裁判字號：108 年訴字第 1665 號

裁判日期：109 年 10 月 19 日

裁判案由：拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決　108年度訴字第1665號

原　　　告　卓○○　

 

訴訟代理人　許博堯律師

複代理人　　胡玉龍　

 

　　　　　　高子涵　

被　　　告　林劉○○

訴訟代理人　林瓊嘉律師

複代理人　　李怡昕律師

被　　　告　吳○○　

被　　　告　林○○　

上二人之

訴訟代理人　吳○○　

上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國109年9月7日言詞辯論

終結，判決如下：

   主     文

被告應將坐落臺中市○○區○○○段000地號土地，如附圖即臺

中市大甲地政事務所鑑測日期民國108年12月12日複丈成果圖所

示編號A（建物，面積218.04平方公尺）、編號B（廁所，面積

2.52平方公尺）、編號C（水塔，面積2.94平方公尺）之地上物

拆除，並將所占用之土地返還原告。

訴訟費用由被告負擔。

本判決於原告以新臺幣320,000元供擔保後，得假執行。但被告

如以新臺幣961,050元為原告供擔保後，得免為假執行。

   事實及理由

壹、程序事項:

一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但該訴訟

   標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為

   當事人者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第5款定有

   明文。本件原告以其所有之系爭土地，遭系爭地上物無權占

   有，訴請拆屋還地，因不知系爭地上物之事實上處分權人為

   何人，僅於起訴狀記載被告林劉○○（下僅稱林劉○○），

   嗣依系爭地上物房屋稅籍證明書記載（見本院卷一第59-63

   頁），追加被告吳○○、林○○（下僅分別稱吳○○、林○

   ○），原告所為追加，係因吳○○、林○○為系爭地上物共

   有人，追加訴訟標的須合一確定之當事人，依前揭規定，自

   屬合於規定。

二、吳○○、林○○經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場

   ，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請

   ，由其一造辯論而為判決。

貳、實體事項:

一、原告起訴主張:

㈠、坐落台中市○○區○○○段000地號土地（下稱系爭土地）

   為原告向前手劉黃○○買受後取得所有權（原證3），其上

   之門牌號碼臺中市○○區○○路00號建物（為未辦保存登記

   建物，下稱系爭地上物）為林劉○○、吳○○、林○○（下

   合稱林劉○○等3人）共有，惟並無合法占有權源，爰依民

   法第767條第1項規定，請求林劉○○等3人拆除系爭地上物

   ，將占用之土地返還原告。

㈡、系爭土地之使用分區及使用地類別分別編定為「特定農業區

   」、「甲種建築用地」，屬可供建築使用之土地，非農業用

   地，亦非農業發展條例第3條第11款所規定之耕地，無成立

   耕地三七五租約可能。至被告提出之「三七五租約欠租同意

   調解覺書」（下稱覺書），未有劉○○與劉○○於民國50年

   間成立不定期租地建屋契約之記載，是被告並未證明劉○○

   與劉○○就系爭土地成立有不定期租地建屋契約。

㈢、縱認劉○○與劉○○間就系爭土地有不定期租地建屋契約

   ，惟劉○○所建為「土造」房屋，距今屋齡已57年，早逾土

   造房屋耐用年限18年，契約約定年限早已屆滿，原告爰依土

   地法第103條第1款規定終止兩造租地建物契約。

㈣、聲明：1.被告應將坐落於系爭土地如臺中市大甲地政

   事務所鑑測日期民國108年12月12日複丈成果圖（下稱附圖

   ）所示編號A（建物，面積218.04平方公尺）、編號B（廁所

   ，面積2.52平方公尺）、編號C（水塔，面積2.94平方公尺

   ）之地上物（即門牌號碼臺中市○○區○○路00號房屋）拆

   除，並將土地返還原告。2.願供擔保請准宣告假執行。

二、被告則以：

㈠、林劉○○部分：

1. 林劉○○之父劉家相於49年間向原所有權人劉○○承租耕作

   同段232地號土地，57年間因欠租事，劉○○與劉○○簽立

   「三七五租約欠租同意調解覺書」（下稱覺書），依該覺書

   記載「租約人曾於50年為建築房屋借用2,500元…」，可見

   劉○○除依耕地三七五減租條例承租232地號外，且就系爭

   土地成立租地建屋之租賃契約，而為不定期限之租約。嗣劉

   ○○、劉○○相繼過世，劉○○之繼承人劉○○繼承農舍即

   系爭地上物，劉○○過世後，再由其弟妹林劉○○、吳劉○

   ○、劉○○共同繼承，此有遺產稅免稅證明書可佐（見本院

   卷一第87-88頁）；而劉○○過世後，經繼承人劉黃○○繼

   承，故林劉○○、吳劉○○、劉○○、劉黃○○均繼承租地

   建屋租約之權利義務並受租約之拘束，亦有租金簽收文件可

   證（見本院卷一第43-57頁），是依89年修正前民法第425條

   買賣不破租賃規定，被告對系爭土地自有合法占有使用之權

   利。

⒉按行政院頒定之固定資產耐用年數表，乃依所得稅法第51條

   第2項及第121條規定訂定之，其目的在於計算固定資產折舊

   ，僅能認定達耐用年數之固定資產僅餘事先預估之殘值而已

   ，與事實上固定資產是否達不堪使用，並無必然關係。系爭

   地上物經鑑定結果，可知其正房及右側廂房牆體構造為土磚

   造或土角厝房屋，尚可稱為原始建材；正房及右側廂房之柱

   、樑及牆壁部分，尚無更換或補強結構之情形，兩側之屋頂

   橫樑更換為方形角材，足見系爭地上物僅就屋頂、左側廂房

   為局部修繕，並未更動屋內之主結構、樑柱部分；且系歷經

   九二一大地震，仍完整無損，更證明系爭地上物相當堅固，

   未達不堪使用之程度，原告主張終止不定期租地建屋關係，

   應無理由。

⒊聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准免

   為假執行。

㈡、吳○○、林○○部分：（原稱）其等之權利係繼承而來，當

   時有土地、房屋之買賣契約（見本院卷一第196-200頁）；

   （嗣具狀稱）本件同意原告之請求，已與原告達成和解等語

   （見本院卷一第217-218頁）。

三、兩造不爭執事項（見本院卷二第122頁)：

㈠、系爭土地前於108年1月7日經前手劉黃○○以買賣為原因移

   轉登記予原告單獨所有。

㈡、系爭土地上如附圖編號A、B、C所示之地上物，面積依序為

   218.04、2.52、2.94平方公尺，為被告林劉○○、吳○○、

   林○○3人共有之未辦保存登記建物（門牌號碼為臺中市○

   ○區○○路00號、房屋稅籍編號：63019121000）。

㈢、系爭地上物之原始建材為「土造」房屋，依照房屋稅籍證明

   書記載起課年月為民國53年1月，折舊年數57年（本院卷一

   第61頁資料）。

四、得心證之理由：

㈠、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。

   對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前

   段及中段分別定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土

   地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無

   權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實

   無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實

   證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決要旨參照）。

   本件原告主張系爭土地為其所有，土地上坐落系爭地上物（

   包括廁所、水塔在內），面積、位置如附圖編號A、B、C所

   示，為兩造所不爭執，除據原告提出土地登記第一類謄本、

   地籍圖、照片為證外(見本院卷一第9-12頁)，並經本院於

   108年12月12日履勘現場，製有勘驗筆錄、現場照片、現場

   圖，且有臺中市大甲地政事務所所製之附圖在卷可按（見本

   院卷一第154-176、178頁）。是系爭地上物確實占有使用系

   爭土地如附圖所示編號A、B、C之地上物無訛。

㈡、又依被告提出之劉○○、劉○○遺產稅免稅證明書、台中市

   政府地方稅務局沙鹿分局108年11月19日函送之房屋稅籍資

   料以觀（見本院卷一第87-88、141-148頁），可知系爭地上

   物係劉○○之遺產，並由劉○○繼承，而劉林劉○○、吳劉

   ○○則於96年8月28日申報繼承劉○○對系爭地上物之權利

   ，權利範圍各三分之二、三分之一；林劉○○嗣於96年9月

   10日將權利範圍三分之一轉讓與林○○，林○○再於101年5

   月25日將其權利轉讓與林○○；而吳劉○○於105年7月8日

   逝世，其繼承人協議分割繼承結果，由吳○○繼受系爭地上

   物三分之一權利範圍，故而系爭地上物之事實上處分權人於

   本件起訴時為林劉○○等3人無誤。

㈢、林劉○○則提出覺書、租金簽收單為證（見本院卷一第41

   -57頁），並以前詞置辯，經查：

⒈林劉○○所提出之覺書（見本院卷一第41-42頁），其上所

   載土地即重測前67-2地號內0.6620甲土地，與原告提出之調

   解租佃爭議筆錄（見本院卷一第28頁）記載內容相同，而依

   調解內容以觀，該土地於60年一期起交還出租人劉○○收回

   自耕終止租約，可見系爭土地於起訴時未存有三七五租約。

   又覺書上雖記載「建築房屋」，惟該房屋與系爭土地之關聯

   性為何，未經被告證明，自難僅依覺書之記載，遽認系爭地

   上物對系爭土地存有租賃關係。至於同段232地號土地，迄

   今持續存有三七五租約，此有232地號土地登記謄本及外埔

   區公所函送之私有耕地租約書可佐（見本院卷一第23、206

   -214頁），足見系爭地上物與232地號土地之三七五租約並

   無關聯，原告並無於起訴前先經調解、調處之必要。

1. 惟依被告提出之租金簽收單（見本院卷一第41-42頁），其

   上有劉○○、劉○○、劉黃○○分別向劉○○、林劉○○收

   取地租稻谷金之記載，時間自70年延續至106年為止，原告

   對於劉○○、劉黃○○為劉○○之繼承人一情，並未爭執，

   復未說明前述收租原因，則被告辯稱系爭地上物與系爭土地

   間存有租約一節，對於70年至106年此期間而言，尚非虛妄

   。

⒊按租用建築房屋之基地，契約年限屆滿時，出租人得予收回

   ，此觀土地法第103條第1款規定即明。次按未定有期限之租

   地建屋契約，或雖定有期限，惟因出租人於租期屆滿時，未

   表示反對繼續租賃之意思，依民法第451條規定視為以不定

   期限繼續契約者，由於此等契約性質上非有相當之期限不能

   達其目的，依其契約之目的探求當事人之真意，契約之期限

   ，應解為至房屋不堪使用時為止（最高法院104年度台上字

   第559號判決意旨參照）。本件被告未能舉證系爭地上物租

   賃之確切期限，且依劉○○、林劉○○並未取得系爭土地所

   有權，可見原先訂約之目的無非供系爭地上物使用，依前述

   說明，自應以系爭地上物不堪使用為期限。

⒋系爭地上物之構造為「純土造」，依房屋稅籍證明書記載起

   課年月為53年1月（見本院卷一第61頁），經本院囑託臺中

   市大臺中建築師公會就鑑定時現狀，房屋有無更換建材或補

   強結構情事，以及倘未更換或補強，以房屋原始建材判斷，

   有無結構或安全上疑慮為鑑定，據其報告回覆：經現場勘查

   ，房屋所有人確有更換建材情事，但主體構造仍以原始土角

   厝建築為主，由其土角磚材質及填縫砂漿材料無法符合規範

   規定，無法納入建築技術規則規範內；本鑑定標的物之土角

   牆屬於中等牆體約可耐震度4級以下地震，標的物所在外埔

   區於921地震後震區劃分為甲區（0.33g約震度6級），可見

   以其原始建材構造是無法負荷5強級以上之地震，故房屋在

   結構安全上是有疑慮的等語，有該公會109年6月19日中市大

   臺中建師（109-0028）鑑字第320號函送之鑑定報告書可參

   （外放）。且細繹該鑑定報告，系爭地上物之廚房餐廳、臥

   室4及左側起居室、臥室1之屋頂橫樑已更換為方形角材及夾

   板底板，室內並有部分釘製天花板遮蔽，上方則鋪設烤漆鋼

   板屋頂，經現場勘查中間大廳之大門因開口面積較大，左右

   兩側上方各有一道斜向裂縫，後側土角墻之灰泥保護塗層已

   有剝落現象，右側廚房及右邊間臥室之屋頂內襯夾板有下坍

   情形，依標的的之房屋現狀整體在結構安全上是有疑慮等情

   ，可知系爭地上物即使在鑑定時仍有結構安全上之疑慮，何

   況在其更換建材前，更難承受921地震之震度，堪認系爭地

   上物在更換建材前已達不堪使用之狀態，。

⒌本件系爭地上物之租賃契約係以系爭地上物不堪使用為其期

   限，而系爭地上物於更換建材前已達不堪使用狀態，是以其

   租賃契約之期限早已屆至而失其效力，既被告於更換建材前

   對於系爭土地已無合法占用權源，原告自得請求被告將系爭

   地上物坐落系爭土地如附圖所示編號A、B、C部分(面積依序

   為218.04、2.52、2.94平方公尺)拆除，並將土地返還原告

   。

五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭

   地上物坐落系爭土地如附圖所示A、B、C部分拆除後，將占

   用之土地返還原均A為有理由，應予准許又兩造均陳明願供

   擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保

   金額准許之。

六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證

   據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不

   逐一論列，附此敘明。

七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第第78條

   、第385條第1項前段，判決如主文。

中   華   民   國   109   年   10   月   19   日

                    民事第五庭 法 官 李 蓓

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中   華   民   國   109   年   10   月   21   日

                               書記官 林國雄