裁判字號：107年訴字第2180號

裁判日期：109年07月13日

裁判案由：分割共有物

臺灣臺中地方法院民事判決　107年度訴字第2180號

原　　　告　李○○　

訴訟代理人　許博堯律師

複代理人　　胡玉龍　

 

被　　　告　蔡○○　

 

　　　　　　蔡○○　

 

上列2人共同

訴訟代理人　常照倫律師

受告知訴訟人

　　　　　　台灣中小企業銀行股份有限公司

 

法定代理人　黃博怡　

　

上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年6月15日言

詞辯論終結，判決如下：

   主   文

兩造共有坐落台中市清水區紫雲段一二四之三、一二四之四、一

二五之四、一二五之五地號，面積依序為三七平方公尺、一二二

平方公尺、五六平方公尺、一一六一平方公尺等四筆土地應予變

價分割，變賣所得價金由兩造各按其應有部分比例分配之。

訴訟費用由兩造按其應有部分比例各自負擔。

   事實及理由

壹、程序部分：

   按民事訴訟法第65條第1項規定：「當事人得於訴訟繫屬中

   ，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第3人。

   」，而民事訴訟法第67條之1第1項亦規定：「訴訟之結果，

   於第3人有法律上利害關係者，法院得於第一審或第二審言

   詞辯論終結前相當時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知

   該第3人。」。又告知訴訟乃當事人一造於訴訟繫屬中，將

   其訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第3人，以

   促其參加訴訟。而所謂有法律上利害之關係之第3人，係指

   本訴訟之裁判效力及於第3人，該第3人私法上之地位，因當

   事人之一造敗訴，而將致受不利益，或本訴訟裁判之效力雖

   不及於第3人，而第3人私法上之地位因當事人之一造敗訴，

   於法律上或事實上依該裁判之內容或執行結果，將致受不利

   益者而言(參見最高法院民國51年台上字第3038號民事判例

   意旨)。再「應有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有

   物之分割而受影響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵

   押人或出質人所分得之部分：……。三、權利人經共有人告

   知訴訟而未參加。」，民法第824條之1第2項第3款著有明文

   。本件原告起訴請求裁判分割兩造共有坐落台中市清水區紫

   雲段124之3、124之4、125之4、125之5地號，面積依序為37

   平方公尺、122平方公尺、56平方公尺、1161平方公尺等4筆

   土地(以下合稱系爭4筆土地)，依原告提出系爭4筆土地之第

   3類登記謄本記載，系爭4筆土地曾由原告於106年11月8日設

   定擔保債權總金額為新台幣(下同)1100萬元之最高限額抵押

   權予訴外人台灣中小企業銀行股份有限公司(下稱台灣中小

   企業銀行，參見本院卷第1宗第8～15頁)，則依前揭民法第

   824條之1第2項第3款規定，最高限額抵押權人台灣中小企業

   銀行即屬因原告在本件訴訟可能受有不利益之第3人，故台

   灣中小企業銀行即為因本件裁判結果具有法律上利害關係之

   第3人，本院乃依上揭民事訴訟法第67條之1第1項規定於107

   年7月12日對台灣中小企業銀行為告知訴訟，該項通知於107

   年7月16日合法送達台灣中小企業銀行，有送達證書1件可憑

   (參見本院卷第1宗第28頁)，惟台灣中小企業銀行並未依民

   事訴訟法第59條規定提出參加書狀表明參加訴訟，即已發生

   上揭民法第824條之1第2項第3款規定告知訴訟之效力，合先

   敘明。

貳、得心證之理由：

一、原告方面：

(一)原告起訴主張：

   1、系爭4筆土地為兩造所共有，原告應有部分均為4分之1、

     被告蔡○○、蔡○○應有部分均各為8分之3、8分之3，而

     系爭4筆土地之使用分區均編定為第4種住宅區用地，且兩

     造間就系爭4筆土地並無不分割之約定，亦無因物之使用

     目的而不能分割之情形，原告曾與被告2人協商系爭4筆土

     地之分割事宜，但無結果，為此依民法第823條第1項及第

     824條等規定請求裁判分割系爭4筆土地等情。

   2、並聲明：如主文第1項所示。

(二)對被告抗辯之陳述：

   1、系爭4筆土地上目前有門牌號碼台中市○○區○○路○○

     巷0○0○00號等3棟房屋，其中9、13號房屋為被告2人所

     有，13號房屋為訴外人蔡母(已於72年11月15日死亡)所有

     ，繼承人為蔡○○等11人，而上揭3棟房屋並未辦理保存

     登記，亦無使用執照。又依臺灣高等法院臺中分院88年度

     上字第341號民事確定判決(下稱系爭確定判決)認定，蔡

     母所有房屋在系爭4筆土地有不定期租地建屋契約存在，

     該契約乃蔡母之養父蔡○與被告2人之先人蔡○○於25年

     間訂立，故上揭3棟房屋幾乎佔滿系爭4筆土地，已無其他

     完整土地可分配予原告，原告主張分割方案有二：即(1)

     若被告2人欲保留上揭建物，則系爭4筆土地由被告2人取

     得，被告2人再以金錢補償原告，至於補償金額則請鈞院

     囑託專業之不動產鑑價公司鑑定。(2)若被告2人不願保留

     上揭建物，因系爭4筆土地上尚有蔡母之不定期租地建屋

     契約存在，則請將系爭4筆土地採變價分割方式，由各共

     有人按其應有部分比例分配價金。

   2、被告主張如台中市清水地政事務所109年4月20日清地二字

     第1090003870號函檢附土地複丈成果圖(下稱附圖)之分割

     方案不可行，因依台中市清水地政事務所108年6月4日清

     地二字第1080005406號函檢附土地複丈成果圖(下稱108年

     6月4日附圖)編號L部分之建物，已查明該建物使用人為蔡

     母之繼承人蔡○○，是被告2人之叔叔，而依系爭確定判

     決記載，該建物對系4筆土地有租賃關係存在，屬有權占

     有，無論是分配如附圖甲、乙、丙部分之共有人都不能對

     蔡○○主張拆屋還地，故被告主張如附圖之分割方案顯然

     無分配土地之實益。

   3、原告對於華聲科技不動產估價師事務所108年10月23日(

     108)華估字第82469號函檢附鑑定報告書(下稱系爭鑑定報

     告)內容，認為鑑定價格與市價相較顯然偏低，原告願以

     每坪價格131920元補償被告2人，但被告卻僅願以每坪價

     格70000元買受原告之應有部分，可見被告祇想以更低價

     格取得系爭4筆土地全部。如被告不同意出售，可採變價

     分割方法，由法院拍賣方式決定價格，被告得利用法院拍

     賣方式買回。

   4、被告主張如附圖所示之分割方案應不可行，原告再補充說

     明如次：

   (1)以原告為例，原告在系爭4筆土地應有部分為104坪，倘合

     理規劃可以建築3戶房屋，每戶約30餘坪，但原告受分配

     如附圖編號甲部分，面寬7公尺，深度41公尺，卻祇能建

     築1戶房屋，因面寬7公尺除以2僅3.5公尺，等於係畸零地

     ；又被告蔡○○在系爭4筆土地應有部分為156坪，倘合理

     規劃可以建築5戶房屋，每戶約30餘坪，但被告蔡○○受

     分配如附圖編號丙部分，面寬6.8公尺，深度2邊各為25公

     尺、41公尺，合理規劃亦僅能建築1戶房屋；至於被告蔡

     ○○受分配編號乙部分，才屬於合理分配。

   (2)系爭4筆土地乃2面臨路，北側係已開闢完成之計劃道路即

     新興路，面寬10公尺，南側係中山路後車巷之既成道路，

     面寬僅5～6公尺，故系爭4筆土地南北兩側即有明顯之經

     濟價值落差存在，而被告蔡○○受分配位置即附圖編號乙

     部分全部毗鄰新興路，地形完整，被告蔡○○難道毋需以

     金錢補償其他共有人？

二、被告方面：

(一)同意分割，並主張採原物分割，分割方法如附圖所示。被

     告不同意原告主張之變價分割方法，系爭土地倘變價拍賣

     ，恐有第3人會出面投標應買，且採變價分割方法，被告2

     人居住使用之平房恐遭拆除，顯然不利於被告2人。

(二)系爭4筆土地其上3棟房屋，部分占用人就系爭4筆土地具

     有不定期租賃關係，且長期支付租金，此部分經臺灣高等

     法院臺中分院88年度上字第341號民事判決認定在案，並

     經確定，系爭4筆土地分割時倘有共有人受分配在第3人占

     用之土地，即可能成為無法利用之廢地。

(三)原告主張系爭4筆土地上之3棟房屋，其中7號房屋並未坐

     落在系爭4筆土地上，而9號房屋稅籍登記為被告2人共有

     ，13號房屋則有2個稅籍編號，即54070201000登記為被告

     2人共有，另54079130000登記為蔡母，蔡母名下之房屋即

     為具有不定期租賃關係之建物，而蔡母名下房屋即為台中

     市清水地政事務所108年6月4日附圖記載編號L部分之平房

     ，該平房已部分毀敗，現狀呈廢墟狀態，實際上無人居住

     使用，至於該不定期租賃關係乃另案法律關係，應不影響

     原物分割。

(四)前揭地上物對系爭4筆土地既有不定期租賃關係存在，該

     租賃關係對因原物分割取得前揭地上物基地之共有人仍繼

     續存在，對系爭4筆土地之價值自有影響，但系爭鑑定報

     告認為不考量不定期租賃關係之影響，系爭4筆土地價格

     為5660萬8640元，若考量不定期租賃關係之影響，系爭4

     筆土地價格則為5491萬656元，價差僅169萬7984元，租賃

     關係僅減損價值百分之3，顯然有悖於一般交易行情及經

     驗法則，系爭鑑定報告可參考性不高。

(五)被告於106年2月21日買受系爭4筆土地應有部分之價格為

     每坪58000元，而同一時期距系爭4筆土地約10公尺之無地

     上物土地，成交價為每坪119000元，相差比例為48.7%，

     倘依此比例計算，系爭4筆土地未考量不定期租賃關係之

     每坪單價應為136000元，則系爭4筆土地因不定期租賃關

     係影響土地價值之每坪合理價格應為66232元，故被告願

     以每坪70000元買受原告之應有部分。如原告不同意，則

     請採如附圖所示之分割方案。

(六)系爭4筆土地在分割後如何規劃利用，屬各共有人之問題

     ，被告認為在分割前無從考量，也無法照顧每個共有人之

     需求，故被告提出如附圖所示分割方案對兩造並無不公平

     之情事。至於系爭4筆土地分割後經濟價值高低部分，因

     系爭鑑定報告認為找補金額甚小，被告認為並無再送鑑價

     之必要。倘原告認有鑑價必要，應由原告主張。

(七)系爭4筆土地上有被告2人祖先興建之房屋，亦有其他第3

     人建造之房屋存在，被告2人自始並無出售系爭4筆土地應

     有部分之意思。

(八)並聲明：原告之訴駁回。

三、法院之判斷：

(一)按各共有人，得隨時請求分割共有物。共有物之分割，依

     共有人協議之方法行之，分割之方法不能協議決定者，法

     院得因任何共有人之請求，且原物分配顯有困難時，得變

     賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第823條第1項及

     第824條第1項、第2項第2款前段分別設有規定。又原告主

     張系爭4筆土地為兩造所共有，原告應有部分為4分之1，

     被告蔡○○、蔡○○應有部分各為8分之3，而兩造間就系

     爭4筆土地並未訂有不分割之特約，亦無因物之使用目的

     而有不能分割之情形，且兩造間就系爭4筆土地之分割方

     法無法以協議方式為之，則原告基於系爭4筆土地共有人

     身分之共有物分割請求權訴請裁判分割系爭4筆土地，依

     首揭法條規定，洵屬正當，應准許之。

(二)又定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關

     係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值

     與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為

     適當而公平(參見最高法院94年度台上字第1149號民事裁

     判意旨)。兩造共有系爭4筆土地坐落台中市清水區中山路

     後車巷，其上有9號房屋(平房)為被告2人居住使用，另13

     號房屋(平房)，其中1部分為被告2人居住使用，另1部分

     為第3人蔡○○(即蔡母之繼承人之一，被告2人之叔叔)居

     住使用，而系爭4筆土地之使用分區均經編定為第4種住宅

     區用地等情，已據本院囑託台中市清水地政事務所指派測

     量員於107年10月16日上午會同兩造到場履勘及實地測量

     屬實，製有勘驗筆錄及台中市清水地政事務所108年6月4

     日附圖各在卷為憑(參見本院卷第1宗第17、125、126頁)

     ，亦為兩造一致不爭執；又參照原告提出系爭4筆土地之

     空照圖及被告提出系爭確定判決(參見本院卷第1宗第31、

     38～60頁)，可知系爭4筆土地之使用現況，幾為被告2人

     或第3人所有建物(對系爭土地具有不定期租地建屋契約關

     係)佔用甚明。

(三)另系爭4筆土地應如何分割，其經濟效益始符合全體共有

     人即兩造之利益？本件依兩造提出之分割方案，依序有：

     1、原告主張系爭4筆土地由被告2人取得，被告2人再以金

     錢補償原告。2、原告主張系爭4筆土地採變價分割，由各

     共有人按其應有部分比例分配價金。3、被告主張如附圖

     所示之原物分割方案。本院審酌兩造提出之上揭分割方案

     ，認為被告主張如附圖所示之原物分割方案對部分共有人

     有顯失公平之虞，且被告復不願依系爭鑑定報告之鑑定價

     格買受原告之應有部分，則應以原告主張之變價分割方法

     對兩造係較為公平之作法。茲分別說明理由如次：

   1、系爭4筆土地乃南北兩側臨路，北側係已開闢完成之計劃

     道路即新興路，面寬10公尺，南側係中山路後車巷之既成

     道路，面寬僅5～6公尺，而依附圖所示分割方法，北側即

     編號乙部分係全部由被告蔡○○取得，該區塊地形完整，

     而南側即分歸原告取得之編號甲部分，分歸被告蔡○○取

     得之編號丙部分，其中編號甲部分臨接中山路後車巷之面

   寬僅7公尺，深度卻達41公尺，地形呈底部狹長之五邊形

     (編號丙部分臨接中山路後車巷之面寬僅6.8公尺，深度為

     25公尺及41公尺，但此方案亦為被告蔡○○提出，表示其

     同意接受此方案)，倘分割後規劃作為建築使用，依該面

     寬，原告應受分配土地面積既為104坪，卻僅能建築1戶房

     屋(如為2戶，面寬僅3.5公尺，顯然過窄)，對原告顯然不

     利。被告竟抗辯稱土地分割後如何規劃利用，屬各共有人

     之問題，在分割前無從考量，也無法照顧每個共有人之需

     求云云，本院認為定共有物分割方法既應斟酌各共有人之

     意願、利用價值、分割後各部分之經濟價值及其應有部分

     比值是否相當而為適當之分配，則法院於裁判分割前已知

     悉如附圖所示之原物分割方法對部分共有人確有不利益之

     情事，原告亦已提出反對之表示，法院若不予斟酌該分割

     方案之妥適性，即與前揭最高法院94年度台上字第1149號

     民事裁判意旨有違。況依前述，系爭4筆土地乃南北兩側

     臨路，北側臨接新興路寬度為10公尺，南側臨接中山路後

     車巷之寬度僅5～6公尺，分割後在經濟價值上亦有明顯之

     差異，此時應由受分配北側土地即附圖編號乙部分之被告

     蔡○○以金錢補償其他共有人即原告及被告蔡○○，方為

     合理(倘被告蔡○○放棄受金錢補償，乃另一問題)，詎被

     告蔡○○卻不願再聲請由專業鑑定機構進行鑑價程序，僅

     表示系爭鑑定報告認為找補金額甚小，並無再送鑑價必要

     云云(參見本院卷第2宗第70頁)，無視系爭鑑定報告係就

     系爭4筆土地之市價，及不定期租賃關係存在與否之價值

     差異進行鑑價，並非就如附圖所示分割方案之經濟價值差

     異進行鑑價，而民事訴訟乃當事人進行主義，被告蔡○○

     既不願聲請將如附圖所示分割方案囑託專業鑑定機構鑑價

     ，本院予以尊重，但如附圖所示分割方案並非妥適之分割

     方法，應可認定。

   2、原告主張因系爭4筆土地幾乎為被告2人所有建物及具有不

     定期租賃關係之第3人所有建物佔滿，而被告2人若於分割

     後願繼續保留所有建物，則系爭4筆土地全部由被告2人共

     同取得，被告2人再以金錢補償原告等情，本院遂依被告2

     人聲請囑託華聲科技不動產估價師事務所就系爭4筆土地

     之市場價值，及因不定期租賃關係存在是否影響價值之價

     格差異等進行鑑價，嗣經鑑價結果認為系爭4筆土地倘未

     考量不定期租賃關係之影響，每平方公尺單價為41140元(

     即每坪單價為136000元)，若考量不定期租賃關係之影響

     ，則減損價值百分之3，每平方公尺單價為39906元(換算

     每坪單價約為131920元)，此有系爭鑑定報告可憑(參見該

     報告第28～30頁)。本院於108年11月18日言詞辯論期日當

     庭提示系爭鑑定報告命兩造表示意見，原告表示鑑定價格

     與市價相較偏低，倘被告認為鑑定價格偏高，原告願以鑑

     定價格即每坪單價131920元補償被告2人等語(參見本院卷

     第2宗第26、77頁)，被告2人則以系爭4筆土地考量不定期

     租賃關係有無之影響，價差僅百分之3，未如實反應土地

     上有無建物之價格差異，顯不合理，認為系爭鑑定報告不

     可採，且僅願以每坪單價70000元買受原告應有部分等語(

     參見本院卷第2宗第41、44頁)。本院認為系爭鑑定報告既

     已說明其評估系爭4筆土地市場價值之依據，且就系爭4筆

     土地上不定期租賃關係有無之價差影響，亦已說明其認定

     之理由(參見鑑定人108年12月12日華估字第82469-2號函

     ，本院卷第2宗第32頁)，則系爭鑑定報告縱令與兩造之主

     觀預期結果不符【原告認為鑑定價格偏低，被告2人認為

     鑑定價格偏高(參見109年1月6日陳報狀，本院卷第2宗第

     43頁)】，亦難認毫無可採之處，且從原告表示願以每坪

     單價131920元補償(買受)被告2人就系爭4筆土地應有部分

     ，及自行處理系爭4筆土地之地上物租賃關係乙節觀之，

     堪認系爭4筆土地在市價上至少有每坪單價131920元以上

     之價值，否則原告何以願以該項價格補償被告2人？相較

     被告2人僅願以每坪單價70000元補償原告應有部分乙節，

     該項價格僅為原告主張補償價格2分之1強，在客觀上顯然

     不合理，原告主張被告2人欲以低價取得系爭4筆土地全部

     ，尚非全然無據。又本院斟酌被告2人表示從無出售系爭4

     筆土地應有部分之意思(參見109年6月15日言詞辯論筆錄

   ，本院卷第2宗第77頁背面)，則原告主張此項原物分割兼

     採金錢補償之分割方案，亦非適當之分割方法甚明。

   3、原告又主張系爭4筆土地採變價分割，由各共有人按其應

     有部分比例分配價金乙節，雖為被告2人一致不同意，並

     以上情抗辯。惟本院認為前揭原告主張採原物分割兼採金

     錢補償，或被告2人主張採原物分割等分割方案既均不可

     行，已如前述，則將系爭4筆土地以市價變賣，或經由法

     院拍賣方式變價，變賣所得價金由各共有人按其應有部分

     比例分配，亦不失為客觀可行之方法，此從兩造既爭執系

     爭鑑定報告之鑑定價格相較市價有偏高或偏低之嫌，則由

     公開拍賣市場決定價格高低，對兩造自屬公允，且依系爭

     確定判決記載，被告2人所有建物對系爭4筆土地中124之4

     、125之5地號2筆土地既有不定期租賃關係存在，被告2人

     兼具承租人身分，日後於系爭4筆土地變賣時自得對買受

     人主張土地法第104條第1項規定之優先購買權，仍可保住

     系爭4筆土地之權利及其上建物之完整性(倘被告2人屆時

     不願主張優先購買權，乃自行放棄法律上權利，亦屬另一

     問題)，亦不影響系爭4筆土地之使用現狀。準此，原告主

     張系爭4筆土地採變價分割方式，再將變賣所得價金由各

     共有人按其應有部分比例分配，對兩造應無重大不利益之

     情形，即為公平適當之分割方法。

(四)再系爭4筆土地曾由原告於106年11月8日設定擔保債權總

     金額1100萬元之最高限額抵押權予台灣中小企業銀行，而

     本院已依上揭民事訴訟法第67條之1第1項規定對台灣中小

     企業銀行為告知訴訟，但台灣中小企業銀行並未依民事訴

     訟法第59條規定提出參加書狀表明參加訴訟，已如前述，

     則依前揭民法第824條之1第2項第3款、第3項等規定，台

     灣中小企業銀行就原告在系爭4筆土地應有部分設定之抵

     押權，在本件共有物裁判分割後應移存於抵押人即原告分

     得之價金部分，附此說明。

四、綜上所述，原告依民法第823條及第824條等規定訴請裁判分

   割系爭4筆土地，因原告主張原物分割兼採金錢補償，及被

   告主張採如附圖所示原物分割等方式，均非適當之分割方法

   ，故系爭4筆土地均應予變價分割，變賣所得價金由兩造即

   各共有人按其應有部分比例分配之，爰諭知如主文第1項所

   示。

五、本件為分割共有物事件，在性質上並無訟爭性，兩造地位亦

   得更替，若將訴訟費用命敗訴之被告負擔，在客觀上顯失公

   平，乃依民事訴訟法第80條之1規定，應由兩造按系爭4筆土

   地應有部分比例各自負擔，爰諭知如主文第2項所示。

六、再本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資

   料，核與本判決所得心證及結果均不生影響，毋庸逐一論述

   ，併此敘明。

參、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1判

   決如主文。

中   華   民   國   109   年   7     月   13   日

               民事第四庭   法 官 林金灶

　

正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中   華   民   國   109   年   7     月   13   日

                               書記官 洪加芳