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裁判字號：108 年訴字第730號
裁判日期：109年07月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺中地方法院民事判決 108年度訴字第730號
原 告 林○○
訴訟代理人 許博堯律師
複代理人 高子涵
複代理人 胡玉龍
被 告 戴徐○○（即戴○○之繼承人）
戴○○（即戴○○之繼承人）
共 同
訴訟代理人 葉玲秀律師
陳政佑律師
被 告 林○○
上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109 年7 月17日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、被告林○○應自如附表「占用房屋欄」所示之房屋遷出。
二、被告戴徐○○、戴○○應將如附表「占用房屋欄」所示之房
屋拆除，並將如附表「占用土地欄」所示土地返還予原告。
三、訴訟費用由被告負擔。
四、本判決於原告以新臺幣147 萬6200元為被告供擔保後，得假
執行；但被告如以新臺幣442 萬8600元為原告預供擔保後，
得免為假執行。
事實及理由
壹、程序事項
一、當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依
法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；依上開規定
所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；他
造當事人，亦得聲明承受訴訟。民事訴訟法第168條、第175
條分別定有明文。查被告戴○○起訴後於民國108 年9 月4
日死亡，戴徐○○、戴○○為其繼承人，有被繼承人除戶謄
本、繼承人戶籍謄本及繼承系統表等為證（本院卷一第461
頁至第465 頁），戴徐○○、戴○○於同年10月17日具狀聲
明承受本件訴訟，符合前開規定，應予准許。
二、被告林○○未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第
386 條所列各款之情形，因此依原告之聲請，由其一造辯論
而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：
㈠先位訴訟：
- 兩造之被繼承人於26年間成立不定期租地建屋契約，由訴外
人賴○○向原告之被繼承人承租臺中市○區○○段00000 ○
00000 ○00000 ○00000 地號土地（下稱系爭4 筆土地）興
建未辦理保存登記之房屋（下稱原房屋）而為事實上處分權
人，原房屋為1 層土造房屋，原房屋之稅籍登記於82年間以
繼承為原因登記為訴外人賴○○（賴○○長女），但當時原
房屋已遭拆除，目前門牌號碼為臺中市○區○○○路00號之
建物（下稱系爭房屋）係於70年間，由訴外人賴○○（賴○
○之子）以申請就地整建為由興建加強磚造2層房屋（未辦
保存登記），賴○○為事實上處分權人，戴○○於85年間，
因「買賣贈與分割繼承」取得系爭房屋之事實上處分權，並
於92年間在系爭房屋加蓋鋼鐵造之第3 層。因此，兩造間之
不定期租地建屋契約原始成立之日期為26年間，雖未明定租
賃期限，然依契約目的及探求當事人真意，應為定有租至房
屋不堪使用時為止之期限。又系爭房屋原始建材為「木竹磚
土造」，屋齡迄今已逾83年，超過建材合理使用年限甚久，
被告雖將原有木竹磚土造建材部分拆除，並於70年間更換建
材改建為加強磚造房屋，但系爭房屋係以強化材質與結構、
避免倒塌為施工目的，除去補強部分，系爭房屋早因年久使
用造成自然耗損而毀壞，應認已達不堪使用之程度，且系爭
房屋已仍有結構安全之虞。因此，原告依土地法第103 條第
1 款規定，先以豐原郵局712 號存證信函向被告為終止不定
期租地建屋契約之意思表示，並再以起訴狀繕本送達作為終
止之意思表示。
⒉兩造間之不定期租地建屋契約已經原告合法終止，系爭房屋
即無正當法律權源占用系爭4 筆土地，原告依民法第767 條
第1 項規定，請求被告將系爭房屋拆除，並將系爭土地占用
部分返還原告。又戴○○生前將系爭房屋出租予被告林○○
，系爭房屋現由被告林○○占有使用，因此，一併請求被告
林○○自系爭房屋遷出。
㈡備位訴訟：
系爭房屋於26年間建造完成，兩造間不定期租地建屋契約自
26年間即已存在，原告於108 年提起本件訴訟，系爭房屋之
存續期間達83年，已超過20年以上，因此，原告類推適用民
法第833 條之1 規定，請求本院斟酌系爭房屋之種類、性質
及利用狀況等情形，酌定兩造不定期租地建屋契約之存續期
間。
㈢請求法院判決：
⒈先位聲明：如主文所示。
⒉備位聲明：請求本院類推適用民法第833 條之1 之規定，酌
定兩造不定期租地建屋契約之存續期間。
二、被告部分：
㈠被告戴徐○○、戴○○抗辯：
⒈先位部分：
①原房屋為1 層土造房屋，至70年間因配合都市計畫拓寬道路
而拆除，經賴志宗向臺中市政府工務局申請就地整建核准後
，重新整建為系爭房屋，屋齡迄今僅38年。又固定耐用資產
年數表與現存房屋是否達不堪使用之程度，兩者無必然關係
，且應以系爭房屋興建時之耐震法規，判斷系爭房屋是否仍
為堪用，則系爭鑑定報告僅以耐用年限推斷系爭房屋已屆使
用期限，並以88年921 大地震後修訂調整之耐震法規及安全
係數為標準，判定於70年間完工系爭房屋之耐震程度，均非
可採。故系爭房屋尚未達不堪使用之情形，兩造間不定期租
地建屋契約，不符土地法第103 條第1 款規定，因此，兩造
不定期租地建屋契約並未消滅，系爭房屋並非無權占有系爭
4 筆土地，原告請求拆除系爭房屋並返還占用部分之土地，
為無理由。
②原告於70年間即知悉賴志宗將原房屋拆除重建，未提出異議
或收回土地，並持續收取租金30餘年，足見原告當時係同意
賴○○拆除重建，然原告與賴○○是否另成立不定期租地建
屋契約，而戴○○取得系爭房屋之事實上處分權後，是否再
與戴○○成立不定期租地建屋契約或僅契約承受，原告均未
說明，因此，原告以豐原郵局712 號存證信函及起訴狀繕本
之送達，作為終止兩造不定期租地建屋契約之意思表示，因
其終止之意思表示主體、內容無法確定，終止並非合法，被
告仍非無權占有。
⒉備位部分：兩造間之不定期租地建屋契約，於實體法上，其
契約應屬債權性質，與地上權屬物權之性質不同；於訴訟法
上，因不定期租地建屋契約所生之返還請求為給付之訴，而
依民法第833 條之1 規定酌定地上權存續期間，為變更原物
權之內容之形成之訴。故兩造間之不定期租地建屋契約與地
上權之性質相異，原告自不得於本件類推適用民法第833 條
之1 規定。
⒊請求法院判決：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
㈡被告林○○未於言詞辯論期日到場，僅以書狀略以：
⒈原告所有之系爭4 筆土地收回重建前1 個月解除租賃關係及
遷出，並請求被告林○○免予出庭答辯。
⒉請求法院判決：原告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保請
准宣告免為假執行。
三、本件經本院整理並簡化兩造不爭執事項及爭執事項如下（經
本院採為判決之基礎）：
- 不爭執事項：
- 原房屋坐落於系爭4 筆土地，原為1 層土造房屋，由賴○○
向原告之被繼承人承租系爭4 筆土地興建而為所有權人，原
房屋之稅籍登記於82年間以繼承為原因登記為賴○○（賴○
○長女），但當時原房屋已遭拆除。臺中市○區○○○路00
號建物（系爭房屋）於70年間，由賴○○（賴○○之子）以
申請就地整建為由興建（未辦保存登記）為加強磚造2 層房
屋，賴○○為其所有權人，戴○○於85年間，因「買賣贈與
分割繼承」取得系爭房屋之事實上處分權，再於92年間就系
爭房屋加蓋鋼鐵造之第3 層。
- 原告與戴○○間原就系爭4 筆土地有租賃關係存在。被告戴
○○將系爭房屋出租予被告林○○，系爭房屋現由林○○占
有使用。
㈡本件之爭點：
- 原告與賴○○有無於70年間另以興建系爭房屋而就系爭4 筆
土地成立租賃契約？
⒉原告先位主張依據土地法第103 條第1 款規定，系爭契約已
達依契約性質或訂約目的之合理使用年限而已消滅，有無理
由？是否可依民法第767 條第1 項請求返還？
⒊原告備位主張類推適用民法第833 條之1 酌定兩造不定期租
地建屋契約存續期間，有無理由？
四、得心證之理由：
㈠原告與賴○○、戴○○已分別就系爭房屋占有之系爭4 筆土
地成立租賃契約：
原房屋坐落於系爭4 筆土地，原為1 層土造房屋，由賴○○
向原告之被繼承人承租系爭4 筆土地興建而為所有權人，原
房屋之稅籍登記於82年間以繼承為原因登記為賴○○（賴○
○長女），但當時原房屋已遭拆除。系爭房屋於70年間，由
賴○○（賴○○之子）以申請就地整建為由興建（未辦保存
登記）為加強磚造2 層房屋，賴○○為其所有權人，戴○○
於85年間，因「買賣贈與分割繼承」取得系爭房屋之事實上
處分權，再於92年間，於系爭房屋加蓋鋼鐵造之第3 層等情
，為兩造所不爭執（見上開不爭執事項⒈），應可認定為真
實。原告於系爭房屋興建後，先後向賴○○（71年至73年間
）、賴○○與戴賴○○（74年）、戴○○（75年後迄今）收
取租金並開立收據，有歷年租金收據、存證信函在卷可憑（
見本院卷二第69頁至第101 頁），故原告於系爭房屋興建後
，分別與賴○○、賴○○與戴賴○○、戴○○就系爭房屋占
有之系爭4 筆土地存有租賃關係之情，應可認定。
㈡系爭基地租賃契約已合法終止：
⒈按租用建築房屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得予收回
，觀諸土地法第103 條第1 款規定至明。次按未定有期限之
租地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，
未表示反對繼續租賃之意思，依民法第451 條規定視為以不
定期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不
能達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期
限，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104 年度台上
字第559 號判決意旨參照）。
⒉經本院囑託臺中市大臺中建築師公會就系爭房屋是否已不堪
使用一事為鑑定，鑑定結果：系爭建物現為加強磚造式之地
上2 層（頂樓增建鋼鐵造構造物1 樓）建築物，系爭房屋以
現況之房屋耐用年限及現場取樣之混凝土抗壓強度試驗之結
果，以房屋之現況面臨未來重大地震災害之發生，恐有結構
安全之虞（系爭房屋之混凝土強度110kgf/ 平方公分，已無
法滿足現行設計混凝土強度210kgf/ 平方公分最低之需求，
已呈現混土強度衰減之現象），如經專業技師進行維修、改
善與補強，必涉及建築物之主要結構之變動，依據現行最新
建築技術規則相關條文檢討申請極有可能無法取得合法建造
執照，並且需耗費大量補強經費，現行標的物已使用39年（
法定耐用35年），本案標的物位置鄰接車籠埔斷層，建議本
案如為確保使用年限及安全，應為拆除重建較為適當（見臺
中市大臺中建築師公會109 年5 月14日中市大臺中建師鑑字
第244 號）。故已足認系爭房屋於系爭鑑定報告作成時之
109 年5 月14日確達已不堪使用之狀態。
⒊系爭基地租賃契約乃訂有不確定期限之租賃契約，依據上開
說明，係以系爭房屋不堪使用為期限。而系爭房屋自109 年
5 月14日確達已不堪使用之狀態，已如上述，故系爭基地租
賃契約於109 年5 月14日期限顯已屆至而失其效力。
㈢原告得請求被告戴徐○○、戴○○拆除系爭房屋，並請求被
告3 人將系爭4 筆土地返還原告：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767 條第1 項
前段、中段定有明文。按房屋不能脫離土地而獨立存在，使
用房屋必須使用該房屋之基地，故占有基地者，係房屋所有
人，而非使用人。倘房屋所有人無權占有該房屋之基地，基
地所有人本於土地所有權之作用，於排除地上房屋所有人之
侵害，即請求拆屋還地時，固得一併請求亦妨害其所有權之
使用該房屋第三人，自房屋遷出（最高法院102 年度台上字
第232 號號判決意旨參照）
⒉系爭基地租賃契約訂有以系爭房屋不堪使用之不確定期限，
而系爭房屋於109 年5 月14日確已達不堪使用狀態，故系爭
基地租賃契約之期限已屆至而失其效力，已如上述，則自
109 年5 月14日起被告戴徐○○、戴○○就系爭基地租賃契
約之基地即系爭4 筆土地已無合法占用權源。依據上開規定
，原告自得請求被告戴徐○○、戴○○將系爭房屋坐落系爭
4 筆土地如附表所示部分拆除，並將土地返還原告；戴○○
原將系爭房屋出租予被告林○○，系爭房屋現由被告林○○
占有使用，為原告及被告戴徐○○、戴○○，且經本院到場
勘驗屬實，上情亦可認定。被告林○○占有系爭土地對於原
告而言，並無正當使用權源，故原告請求被告林○○遷出占
用系爭4 筆土地之系爭房屋，亦屬有據。
五、綜上所述，原告先位依民法第767 條第1 項前段規定請求被
告林○○自系爭房屋遷出，並請求被告戴徐○○、戴○○應
將系爭房屋如附圖所示編號Ａ、Ｂ、Ｄ、Ｅ部分拆除，並將
占用土地交還予原告，均有理由，應予准許。又本院已依先
位之訴准許原告之請求，則原告備位請求，自無庸再行審酌
，併此敘明。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核
尚無不合，因此分別酌定相當擔保金額准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果無影響，爰不再逐一論列，併予敘明。
八、訴訟費用負擔、宣告假執行及免為假執行之依據：民事訴訟
法第78條、第85條第1 項前段、第390 條第2 項、第392 條
第2 項。
中 華 民 國 109 年 7 月 31 日
民事第三庭 法 官 黃 杰
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 8 月 3 日
書記官 盧弈捷
附表（臺中市中山地政事務所複丈日期108 年6 月6 日之土地複
丈成果圖，下稱附圖）
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│被 告│ 占用土地 │附圖│ 占用面積 │占用房屋 │備註 │
│ │ │編號│(平方公尺)│ │ │
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│ │臺中市東區旱溪段│(Ａ)│ 63 │加強磚造3 樓│門牌號碼：臺中市│
│ │21-62地號 │ │ │鐵皮屋頂 │東區精武東路14號│
│ ├────────┼──┼─────┼──────┼────────┤
│ │臺中市東區旱溪段│(Ｂ)│ 1 │加強磚造3 樓│門牌號碼：臺中市│
│戴徐○○│21-66地號 │ │ │鐵皮屋頂 │東區精武東路14號│
│ ├────────┼──┼─────┼──────┼────────┤
│戴○○ │臺中市東區旱溪段│(Ｄ)│ 1 │加強磚造3 樓│門牌號碼：臺中市│
│ │21-60地號 │ │ │鐵皮屋頂 │東區精武東路14號│
│ ├────────┼──┼─────┼──────┼────────┤
│ │臺中市東區旱溪段│(Ｅ)│ 1 │加強磚造3 樓│門牌號碼：臺中市│
│ │21-67地號 │ │ │鐵皮屋頂 │東區精武東路14號│
│ ├────────┴──┼─────┴──────┴────────┤
│ │總計 │ 66 │
└────┴───────────┴─────────────────────┘
