裁判字號：108年訴字第2818號

裁判日期：109年07月10日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決　108年度訴字第2818號

原　　　告　謝○○　

訴訟代理人　謝○○　

　　　　　　許博堯律師

複　代理人　胡玉龍　

 

　　　　　　高子涵　

被　　　告　梁○○　

 

　　　　　　柯○○　

　　　　　　柯○○　

 

　　　　　　柯○○　

　　　　　　柯○○　

　　　　　　柯○○　

　　　　　　柯○○　

 

　　　　　　陸○○　

訴訟代理人　藍明浩律師

被　　　告　柯○○　

　　　　　　柯○○　

　　　　　　柯○○　

　　　　　　柯○○　

上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國109年6月19日言詞

辯論終結，判決如下：

   主   文

被告應將坐落臺中市○○區○○段○○○地號土地上，如附圖編

號A （面積六十九平方公尺）、B （面積二十四平方公尺）、B1

（面積二平方公尺）、C （面積三十平方公尺）、C1（面積二平

方公尺）所示之建物拆除，並將該部分土地返還原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣壹佰壹拾陸萬伍仟元為被告供擔保後，得

假執行；但被告如以新臺幣參佰肆拾玖萬貳仟伍佰元為原告預供

擔保，得免為假執行。

   事實及理由

壹、程序方面：

一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者

   ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。本

   件原告起訴時先位聲明為：被告應將坐落臺中市○○區○○

   段000 地號土地上，如證一示意圖所示編號A 建物（面積約

   為143.82平方公尺，實際坐落位置及面積以地政機關測量為

   準）拆除，並將土地交還原告。嗣原告依臺中市大甲地政事

   務所測量結果，於民國109 年5 月4 日具狀更正聲明如下述

   先位聲明（見本院卷第459 至461 頁），核與前開民事訴訟

   法規定相符，應予准許。

二、被告梁○○、柯○○、柯○○、柯○○、柯○○、柯○○、

   柯○○、柯○○、柯○○，經合法通知，無正當理由，均未

   於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條各款所列情

   形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。

貳、實體方面：

一、原告主張：坐落臺中市○○區○○段000 地號土地（下稱系

   爭土地）為原告所有。被告12人之被繼承人柯○○於43年間

   向原告承租系爭土地，並於上興建門牌號碼臺中市○○區○

   ○路0 段000 巷0 號房屋（下稱系爭建物），柯○○於68年

   8 月23日死亡後，由被告12人繼承系爭建物，兩造間就系爭

   土地成立不定期租地建屋契約（下稱系爭土地租賃契約），

   雙方雖未明定租賃期限，惟參照實務見解及締約目的，應解

   為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。而系爭建物原始建

   材為土造房屋，耐用年數僅為18年，惟系爭建物之屋齡已達

   66年，早已超過合理使用年限，須不斷整修、補強始能避免

   傾頹，系爭建物自已不堪使用，則系爭土地租賃契約之契約

   年限已屆滿，爰以起訴狀繕本送達為終止兩造不定期租地建

   屋契約之意思表示，並依土地法第103 條第1 款、民法第

   767 條第1 項之規定，請求被告應將系爭建物拆除，並返還

   該部分土地返還原告。退步言之，若認系爭建物未達不堪使

   用之程度，應類推適用民法第833 條之1 規定，斟酌系爭建

   物之種類、性質及利用狀況等情形，請求酌定系爭土地租賃

   契約之存續期間。並聲明：

(一)先位聲明：被告應將坐落系爭土地上，如附圖即108年12月

   10日臺中市大甲地政事務所土地複丈成果圖所示編號A、B、

   B1、C、C1建物（面積分別為69、24、2、30、2平方公尺）

   拆除，並將土地交還原告。願供擔保請准宣告假執行。

(二)備位聲明：請求酌定兩造不定期租地建屋契約之存續期間。

二、被告方面：

(一)被告陸○○、柯○○、柯○○則以：「房屋不堪使用」非土

   地法第103 條可得終止租地建屋契約之事由，不得據此為系

   爭土地租賃契約之終止。況系爭建物現仍結構完整、安全，

   外觀整潔、衛生，被告僅在不影響原始結構下，就系爭建物

   為簡易修繕，並無不堪使用之情形。另不定期租賃契約不得

   類推適用民法第833 條之1 規定，且被告承租系爭土地搭蓋

   系爭建物已達使用之目的，並充分利用土地，亦無民法第

   833 條之1 規定適用之餘地等語，資為抗辯。並聲明：原告

   之訴駁回。如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。

(二)被告梁○○、柯○○、柯○○、柯○○、柯○○、柯○○、

   柯○○、柯○○、柯○○均未於言詞辯論期日到場，亦未提

   出書狀作何聲明或陳述。

三、兩造不爭執之事項（見本院卷第590 至591 、696 頁）：

(一)原告為坐落臺中市○○區○○段000地號土地（即系爭土地

   ）之所有權人。

(二)坐落系爭土地上，如附圖編號A、B、B1、C、C1所示面積分

   別為69、24、2、30、2平方公尺（共計127平方公尺）之系

   爭建物，被告12人為系爭建物之事實上處分權人。

(三)系爭建物呈ㄇ字型，有正房及左、右廂房，依稅籍登記資料

   ，正身部分於43年興建完成（於108 年經歷年數66年），右

   廂房部分於58年興建完成（於108 年經歷年數51年），左廂

   房部分稅籍登記未記載，目前正房及左、右廂房均已超過法

   定使用年限。

(四)原告與柯○○（68年8月23日死亡）於43年間就系爭土地訂

   立未明訂期限租地建屋契約（即系爭土地租賃契約），原告

   將系爭土地出租予柯○○，柯○○在系爭土地上興建未辦保

   存登記、門牌號碼臺中市○○區○○路0 段000 巷0 號房屋

   （即系爭建物，現況位置、面積如附圖所示），租金至少自

   71年起即以申報地價5%計算。被告12人為柯○○之全體繼承

   人，兩造為系爭土地租賃契約之基地出租人及承租人。系爭

   建物現由被告陸○○、柯○○、柯○○、柯○○一家居住使

   用。

(五)原告以起訴狀繕本之送達對被告12人為終止系爭租約之意思

   表示，已合法送達被告。

(六)原告於108年7月22日以豐原郵局492號存證信函通知被告，

   依土地法第103 條第1 款規定，自108 年8 月31日起終止系

   爭租約，並將已繳之108 年9 月至12月租金1 萬4575元退還

   予被告陸○○，該存證信函未送達被告柯○○。上開原告退

   還之108 年9 月至12月租金1 萬4575元，被告於108 年8 月

   7 日向本院提存所以108 年度存字第1406號提存書提存在案

   ；另系爭租約109 年度租金，被告於109 年1 月8 日向本院

   提存所以109 年度存字字29號提存書提存在案。

四、得心證之理由：

   本件兩造爭執之點，應在於：(一)系爭建物是否已達不堪使

   用之程度？(二)原告依民法第767條第1項規定，請求被告拆

   屋還地，有無理由？(三)若(二)無理由，原告主張類推適用

   民法第833條之1規定，請求酌定系爭租約之存續期間，有無

   理由？茲分述如下：

(一)系爭建物是否已達不堪使用之程度？

1.按租用建築房屋之基地，因契約年限屆滿者，出租人得收回

   基地，此觀土地法第103 條第1 款規定自明。又租地建屋契

   約，係以承租人使用其房屋為目的，非有相當之期限不能達

   其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約目的探求當

   事人之真意，仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限

   （最高法院104 年台上字第1008號、107 年度台上字第815

   號判決意旨參照）。查兩造不爭執其等間就系爭土地成立未

   明訂期限之租地建屋契約，依當事人之真意，應解為定有租

   至房屋不堪使用時為止之期限，是出租人即原告即得於房屋

   不堪使用時，依土地法第103 條第1 款之規定，向承租人即

   被告收回系爭土地。

2.再房屋是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常

   使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結

   構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背

   該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院107 年度台

   上字第815 號判決意旨參照）。又按所謂房屋不堪使用，係

   指依社會通常一般人客觀之觀念，在安全、市容、衛生各方

   面，是否還均堪使用為其判斷之標準，苟房屋已超過耐用年

   數許久，且已甚為破舊，應認已不堪使用（最高法院95年度

   台上字第1407號判決要旨參照）。經查：

(1)兩造係於43年間簽訂系爭土地租賃契約，而系爭建物呈ㄇ字

   型，有正房及左、右廂房，對照卷附系爭建物臺中市稅籍紀

   錄表（見本院卷第49頁），系爭建物正房部分於43年興建完

   成，並自46年1 月起課稅，系爭建物右廂房部分於58年興建

   完成，並自58年1 月起課稅，至系爭建物左廂房部分稅籍登

   記未記載，目前系爭建物均已超過法定使用年限等情，為兩

   造所不爭執（見不爭執事項三、四）。且本件經兩造同意由

   臺中市大臺中建築師公會鑑定，依其鑑定報告書所載：正房

   （即甲棟）為1 樓土角厝鐵皮屋頂，右廂房（即乙棟）、左

   廂房（即丙棟）為磚造1 樓鐵皮屋頂；正房距今應有60年以

   上屋齡，右廂房也有51年以上屋齡，兩棟標的物均超過臺中

   市各類房屋構造別代號暨折舊表所示磚造35年、純土造18年

   之最高折舊年限等情，有臺中市大臺中建築師公會鑑定報告

   書附卷可稽（另裝訂成冊，見第6 、52頁），足見系爭建物

   至少有51年以上之屋齡，已逾法定使用年限甚久。

(2)又依上開鑑定報告書所載：系爭建物除屋頂被覆建材更換外

   ，其內外部牆面、地坪表面也加上水泥砂漿、水泥漆、裝飾

   板等建材，故系爭建物正房、左、右廂房都有建材更換及結

   構上補強之情（見上開鑑定報告書第10頁）；並就系爭建物

   更換或補強之處詳予說明：土角厝正房、半磚造之廂房之外

   牆長期受地震、風雨、生物破害產生之脆裂、剝落、孔洞，

   都使用水泥砂漿填滿粉平、補強外，並以防水水泥漆粉刷防

   止風雨侵蝕；內部牆面粉刷材料除客廳、主臥為水泥砂漿粉

   光刷水泥漆，其他臥室牆面釘化妝板，廚房及浴廁貼磁磚；

   全部室內全部釘木質天花板，臥室、客廳地坪水泥粉光，廚

   房及浴廁貼磁磚等均有更換建材情事。系爭建物正房及左、

   右廂房均有50年以上房齡，其屋頂被覆建材有更換，屋架也

   有部份抽換補強，臺灣屋面材料早期大部使用茅草、紅瓦、

   灰瓦、水泥瓦、浪板、彩色鋼板等，以目前標的物使用之彩

   色鋼浪板應屬近30年左右產品；而竹屋桁、竹椽條也有部份

   腐壞抽換更迭，左廂房廚房、浴廁甚至屋桁更換為角鋼（見

   上開鑑定報告書第10頁）。且認定：以系爭建物1 樓土角厝

   正房、半磚造外牆構造之廂房若無更換建材或補強結構，依

   其屋齡之久遠，受地震、颱風、鳥蟲之天然、物理、生物等

   破害，系爭建物應有安全及結構上之虞，且比對類同時期鄰

   屋未經維護與更迭建材其現狀已破落傾頹（見上開鑑定報告

   書第11、32至33頁）。從而，系爭建物之屋架既有抽換補強

 ，且屋頂被覆建材有更換、土造及磚造外牆用泥砂漿填平補

   強、左廂房之屋桁更換為角鋼，自已涉及建築體結構之更新

   及補強，復觀之系爭建物早已逾耐用年限，且與系爭建物同

   一時期、同一結構之房屋，在無補強維修下已傾危等情，可

   認被告就系爭建物確有改造或更新材質結構致變更其使用期

   限之情事無疑。被告抗辯其就系爭建物僅為簡易修繕云云，

   並不足採。

(3)再者，就系爭建物之現況，有無結構或安全上之疑慮一節，

   上開鑑定報告書記載：系爭建物正房土角厝建築在其他國家

   歸類為低強度砌體，結構特性較磚砌、石砌等還要脆弱；土

   角建築屬於承重牆但其韌性不佳，極易受外力影響而產生牆

   體開裂特別是屋體四角落；據大學建築研究所耐震分析在

   0.lg的地表加速度（約震度5 級）即可造成土角建築嚴重破

   壞，這種破壞行為是短期所產生之劇烈外力如自然災害、生

   物活動等，可導致承重牆體無法負荷而造成不同程度的損壞

   。而系爭建物廂房為半磚造構造物，靠巷道側外牆還加砌於

   原有圍牆之上，其他外牆、內牆依觀察結果，部份也不符合

   建築物磚構造設計及施工規範。臺灣地區自921 地震以後震

   區劃分為甲、乙兩區，臺中市屬甲區，甲區震力係數為0.33

   g 相當於震度6 以上地震，以土角建築0.lg（5 級）就造成

   嚴重破壞而言，就系爭建物皆已超過法定使用期限，觀察其

   現況細部，各棟屋角均有大小不一龜裂、剝離、孔洞情形，

   雖有做泥作填補維護行為，但難保有回歸週期之大震發生時

   ，房屋結構及生命安全堪慮等情（見上開鑑定報告書第11頁

   ）。足見依系爭建物之實際狀況鑑定結果，系爭建物兩側磚

   造廂房部分不符合設計及施工規範，系爭建物土造正身部分

   則結構體脆弱，且系爭建物已有諸多龜裂、剝離、孔洞之情

   形，倘發生地震，存在不確定毀壞風險，而有結構安全之重

   大隱憂。是原告主張系爭建物業已不堪使用等語，應堪採認

   。

(4)被告雖以上開鑑定報告書所指「回歸週期之大地震」究竟為

   何有所不明，且非立即性之危害，應把表皮去掉再為鑑定云

   云置辯。然查，上開鑑定報告書已指明系爭建物正房之土造

   建築結構脆弱，僅震度5 級之外力即可造成建物損害，且兩

   側磚造廂房建築結構有不符合設計及施工規範之情，而臺灣

   位於地震帶，大小地震頻繁，眾所周知，是上開鑑定報告認

   為系爭建物可能在遇到較具規模之地震或自然災害時傾倒，

   應無違反經驗法則之處。上開鑑定報告既由鑑定人依其專業

   知識作成，並已詳述鑑定理由如前，自堪採酌。被告復未能

   提出具體事證以證明上開鑑定結論何以偏頗或不實，則被告

   此部分陳述尚難憑採，其聲請再次鑑定，亦無必要。

(5)綜上所述，系爭建物已超過使用年限甚久，且結構安全經鑑

   定後，認存有不確定毀壞風險，難以期待安全無虞，有結構

   安全上之重大隱憂，客觀上已達不堪使用之程度，應認已符

   合土地法第103 條第1 款所謂契約年限屆滿之規定。原告主

   張其得終止系爭契約，核與土地法第103 條第1 款之規定相

   符，即屬有理。又原告以起訴狀對被告為終止系爭土地租賃

   契約之意思（見本院卷第25、591 頁），依前揭說明，系爭

   土地租賃契約已因期限屆滿經原告終止契約而消滅。

(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，

   民法第767 條第1 項定有明文。查系爭土地租賃契約既經原

   告依土地法第103 條第1 款之規定予以終止，則兩造間租地

   建屋之法律關係即已消滅，被告就系爭土地即無合法使用權

   源。則原告本於民法第767 條第1 項之物上請求權，請求被

   告拆除系爭建物，並返還占用部分之土地，自屬有據。

(三)按預備之訴，係以先位之訴無理由時，請求法院就預備之訴

   為判決所合併提起之訴訟，在法院認其先位之訴為無理由以

   前，自無庸就預備之訴為裁判（最高法院86年度台上字第14

   14號判決意旨參照）。本件既認原告先位請求有理由，依前

   揭判決意旨之說明，本院自無庸對預備之訴為裁判，併此敘

   明。

五、綜上所述，原告依民法第767 條第1 項規定，請求被告應將

   坐落系爭土地上如附圖所示編號A （面積69平方公尺）、B

   （面積24平方公尺）、B1（面積2 平方公尺）、C （面積30

   平方公尺）、C1（面積2 平方公尺）之建物拆除，並將該部

   分土地返還原告，洵屬有據，應予准許。

六、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經核

   均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證

   據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併

   此敘明。

八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前

   段。

中   華   民   國   109   年   7     月   10   日

                 民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢

                                   法 官 熊祥雲

                                   法 官 劉育綾

正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中   華   民   國   109   年   7     月   10   日

                                   書記官 黃詩涵