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裁判字號:107年訴字第2577號
裁判日期:108年11月12日
裁判案由:損害賠償
臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2577號
原 告 林○○
林○○
共 同
訴訟代理人 黃世瑋律師
複 代理人 李芝伶律師
被 告 張○○
訴訟代理人 許博堯律師
複 代理人 高子涵
林蕙姿
上列當事人間損害賠償事件,本院於民國108 年10月22日言詞辯
論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
按訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者,或不甚礙被告之攻擊及訴訟終結者,不在
此限;民事訴訟法第255 條第1 項第2 款、第7 款定有明文
。本件原告起訴時,依據買賣契約書第8 條、第12條第6 項
之約定及民法第349 條、第353 條、第227 條第1 項、第22
6 條第1 項為請求權基礎,嗣於民國107 年9 月13日以民事
準備(一)狀另追加民法第360 條為請求權(見本院卷第88頁)
,惟均係基於兩造間就坐落臺中市○○區○○○段000 地號
土地(下稱系爭土地、面積:3110平方公尺、權利範圍全部
)之土地買賣所衍生之糾紛,且無礙被告之攻擊防禦,依前
揭規定,應予准許。
乙、實體方面:
壹、原告方面:
一、原告於99年11月20日共同向被告購買系爭土地,簽訂土地買
賣契約書(下稱買賣契約書),依買賣契約書第12條第6 項
約定:「賣方(指被告)保證本約標的物〈即指系爭土地〉
非屬建管單位已套繪管制法定空地〉,亦未曾申請建築執照
或指定建築線。如有買賣不成立,無息返還。」,原告基於
被告前揭保證,遂信賴系爭土地並無權利瑕疵等情事存在,
以新臺幣(下同)2587萬1300元向被告購買系爭土地;買賣
契約書第7 條第1 項約定:「買方得自由指定第三人為登記
名義人,但買方應擔任所指定之登記名義人,對於本約應與
買方負完全連帶責任,且買方並須自行承擔指定名義所生一
切法律責任。」,嗣兩造於100 年1 月7 日就系爭土地辦畢
所有權移轉登記,並指定訴外人楊○為登記名義人之一。詎
料,原告於106 年12月出售系爭土地予訴外人游○○之際,
竟發現系爭土地有79年神鄉建字第12010 號自用農舍使用執
照套繪管制,致使原告必須降價出售,由原訂買賣價金4658
萬元被迫調降為4099萬8000元完成交易,價差高達558 萬20
00元。被告於簽約當時,向原告保證系爭土地非屬建管單位
套繪管制之法定空地,並擔保系爭土地之權利絕無任何瑕疵
,然依據臺中市神岡區公所108 年6 月27日神區農字第1080
012143號函,可知被告於78年8 月18日以臺中縣○○鄉○○
○段000 ○000 號土地作為申請興建自用農舍使用執照套繪
管制,被告對此自難諉為不知,被告已違反買賣契約書第12
條第6 、7 項,且原告買受系爭土地乃係考量土地具有完整
使用收益之權利及日後交易價值,然土地一旦遭建管機關套
繪管,土地使用即遭限制,市場交易價值亦一落千丈,被告
自應對於原告就系爭土地負權利瑕疵擔保之損害賠償責任,
採完全賠償責任,並應以履行利益為計算,原告原本可以46
58萬元出售,然因系爭土地存有上開權利瑕疵,致最終僅以
4099萬8000元出售,原告轉賣系爭土地可得預期買賣價金應
為4658萬元,而非4099萬8000元,是原告確實受有所失利益
為558 萬2000元【計算式:4658萬元-4099萬8000元=588
萬2000元】。原告於107 年4 月13日以台北成功郵局第272
號存證信函通知被告負損害賠償責任。為此,依據買賣契約
書第8 條、第12條第6 項之約定及民法第349 條、第353 條
、第227 條第1 項、第226 條第1 項、第360 條規定,請求
擇一為有利之判決等語。
二、買賣契約書第12條第6 項規定並非附解除條件之約定,而係
賣方(即被告)就系爭土地非屬建管單位已套繪管制法定空
地之保證約定,為確保原告之解除權有效存在,特於買賣契
約書第12條第6 項記明「如有買賣不成立,無息退還」等字
樣,且本條所稱「無息退還」,應係建立在買賣契約發生不
成立之情形,如簽約當時意思表示係在無意識或精神錯亂中
所為,或原告已依法行使解除權,致使買賣自始無效等情,
而非系爭土地因遭套繪管制即認系爭契約書不成立,二者間
無邏輯上之必然關連存在,是原告捨棄解除權之行使,而向
被告請求不履行之損害賠償,自屬有據。依據正心不動產估
價師聯合事務所之估價報告(下稱估價報告),亦可證原告
確實受有564 萬5000元之損失。
三、聲明:
(一)被告應給付原告558 萬2000元,及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。
(二)願供擔保,請准宣告假執行。
貳、被告方面:
一、買賣契約書第12條特約事項第6 項後段約定「如有買賣不成
立,無息返還。」,此條文屬附解除條件之法律行為,亦即
一旦系爭土地有建築套繪管制之存在,買賣契約書即因解除
條件成就,視為不成立;又依據原證2 臺中市神岡區公所10
6 年12月15日函文,可知系爭土地已有建築套繪管制制之存
在,故買賣契約書因第12條特約事項第6 項所附之解除條件
成就,而失效。被告依據系爭契約書第12條特約事項第6 項
之約定,對原告負有無息返還2587萬1300元買賣價金之義務
,同時原告亦負有將系爭土地返還給被告之義務,則被告特
以本書狀行使民法第264 條之同時履行抗辯權,在原告為將
買賣標的物即系爭土地返還之前,被告拒絕返還本件買賣價
金。
二、原告於99年11月20日以2587萬1300元購買系爭土地,於106
年12月8 日以4658萬元出售系爭土地,原告於悉系爭土地有
建築套繪管制後,本可選擇將系爭土地返還予原告,並向被
告請求返還已給付之2587萬1300元,惟原告於107 年1 月23
日選擇變更買賣價金為4099萬8000元,繼續履行與第三人間
買賣契約,原告此一選擇獲利金額高達1512萬6700元【計算
式:4099萬8000元-2587萬1300元=1512萬6700元】,顯見
原告實未因本件買賣蒙受財產上損失。原告於106 年12月15
日知悉系爭土地有建築套繪管制,未即時通知被告,待107
年3 月9 日將系爭土地所有權移轉登記予第三人後,始於10
7 年4 月13日發函通知被告,被告於收受原告之存證信函後
,隨即於同年4 月17日函覆表示願意依原先約定買回系爭土
地,原告卻不依上開特約事項通知被告,甘願降價承受自稱
558 萬2000元之損失,此舉不符合常情;且據原告複代理人
陳稱:因為464-2 地號土地為袋地,發現系爭土地套繪管制
後,就必須連同464-2 地號土地一併調降出售,若僅出售46
4-2 地號土地,並無經濟價值,降價後,出售464-2 地號土
地之價金為900 萬元等語,則原告在知悉系爭土地套繪管制
,若依買賣契約書第12條第6 項之解除條件,則464-2 地號
土地將無法成交出售,原告所失900 萬元之利益明顯大於系
爭土地、464-2 地號土地2 筆降價後差額,此即原告不敢事
先通知被告,直至將系爭土地移轉登記予第三人後,始提起
本件訴訟。又估價報告就系爭土地有建管套繪與無建管套繪
,單從帳面上計算雖約有383 萬元之減損,惟並未考量464
-2地號土地連同系爭土地始能一併出售之利益,故無法以此
作為原告受有價金減損之證明。
三、答辯聲明:
(一)原告之訴及假執行之聲請均駁回。
(二)願供擔保請准宣告免為假執行。
參、本件兩造整理並協議不爭執事項與爭執事項如下(見本院卷
第107 頁反面至171 頁正面):
一、不爭執事項:
(一)系爭土地原為被告單獨所有。
(二)兩造於99年11月20日簽訂買賣契約書,由被告以2587萬1300
元出售予原告(原證1 ),並於100 年1 月7 日辦理土地所
有權移轉登記完畢(被證4 )。
(三)買賣契約書第12條特約事項第6 項約定「賣方保證本約標的
物非屬建管單位已套繪管制之法定空地,亦未曾申請建築執
照或指定建築線。如有買賣不成立,無息退還」。
(四)系爭土地於79年間,經臺中市神岡區公所79年神鄉建字第12
010 號自用農舍使用執照套繪在案(參照原證二臺中市神岡
區公所106 年12月15日函覆林○○函文說明第二點)。
(五)106 年12月8 日,原告及楊○等3 人將系爭土地及同段464
-2地號土地先以4658萬元,後調降為4099萬8000元出售游登
波(原證3 ),並於107 年3 月9 日辦理移轉土地所有權登
記完畢(被證5 )。
(六)原告委託黃世瑋律師於107 年4 月13日寄發臺北成功郵局第
272 號存證信函予被告,以系爭土地因套繪管制為由,要求
被告賠償558 萬2000元之損害(原證5 );被告於接獲前述
存證信函後,亦委託許博堯律師於107 年4 月17日以豐原郵
局第180 號存證信函回覆原告,被告要求依買賣契約書第12
條第6 項之約定,以原價買回系爭土地(原證6 )。
二、爭執事項:
(一)買賣契約書第12條特約事項第6 項約定「賣方保證本約標的
物非屬建管單位已套繪管制之法定空地,亦未曾申請建築執
照或指定建築線。如有買賣不成立,無息退還」,上開約定
是否為民法第99條第2 項所定附解除條件之法律行為?抑或
者僅係重申民法第359 條之規定,賦與原告有解除系爭買賣
契約或請求減少價金之選擇權?
(二)原告有無因向被告買受系爭土地,而蒙受經濟上之損害?
(三)原告請求被告賠償558萬2000元,有無理由?
肆、得心證之理由:
一、查,兩造於99年11月20日就系爭土地簽訂買賣契約書,由被
告以2587萬1300元價金出售予原告,並於100 年1 月7 日辦
理土地所有權移轉登記完畢;嗣於106 年12月8 日,原告與
楊邁等3 人將系爭土地及同段464-2 地號土地先以4658萬元
,後調降為4099萬8000元出售游○○,並於107 年3 月9 日
辦理移轉土地所有權登記完畢等事實,為兩造所不爭執(見
不爭執事項第(二)、(五)項),並有支票、土地登記第一類謄本
、地籍圖謄本、不動產買賣契約書、支票、現況說明書、土
地第二類謄本、變更期款同意書等在卷可佐證(均為影本、
見本院卷第9 至22、24至46頁);堪認上開事實應可信實。
二、爭點事項第(一)項:買賣契約書第12條特約事項第6 項約定「
賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地,
亦未曾申請建築執照或指定建築線。如有買賣不成立,無息
退還」,上開約定是否為民法第99條第2 項所定附解除條件
之法律行為?抑或者僅係重申民法第359 條之規定,賦與原
告有解除系爭買賣契約或請求減少價金之選擇權?
(一)按當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約
即為成立;另附解除條件之法律行為,於條件成就時,失其
效力;為民法第153 條第1 項、第99條第2 項分別定有明文
。又民法第258 條第1 項,係就契約有法定之解除原因,而
行使其解除權之情形所為規定,如契約附有解除條件,則條
件成就時,契約當然失其效力,無待於當事人解除權之行使
(最高法院60年台上第4001號判例要旨參照)。而約定解除
權之行使,基於契約自由原則,非不得由當事人附加條件或
期限(最高法院93台上字第359 號判決意旨參照)。
(二)經查,兩造於99年11月20日就系爭土地有簽訂買賣契約乙事
,均不爭執,並有買賣契約書為憑(見本院卷第9 至15頁)
,堪認買賣契約確屬成立;惟依買賣契約書第12條特約事項
第6 項約定:「賣方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管
制之法定空地,亦未曾申請建築執照或指定建築線。如有買
賣不成立,無息退還。」,系爭土地於79年間,經臺中市神
岡區公所79年神鄉建字第12010 號自用農舍使用執照套繪乙
事,亦為兩造所不爭執(見不爭執事項第(六)項),有臺中市
神岡區公所106 年12月15日神區農字第1060023682號函及10
8 年6 月27日神區農字第1080012143號函在卷可按(見本院
卷第23、188 至204 頁),足見系爭土地因有興建自用農舍
使用執照套繪管制,致符合買賣契約書第12條特約事項第6
項之約定事由。原告主張此條文並非附解除條件之約定,僅
係被告保證系爭土地非屬建管單位已套繪管制法定空地,為
確保原告之解除權有效存在之約定,然為被告否認,並辯稱
:該條文係附解除條件,條件成就則買賣契約失效等語。按
解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭
句。民法第98條定有明文。依據證人即承辦買賣契約之人劉
○○到庭具結證稱略以:特約事項第12條,有打勾部分,有
特別跟他們解說,第12條第6 項後面手寫的約定,是他們講
好我寫的,賣方要保證沒有套繪,沒有申請建築線,有這些
情況,買賣契約不成立,價金就無息返還等語(見本院卷第
224至225頁),足見買賣契約書第12條特約事項第6項應係
兩造於訂立買賣契約商談無意見後,委由證人劉○○當場手
寫增添「如有買賣不成立,無息退還。」等字樣;再觀以上
揭「如有買賣不成立,無息退還。」字樣係直接書寫在「賣
方保證本約標的物非屬建管單位已套繪管制之法定空地,亦
未曾申請建築執照或指定建築線」字樣後面,足見「如有」
應係指系爭土地如有經建管單位套繪管制之法定空地、申請
建築執照、指定建築線之情事,買賣契約即不成立,亦經證
人劉○○上揭證述明確,堪認兩造對於系爭土地之權利需確
實無瑕疵一事,非常重視,否則應不會在第12條特約事項第
6 項條文後面直接手寫增添「如有買賣不成立,無息退還。
」等字樣,益證兩造約定系爭土地如有經建管單位套繪管制
之法定空地、有申請建築執照或指定建築線等情事,為買賣
契約之解除條件,應符合買賣契約雙方當事人之真意,雙方
合意解除買賣契約甚明。是原告上開主張前揭約定乃是賦予
買賣雙方得合意解除契約之權利云云,顯與買賣契約書前揭
第12條第6 項之特約約定內容不符,不足採認。
(三)又依據民法第99條第2 項規定:「附解除條件之法律行為,
於條件成就時失其效力。」,故前開解除條件成就後,原告
與被告間之本件買賣契約即失其效力,自不待言,惟應再指
明者,係前開解除條件成就之效力範圍,究係指僅系爭買賣
契約失效?或包括買賣契約及移轉所有權之物權行為均失其
效力?而依據買賣契約書第12條特約事項第6 項條文後面手
寫「如有買賣不成立,無息退還。」等語之反面解釋,若前
開物權行為仍屬有效,系爭土地之所有權仍為原告所有,自
無須再為前開「無息返還」約定,換言之,應前開約定意旨
解為移轉系爭土地之物權行為亦因解除條件失效,始有再為
特約事項第6 項「無息返還」之約定,如此解釋應符合契約
雙方之利益狀態及默示合意,本院再參酌物權行為無因性相
對化之趨勢(參閱王澤鑑,「物權行為無因性理論之檢討」
,第286 ~287 頁,收於氏著民法學說與判例研究第一冊)
,認為前開解除條件成就之效力範圍,應包括前開買賣契約
及移轉所有權之物權行為均失其效力。
(四)基上,系爭土地因有興建自用農舍使用執照套繪管制,致符
合買賣契約書第12條特約事項第6 項之約定事由,本件買賣
契約因解除條件成就,當然發生解除效力,無待於雙方當事
人另為解除權之行使或為意思表示,即便依據臺中市神岡區
公所108 年6 月27日神區農字第1080 012143 號函,可知被
告於78年8 月18日以臺中縣○○鄉○○○段000 ○000 號土
地作為申請興建自用農舍使用執照套繪管制,而具有可歸責
事由,致買賣契約有給付不能之情事,然本件買賣契約已因
解除條件成就,而當然發生解除效力,是以原告以被告違約
為由,發函解除買賣契約,並依據民法第360 條、第226 條
、第227條之規定,請求被告給付損害賠償,難認有據。
二、爭點事項第(二)項:原告有無因向被告買受系爭土地,而蒙受
經濟上之損害?
(一)原告主張其原本可以4658萬元出售,然因系爭土地存有上開
權利瑕疵,致最終僅以4099萬8000元出售,確實受有所失利
益為558 萬2000元云云;惟查,本院囑託正心不動產估價師
聯合事務所就系爭土地於106 年12月間,有經建管單位建築
套繪管制及無建築套繪管制,其市場交易價格各為何,經該
事務所於107 年11月13日(107 )正般估字第1071107 號函
覆檢送之鑑定報告結果:系爭土地未經建築套會管制之市場
價格為3584萬4000元,經建築套繪管制管制之市場交易價格
為3019萬9000元,有該鑑定報告在卷可參佐(見本院卷第15
4 頁、鑑定報告外放);然查,原告出售系爭土地予游○○
之最終交易價格為4099萬8000元,此交易價格顯然高於上揭
鑑定系爭土地若經建築套繪管制管制之市場交易價格3019萬
9000元,已逾1079萬9000元,足見原告於106 年12月8 日將
系爭土地出售予游○○之交易價格,仍高於斯時之市場交易
價格,是以原告上開主張其受有損失,即有疑義。
(二)再者,系爭土地已因有興建自用農舍使用執照套繪管制,致
符合買賣契約書第12條特約事項第6 項之約定事由,買賣契
約因解除條件成就,當然失其效力,則被告依約應將買賣價
金無息返還予原告;然反觀原告於106 年12月15日知悉系爭
土地有建築套繪管制(詳見原證2 ),卻未即時通知被告,
直至107 年3 月9 日將系爭土地所有權移轉登記予買受者游
○○後,始於107 年4 月13日發函通知被告,且在被告於10
7 年4 月17日函覆原告,表示願意依原先約定買回系爭土地
,原告卻不依上開特約事項第6 項通知被告,卻選擇甘願降
價出售,此舉顯不符合常情;另依據原告複代理人陳稱:因
為464-2 地號土地為袋地,發現系爭土地套繪管制後,就必
須連同464-2 地號土地一併調降出售,若僅出售464-2 地號
土地,並無經濟價值,降價後,出售464-2 地號土地之價金
為900 萬元乙節,足見原告於知悉系爭土地套繪管制,若依
買賣契約書第12條特約事項第6 項之解除條件,則464-2 地
號土地將無法成交出售,原告所失900 萬元之利益明顯大於
系爭土地、464-2 地號土地2 筆降價後差額558 萬2000元(
依照原告陳稱之損失金額),益徵原告在知悉系爭土地有興
建自用農舍使用執照套繪管制事由,竟不依買賣契約書第12
條特約事項第6 項行使權利,反而降價出售系爭土地之動機
與經濟利潤目的甚明。
三、爭點事項第(三)項:原告請求被告賠償558 萬2000元,有無理
由?
本件買賣契約已因系爭土地存有有興建自用農舍使用執照套
繪管制,致符合買賣契約書第12條特約事項第6 項之約定事
由,因解除條件成就,而當然發生解除效力,且原告既未因
系爭土地有建管套繪一事,致受有財產上之損害,如前論述
,則其請求被告賠償558 萬2000元,即屬無據,不應准許。
伍、綜上所述,原告依買賣契約書第8 條、第12條第6 項之約定
及民法第349 條、第353 條、第227 條第1 項、第226 條第
1 項、第360 條規定,請求擇一有利判命被告給付原告558
萬2000元及自起訴狀送達被告翌日起至清償日止,按週年利
率百分之5 計算之利息,為無理由,應予駁回。原告之訴既
經駁回,其假執行之聲請即失所附,應併予駁回。
陸、本件事證明確,兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據,經
審酌後認均無礙判決之結果,爰不予一一論述,附此敘明。
柒、訴訟費用之負擔:民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 108 年 11 月 12 日
民事第三庭 法 官 吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決,應於判決送達後20日內,向本院提出上訴狀
(須按他造當事人之人數附繕本),如委任律師提起上訴者
,應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴,應以上訴狀表明(一)對於第一審判決不服之程度,
及應如何廢棄或變更之聲明,(二)上訴理由(民事訴訟法第44
1 條第1 項第3 款、第4 款),提出於第一審法院。
中 華 民 國 108 年 11 月 14 日
書記官 許國慶