爭房屋內部原始結構牆壁及外牆為木造及竹編土漿牆，仍
大致保留原有建築，且結構不受影響，因此被上訴人指稱上
訴人就系爭房屋明顯有更換建材或補強結構以避免房屋傾頹
之情事云云，實與事實有違。因此被上訴人以土地法第103
條第1款規定，主張如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物已達不堪使
用之程度，而終止其與上訴人之不定期租地建屋契約之意思
表示，自屬無據。況依實務見解，租地建屋契約未定期限者
，租地所建之房屋，雖告滅失，而租用基地之契約，要未失
其存在，承租人仍得申請重建，出租人負有同意重建之義務
，則舉重以明輕，租地所建之房屋雖告滅失，出租人尚且負
有同意承租人重建之義務，何況系爭房屋尚未滅失，尤無容
許被上訴人任意收回土地之理。又系爭房屋於上訴人購買後
縱使曾經整修，核其性質並非改建，並不影響經濟上之使用
目的，故不得遽認如系爭房屋已達不堪使用之程度。
三臺中市建築學會鑑定報告書認定如附圖所示Ｂ部分建物使用
年限已有78年之久，木造屋頂依側面照片已部分腐壞，承受
水泥瓦重量安全上有疑慮云云，顯與事實相違。由原審被告
蕭○○於103年7月9日言詞辯論期日所述，可知如附圖所示
Ａ、Ｂ、Ｃ部分建物曾經於57、58年間整修過，且後來改為
磚瓦造，故其使用年限應非78年。又依上開鑑定報告書附件
五之現況照片所示，系爭房屋之屋況良好，並無屋頂瓦片年
久失修而要換為波浪鋼板之情；亦無前門屋簷之橫樑斷裂，
造成屋簷傾斜之情；更無屋頂須以帆布遮蓋並以磚頭壓住帆
布防止雨天漏水等情，自無被上訴人所稱已達不堪使用之程
度。抑且，該次鑑定僅拍攝如系爭房屋之右側，並未拍攝左
側，顯有偏頗；且依現況照片所示，系爭房屋之主要結構仍
甚堅固，若一併觀看房屋左側之現況，更可證系爭房屋確甚
堅固。另系爭房屋之騎樓樓柱亦甚堅固，該騎樓樓柱之左側
油漆略有褪色、Ｂ部分建物屋內有腐壞之情形，均係因上訴
人以前從事餐飲時被油煙薰染油漆而略有脫色，並非腐壞，
不影響房屋之堅固；另上開鑑定報告書認為如附圖所示Ｂ部
分建物之構造竹編土漿牆已不存在，然依現況照片所示，該
構造竹編土漿牆仍然存在，因此上開鑑定意見所憑之基礎爭
實，並不正確，且會影響鑑定結果之正確。是以系爭房屋雖
年代久遠，然確實仍尚堅固，並未達不堪使用之程度。且系
爭房屋目前是作為理髮店及居住使用，並由上訴人之子張○
○、媳婦文○○協助經營，而張○○有輕度肢障、文○○則
為中度重器障（腎），因此系爭房屋實係上訴人家庭安身立
命之重要處所，上訴人又無任何違約情事，其正當權利及信
賴利益自應受到保障，不應容許被上訴人任意藉故要求拆屋
還地。故被上訴人主張系爭房屋已達不堪使用之程度，且已
向上訴人為終止契約之意思表示，而依土地法第103條第1款
規定請求上訴人拆屋還地，自屬無據。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認為兩造間就如
附圖所示Ａ、Ｂ部分建物之租地建屋契約，既經被上訴人依
土地法第103條第1款規定予以終止，上訴人就系爭土地即無
合法使用權源，則被上訴人本於民法第767條第1項之物上請
求權，請求上訴人拆除如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物，並將該
部分土地返還被上訴人，為有理由，而予准許，並依兩造之
聲請為附條件之准、免假執行宣告。上訴人不服原判決提起
上訴，於本院聲明：1.原判決不利於上訴人部分廢棄；2.上
開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回
；3.第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯
聲明：1.上訴駁回；2.上訴費用由上訴人負擔。
肆、兩造經本院整理及簡化爭點，並告知爭點整理協議與爭點整
理結果效力之不同後，同意成立爭點整理協議如下（參見本
院卷第67頁背面、第68頁、第82頁）：
一兩造不爭執之事項：
(一)臺中市○○區○○段000○000地號土地原為張○所有，張
梅於昭和10年即民國24年間將系爭土地出租予蕭○○建屋
使用，而訂立不定期租地建屋契約。
(二)張○嗣將系爭土地出賣予被上訴之父張○○，張○○於76
年4月27日死亡後，由被上訴人單獨繼承系爭土地所有權
及就系爭土地之租賃法律關係。
(三)系爭土地上如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物（未經保存登記，
門牌號碼為臺中市○○區○○路00號），於蕭○○死亡後
，由蕭○○取得事實上處分權，蕭○○再於67年間將Ａ、
Ｂ部分建物之事實上處分權出賣予上訴人，上訴人因而取
得Ａ、Ｂ部分建物之事實上處分權，並繼受該建物之租地
建屋契約。
(四)被上訴人以起訴狀繕本之送達，向上訴人為終止兩造間不
定期限之租地建屋契約之意思表示。
二兩造爭執事項：
(一)被上訴人依土地法第103條第1款規定終止兩造間不定期限
之租地建屋契約，有無理由？
1.不定期租地建屋契約，有無土地法第103條第1款之適用
？
2.不定期租地建屋契約若有土地法第103條第1款之適用，
本件是否該當該款之事由？
(二)被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除如附
圖所示Ａ、Ｂ部分建物並返還土地，有無理由？
三、兩造不再提出其他爭點。
伍、得心證之理由：
一被上訴人依土地法第103條第1款規定終止兩造間不定期限之
租地建屋契約，有無理由？說明如下：
(一)關於不定期租地建屋契約有無土地法第103條第1款之適用
部分：
按土地法第103條規定：「租用建築房屋之基地，非因左
列情形之一，出租人不得收回：一、契約年限屆滿時。二
、承租人以基地供違反法令之使用時。三、承租人轉租基
地於他人時。四、承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償
外，達二年以上時。五、承租人違反租賃契約時。」又最
高法院42年度台上字第1094號判例謂：「土地法第103條
各款並未設有出租人因收回自用，亦得收回出租建築房屋
之基地之規定，其第一款所謂契約年限屆滿時，係指契約
定有租用期限者而言，…」。準此，租地建屋契約之出租
人依土地法第103條第1款規定向承租人收回土地，應限於
該租地建物契約「定有租用期限」時始得適用，此固無疑
義。惟租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房屋
而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契
約之目的，探求當事人之真意，亦應解為租賃關係至該特
定房屋不堪使用時消滅（最高法院85年度台上字第790號
、87年度台上字第2475號、104年度台上字第559號民事裁
判要旨參照）。質言之，土地之租賃契約以承租人自行建
築房屋使用為目的者，當事人雖未明定租賃之期限，惟依
契約之目的，探求當事人之真意，亦應解為定有承租至房
屋不堪使用時為止之期限。亦即該租地建屋契約應認係「
不確定其期限」，而非「未定期限」，否則出租人於承租
人無土地法第103條第2至5款所定情形時，僅因雙方未明
定租約期限，即永無收回土地之可能，此無異剝奪土地所
有權人對土地所享有之使用收益處分權，顯然有違事理之
公平。基此，前開所稱土地法第103條第1款規定係對契約
「定有期限」者始得適用，該所謂「定有期限」，解釋上
應包括「有確定期限」及「不確定期限」者而言。本件兩
造間就系爭土地成立之租地建屋契約（不爭執事項(二)、(三)
參照），雖未明定租賃期限，惟依租地建屋之契約目的，
並探求雙方當事人之真意，自應解為承租至系爭房屋不堪
使用時為止，該租地建屋之契約關係即歸消滅。而此情形
，解釋上應認為該租地建屋契約係「不確定其期限」，而
非「未定期限」，故上訴人援引土地法第103條第1款規定
為收回系爭土地之依據，於法尚無不合，且與最高法院42
年度台上字第1094號判例亦無牴觸。
(二)關於不定期租地建屋契約若有土地法第103條第1款之適用
，本件是否該當該款之事由部分：
1.如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物於建造之初，其結構別為「
木造」，構造主體部分，樑柱為二級木、牆壁為竹編木
漿、屋架為木架，粉裝造作部分，外墻面為竹編木漿、
內墻面白灰粉刷，天花板為蔗板等情，有臺中市政府地
方稅務局豐原分局103年7月24日中市稅豐分字第000000
0000號函所附房屋稅籍紀錄表、房屋平面圖附卷可憑（
參見原審卷(一)第116、119、121、122頁）。而被上訴人
主張如附圖所示Ａ、Ｂ建物須賴上訴人不斷整修、補強
始能避免傾頹，參諸原審被告蕭○○等六人於原審103
年7月9日言詞辯論期日陳述：如附圖所示Ａ、Ｂ部分建
物於57、58年間有整修過，將原來木板塗瀝青之建材改
成磚瓦造（參見原審卷(一)第79頁）；另於原審103年9月
17日言詞辯論期日陳稱：如附圖所示Ｂ、Ｃ部分建物交
界處牆壁在出賣給上訴人前有改為磚造等語（見原審卷
(一)第177頁），核與本院於105年3月14日履勘現場時所
見情形大致相符（參見本院卷第93頁勘驗筆錄所述及「
系爭房屋東側外牆前段下方為磚造牆面，客廳北側及西
側牆面為磚牆」，及現場拍攝之照片編號、、、
～所示），足證如附圖所示Ａ、Ｂ建物之原始木造
結構，已有部分被拆除改建而不存在。
2.又蕭○○係於民國9年2月3日遷入當時門牌號碼為臺中
廳苗栗三堡圳寮庄000番地之如附圖所示Ａ、Ｂ部分建
物，嗣該址先後經門牌整編為臺中州豐原郡內埔庄圳寮
00番號、000番號、臺中縣后里鄉○○路00號、00號等
情，有舊式戶籍謄本、光復後除戶戶籍簿冊浮籤記事資
料專用頁在卷可稽（參見原審卷(一)第101～112頁）。以
此推算，如附圖所示Ａ、Ｂ部分建物迄今至少已使用95
年；而縱使以張○於24年間將系爭土地出租予蕭○○建
屋使用（不爭執事項(一)參照）推算，如附圖所示Ａ、Ｂ
部分建物興建至今亦已約80年（原審卷第118頁之房屋
稅籍紀錄表所載「經歷年數78年」併為參照）。而依行
政院公布之「固定資產耐用年數表」第一類「房屋建築
及設備」第一項「房屋建築」，商店用、住宅用之房屋
，木造者耐用年數為10年，磚構造者耐用年數為25年，
加強磚造者為35年，此有固定資產耐用年數表在卷足稽
（參見原審卷(一)第35頁），顯見如附圖所示Ａ、Ｂ部分
建物已超過耐用年數甚多。
3.再者，原審囑託臺中市建築學會鑑定如附圖所示Ａ、Ｂ
部分建物是否有更換建材或補強結構、現況有無結構安
全之疑慮，經該學會鑑定後認為：「(一)依日據時代戶籍
謄本推斷此建物在明治時代約一百零八年前就已存在。
(二)Ｂ棟（指如附圖所示Ｂ部分建物）依登記資料使用時
限已有78年之久，現場勘查依附件七構造竹編土漿牆已
不存在，木造屋頂依側面照片已部份腐壞，承受水泥瓦
重量安全上有疑慮。……鑑定結論：綜合上述標的物依
日據時代戶籍已遷入使用100多年，且依稅務記Ｂ棟已
使用78年，……原有木作屋架有腐壞且承受水泥瓦重量
，經整體結構分析及經驗判斷，現有房屋恐有結構安全
之疑慮。」此有臺中市建築學會104年1月20日中市學鑑
字第104010號函及所附鑑定報告書在卷可參（參見原審
卷(二)第39頁，鑑定書外放）。而上訴人雖以如附圖所示
Ａ、Ｂ部分即系爭房屋之屋況良好，並無年久失修、漏
水等情形，且鑑定時僅拍攝系爭房屋之右側，並未拍攝
左側，若一併觀看房屋左側之現況，更可證系爭房屋確
甚堅固；如附圖所示Ｂ部分建物屋內因油煙薰染油漆而
略有脫色，並非腐壞，不影響房屋之堅固；另依現況照
片所示，原本構造竹編土漿牆仍然存在，因此質疑上開
鑑定報告書之正確性。惟查，系爭房屋原本結構之竹編
木漿牆現僅有部分存在（即臥室內部牆面、廚房及其北
側臥室內牆，系爭房屋東側外牆前半段上方二級木牆面
內側及後半段二級木牆面內側等部分，參見本院卷第93
頁背面之勘驗筆錄），其餘均改以磚牆替代；且由鑑定
報告書所附照片觀之，鑑定意見憑以認定系爭房屋是否
已達不堪使用之程度，是以結構、建材為判斷基礎，而
非以內部牆面是否有油漆脫落為斷；又鑑定報告書所附
照片固然未拍攝系爭房屋之左側，然經本院於105年3月
14日至現場勘驗結果，系爭房屋左側（即西側）下方牆
面已更換為磚牆，其餘上方二級木牆面及屋簷部分，與
右側（即東側）大致相同，但較顯破舊（參見本院卷第
104、105頁之照片編號、、所示），故鑑定機關
未拍攝系爭房屋之左側乙事，對鑑定結果顯然並無影響
。基上，上訴人以上揭事由質疑臺中市建築學會鑑定報
告書之正確信，自無可採。
4.據上，系爭房屋自張○於24年間將系爭土地出租予蕭金
連建屋使用時起算，距今已有80年之久；且以租地建屋
當時所興建者為竹編土漿木造房屋觀之，實難認為租約
雙方當事人有使該租地建屋契約之年限長達80年以上之
意。又系爭房屋已超過其耐用年數甚久，該房屋目前雖
仍供上訴人居住使用，惟此應係土地承租人（不論是否
為上訴人）嗣後改變部分建材加以整修所致。而該更換
建材整修房屋以延長使用年限之行為，實已逸脫租地建
屋契約雙方於訂約當時之意思表示合致範圍，故尚難以
系爭房屋現仍供上訴人居住使用，即謂租地建屋契約之
年限尚未屆滿。況且，前開鑑定報告認為系爭房屋有結
構安全之疑慮，客觀判斷上應認為該房屋已達於不堪使
用之程度，兩造間之租地建屋契約即因契約年限屆滿而
當然消滅（被上訴人無須再為契約之終止）。基此，被
上訴人主張依土地法第103條第1款規定收回系爭土地，
核屬有據。
二被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人拆除如附圖
所示Ａ、Ｂ部分建物並返還土地，有無理由？說明如下：
按民法第767條第1項規定：「所有人對於無權占有或侵奪其
所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除
去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」茲查，兩
造間就系爭房屋之租地建屋契約已因契約年限屆滿而消滅，
詳如前述，上訴人就系爭土地即無合法使用權源，則被上訴
人依民法第767條第1項規定，請求上訴人應將坐落658地號
土地上如附圖所示Ａ部分面積7.36平方公尺及坐落657地號
土地上如附圖所示Ｂ部分面積74.64平方公尺之磚木造建物
拆除，並將該Ａ、Ｂ部分土地返還被上訴人，為有理由，應
予准許。
三綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人
應將坐落658地號土地上如附圖所示Ａ部分面積7.36平方公
尺及坐落657地號土地上如附圖所示Ｂ部分面積74.64平方公
尺之磚木造建物拆除，並將該Ａ、Ｂ部分土地返還被上訴人
，核屬有據，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，並依兩
造之聲請分別酌定相當擔保金額宣告假執行及免為假執行，
於法核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，聲明廢棄改判，
為無理由，應駁回其上訴。
四本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各
項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此
敘明。
陸、結論：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第
78條，判決如主文。
中 華 民 國 105 年 6 月 21 日
民事第二庭 審判長法 官 謝說容
法 官 張瑞蘭
法 官 游文科
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書
狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上
訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法
第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具
律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文
書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 林振甫
中 華 民 國 105 年 6 月 22 日
--------------------------------------------------------------------------------------
三審
最高法院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 107,台上,815
【裁判日期】 1070705
【裁判案由】 請求拆屋還地
【裁判全文】
最高法院民事判決 107年度台上字第815號
上 訴 人 張劉○○
訴訟代理人 蘇 若 龍律師
巫 政 松律師
被 上訴 人 張 ○ ○
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國105年6月
21日臺灣高等法院臺中分院第二審判決（104年度上字第546號）
，提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件被上訴人主張：坐落臺中市○里區○里段0000000地號土地
（下稱000、000地號土地，合稱系爭土地）原為訴外人張○所有
，出租予訴外人蕭○○建屋使用，而訂立未定期限之租地建屋契
約（下稱系爭租約）。嗣張○於民國41年7月17日將系爭土地所
有權移轉登記予被上訴人之父張○○，張○○於76年4月27日死
亡，由伊單獨繼承系爭土地所有權及系爭租約關係。蕭○○於00
0地號土地上興建如第一審判決附圖（下稱附圖）編號Ａ所示建
物，於000地號土地上興建如附圖編號Ｂ所示建物（以下合稱系
爭建物），蕭○○死亡後，由訴外人蕭○○繼承系爭建物，蕭○
○再於67年間將系爭建物之事實上處分權讓與上訴人。系爭租約
成立時雖未明訂租賃期限，然依契約之目的，探求當事人之真意
，應解為定有租至建物不堪使用時為止之期限。系爭建物興建迄
今已逾79年，須賴不斷整修、補強始能避免傾頹，已達不堪使用
之程度，伊自得依土地法第103條第1款規定，以起訴狀繕本送達
作為終止系爭租約之意思表示。兩造間系爭租約既已終止，系爭
建物占有使用系爭土地即無正當法律權源等情，爰依民法第767
條第1項規定，求為命上訴人拆除系爭建物，返還所占用系爭土
地之判決（未繫屬本院者，不予贅述）。
上訴人則以：伊受讓系爭建物後，均依約給付租金，而系爭租約
並未定有租用期限，無土地法第103條第1款規定之適用。系爭建
物仍保留原始結構，其外牆為木造及竹編土漿牆，雖曾整修，惟
未改建，顯未達於不堪使用之程度，被上訴人依土地法第103 條
第1 款規定終止系爭租約為不合法，兩造間系爭租約關係仍存在
，被上訴人不得請求伊拆除系爭建物並返還系爭土地等語，資為
抗辯。
原審以：系爭土地原為張○所有，張○於24年間將系爭土地出租
予蕭○○建屋使用而訂立系爭租約。嗣張○將系爭土地出賣予張
○○，張○○死亡後，由被上訴人單獨繼承系爭土地所有權及系
爭租約關係。系爭建物未辦理建物所有權第一次登記，蕭○○死
亡後，由蕭○○取得該建物之事實上處分權，蕭○○再於67年間
將該建物出賣予上訴人，上訴人因而取得系爭建物之事實上處分
權，並繼受系爭租約關係。按租地建屋契約之出租人依土地法第
103條第1款規定向承租人收回土地，固以定有租用期限之租地建
屋契約為限。惟租用基地建築房屋契約，既以承租人有特定之房
屋而使用其基地為目的，則縱未明定期限，依契約之目的，探求
當事人之真意，亦應解為該租賃關係以該特定房屋不堪使用時為
期限。基此，土地法第103條第1款規定所謂定有期限租約，解釋
上包括有確定期限及不確定期限之租約。系爭租約雖未明定租賃
期限，惟依租地建屋之契約目的，並探求雙方當事人之真意，自
應解為租期至系爭建物不堪使用時為止，被上訴人得依土地法第
103條第1款規定收回系爭土地。系爭建物建造之初，其結構為木
造，樑柱為二級木、牆壁為竹編木漿、屋架為木架，外墻面為竹
編木漿、內墻面白灰粉刷，天花板為蔗板等情，有臺中市政府地
方稅務局豐原分局103年7月24日函附房屋稅籍紀錄表、房屋平面
圖可憑；第一審共同被告蕭○○等6 人陳稱：系爭建物於57、58
年間有整修過，將原來木板塗瀝青之建材改成磚瓦造；系爭建物
出賣予上訴人前，如附圖編號Ｂ、Ｃ所示建物交界處牆壁有改為
磚造等語，核與原審履勘現場所見情形大致相符，足證系爭建物
之原始木造結構已有部分被拆除改建而不存在。蕭○○係於9年2
月3 日遷入系爭建物所在門牌地址，有戶籍謄本、光復後除戶戶
籍簿冊浮籤記事資料專用頁可稽，以此推算，系爭建物至少已使
用95年；倘自張○於24年間將系爭土地出租予蕭○○建屋使用推
算，系爭建物已使用約80年。依行政院公布之「固定資產耐用年
數表」所示，商店用、住宅用之房屋，木造者耐用年數為10年，
磚構造者耐用年數為25年，加強磚造者為35年，系爭建物顯已超
過耐用年數。系爭建物經臺中市建築學會鑑定結果，認：該建物
依日據時代戶籍已遷入使用100多年，依稅務記載Ｂ棟已使用 78
年；原有木作屋架有腐壞且承受水泥瓦重量，經整體結構分析及
經驗判斷，現有房屋恐有結構安全之疑慮等情，有鑑定報告書可
憑。上訴人雖質疑該鑑定報告書之正確性，惟系爭建物原本結構
之竹編木漿牆現僅部分存在，其餘均以磚牆替代，有勘驗筆錄可
憑；鑑定意見係以結構、建材作為判斷系爭建物是否已達不堪使
用之程度，而非以內部牆面油漆有否脫落為斷。經現場勘驗結果
，系爭建物左側下方牆面已更換為磚牆，其餘上方二級木牆面及
屋簷部分與右側大致相同，但較為破舊，是鑑定報告書所附照片
雖未拍攝系爭建物左側，然不影響其鑑定結果。雖系爭建物現仍
供上訴人居住使用，然係因系爭土地承租人嗣後改變部分建材加
以整修所致，而該更換建材整修房屋以延長使用年限之行為，實
已逸脫租地建屋契約當事人於訂約當時之意思表示合致範圍，尚
難憑此即謂系爭合約之年限尚未屆至。系爭建物已有結構安全之
疑慮，客觀上堪認已達不堪使用之程度，系爭合約因年限屆滿而
消滅，被上訴人主張依土地法第103條第1款規定收回系爭土地，
即屬有據。上訴人已無合法使用系爭土地之權源，被上訴人依民
法第767條第1項規定，請求上訴人拆除系爭建物，返還所占用系
爭土地，為有理由，應予准許。爰維持第一審就上開部分所為上
訴人敗訴之判決，駁回其上訴。
按租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回基地
，此觀土地法第103條第1款規定自明。又租地建屋契約，係以承
租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達其目的，故當事
人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當事人之真意，仍應解
為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用，原則上
應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人
同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之
狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。查系
爭合約為未明定期限之租地建屋契約，系爭建物經變更部分建材
整修為現狀，已使用逾80年，有結構安全之疑慮，已達不堪使用
之程度，為原審合法認定之事實。則原審謂系爭合約年限已屆滿
，被上訴人得依土地法第103條第1款規定收回系爭土地，並無違
背法令，亦未違反本院42年台上字第1094號判例意旨所為土地法
第103條第1款規定僅於契約定有期限者始有適用之闡示。上訴論
旨，指摘原判決違背法令，復就原審取捨證據、認定事實、解釋
契約之職權行使，指摘原判決不當，聲明廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第481條、第449條
第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 107 年 7 月 5 日
最高法院民事第四庭
審判長法官 高 孟 焄
法官 袁 靜 文
法官 蘇 芹 英
法官 林 金 吾
法官 彭 昭 芬
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 7 月 16 日
------------------------------------------------------------------------
再審
最高法院 裁判書 -- 民事類
【裁判字號】 107,台再,39
【裁判日期】 1071031
【裁判案由】 請求拆屋還地再審之訴
【裁判全文】
最高法院民事判決 107年度台再字第39號
再審 原告 張劉○○
訴訟代理人 蘇 若 龍律師
再審 被告 張 ○ ○
上列當事人間請求拆屋還地事件，再審原告對於中華民國107年7
月5日本院確定判決（ 107年度台上字第815號），提起再審之訴
，本院判決如下：
主 文
再審之訴駁回。
再審訴訟費用由再審原告負擔。
理 由
本件再審原告主張本院107年度台上字第815號判決（下稱原確定
判決），有民事訴訟法第 496條第1項第1款之再審事由，對之提
起再審之訴，無非以：土地法第103條第1款所定「契約年限屆滿
時」，乃限於契約明定租賃期限而言，「不定期」或「未定期限
」之租地建屋契約，則因無期限屆滿之日或無從確定年限何時屆
滿，當無本條款之適用，原確定判決竟認系爭租約雖未明定租賃
期限，仍有土地法第103條第1款規定之適用，顯然違反該規定及
本院42年台上字第1094號判例意旨，有適用法規顯有錯誤之情事
等語，為其論據。
按民事訴訟法第 496條第1項第1款所謂適用法規顯有錯誤，係指
確定判決所適用之法規顯然不合於法律規定，或與司法院現尚有
效及大法官之解釋，或本院現尚有效之判例顯然違反，或消極的
不適用法規顯然影響裁判者而言。又第三審為法律審，其所為判
決以第二審判決所確定之事實為基礎，上開規定所謂適用法規顯
有錯誤，對第三審判決言，應以該判決依據第二審判決所確定之
事實而為之法律上判斷，有適用法規顯有錯誤之情形為限。次按
土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆
滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明
定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目
的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成
土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。又土地租賃契
約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能
達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求
當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限。
原確定判決據此論斷系爭租約為未明定期限之租地建屋契約，系
爭建物經變更部分建材整修為現狀，使用逾80年，有結構安全之
疑慮，已達不堪使用之程度，前程序第二審（下稱原二審）認系
爭租約年限已屆滿，再審被告得依土地法第103條第1款規定收回
系爭土地，並無違背法令，亦未違反本院42年台上字第1094號判
例意旨所為土地法第103條第1款規定僅於契約定有期限者始有適
用之闡示等詞，因而維持原二審所為駁回再審原告上訴之判決，
核無適用法規顯有錯誤之情事。再審論旨，仍執陳詞指摘原確定
判決適用法規顯有錯誤，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件再審之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決
如主文。
中 華 民 國 107 年 10 月 31 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 沈 方 維
法官 魏 大 喨
法官 陳 靜 芬
法官 黃 莉 雲
法官 張 競 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 107 年 11 月 9 日
