裁判字號：109 年訴字第 2598 號

裁判日期：109 年 10 月 30 日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決　109年度訴字第2598號

原　　　告　鄭○○　

訴訟代理人　許博堯律師

被　　　告　○○○有限公司

 

 

法定代理人　劉○○　

訴訟代理人　張慶達律師

複代理人　　謝仕威

上列當事人間遷讓房屋事件，本院於民國109年9月23日言詞辯論

終結，判決如下：

    主      文

一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號7樓之3

    房屋遷讓返還原告。

二、被告應自民國109年7月8日起至遷讓返還上開房屋之日止，

    按月給付原告新臺幣5,000元。

三、訴訟費用由被告負擔。

四、本判決於原告以新臺幣23萬4500元為被告供擔保後，得假執

    行；但被告如以新臺幣70萬3600元為原告預供擔保後，得免

    為假執行。

    事實及理由

壹、程序部分：

    按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或

    減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255

    條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明第2項

    原為「被告應自民國109年7月8日起至遷讓返還上開房屋之

    日止，按月給付原告新臺幣（下同）2萬5000元」。嗣原告

    於109年9月14日以民事減縮聲明狀，將訴之聲明第2項之金

    額變更為5,000元。經核原告前揭變更，係屬減縮應受判決

    事項之聲明，揆諸前揭規定及說明，自應准許。

貳、實體部分：

一、原告方面：

  ㈠主張：

    1.原告於民國109年6月22日，自法務部行政執行署（下稱行

      政執行署）臺中分署103年度營所稅執專字第74929號執行

      程序中，得標拍定取得坐落臺中市○○區○○路0段000○

      0號7樓之3之房屋（下稱系爭房屋），原告並於109年7月8

      日取得不動產所有權狀，為系爭房屋之所有權人，被告無

      權占有系爭房屋，原告自得依民法第767條規定，請求被

      告將系爭房屋返還原告。

    2.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權

      讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項

      規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未

      定期限者，不適用之。民法第425條第1、2項定有明文。

      準此以言，未定期限及期限逾5年之未經公證不動產租賃

      契約並無買賣不破租賃原則之適用，亦即上開情形租賃物

      之買受人並不繼受原出租人與承租人間之租賃契約關係。

      本件被告固提出與前手即訴外人鉅宇揚有限公司（下稱鉅

      宇揚公司）之租賃契約（下稱系爭租約），惟其租賃期間

      係自100年6月1日起至101年5月31日止，縱令租賃期限屆

      滿後被告仍使用系爭房屋，因前手之默示更新而視為不定

      期限租約，揆諸前揭法律規定及修法理由，被告自不得以

      此對原告主張有民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適

      用。

    3.民法第425條第2項在88年修正時，為了防杜債務人脫免強

      制執行程序，故意與第三人訂立長期或不定期租賃契約，

      增設民法第425條第2項規定，被告抗辯其與前手之系爭租

      約為不定期租約，如適用買賣不破租賃原則，須符合民法

      第425條第2項規定，被告所抗辯之系爭租約未經公證，自

      無買賣不破租賃原則之適用。

    4.民法第425條於88年修正前，並無第2項之規定，最高法院

      60年台上4615號民事裁判要旨並無違誤。然本件被告所提

      出之系爭租約係於88年以後所訂定，須符合現行民法第42

      5條第2項之規定，始有買賣不破租賃之適用。

    5.行政執行署臺中分署拍賣系爭房地時，拍賣公告之拍賣條

      件中固載明「⒌建物第三人占有中，抵押權人雖曾聲請排

      除，惟第三人聲明異議後曾停止拍賣轉抵押權人依法訟爭

      未果後續行執行，故拍定後仍不點交」等語，惟上開記載

      僅在提醒應買人有第三人占用之情事，拍定後應自行處理

      而已，難謂已成為買賣（拍賣）契約之一部分，且系爭租

      約並未隨同拍賣而移轉於拍定之原告，原告自可不受被告

      主張之系爭租約之拘束，在取得行政執行署臺中分署核發

      權利移轉證書，完成過戶登記而成為系爭房地之所有權人

      後，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告騰空遷

      讓返還系爭房屋，要屬權利之正當行使，難謂有何違反誠

      信原則或社會正義可言。被告徒以原告知悉上開拍賣公告

      附記欄記載事項而仍願承買，據以辯稱原告應受此公告內

      容之拘束，顯無理由等語。

    6.被告自109年7月8日起即無權占有原告所有之系爭房屋，

      而消極減免其應交付使用系爭建物之代價，即受有利益，

      並因而致原告占有使用系爭房屋之權益受有損害，原告自

      得依民法第179條不當得利之規定，請求被告給付相當於

      租金5,000元之不當得利等語。

  ㈡聲明：

    1.被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號7樓之

      3房屋遷讓返還原告。

    2.被告應自109年7月8日起至遷讓返還上開房屋之日止，按

      月給付原告5,000元。

    3.願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告方面：

  ㈠抗辯：

    1.行政執行署臺中分署109年5月12日中執乙103年度營所稅

      執專字第74929號（移送案號481103002821等）拍賣公告

      拍賣條件第5條清楚載明上開排除為不成就，經公告依法

      為判決確定，拍定人明知存在有善意第三人債之權益，而

      為應買，為概括承受。況應買人非抵押權人，並無排除適

      法之基礎，依上開系爭聲明與主張顯與權義主體不合。又

      應買程序已法定告知各相關債權人、債務人、執行法院，

      並未遺漏通知或異議時效聲明，原告之聲明與主張是否認

      為執行法院之判決無法之效力。

    2.被告向鉅宇揚公司之租賃，於不動產拍賣程序中未經行政

      執行署臺中分署除去租賃，因而公告不點交，原告投標買

      得系爭房地，依繼受取得法理，租賃關係對於繼受之原告

      當然存在。

    3.依照最高法院60年台上4615號民事裁判意旨，原告買賣繼

      受取得系爭標的物，也要承受原本租約之法律關係。

    4.被告不同意有不當得利，兩造有租賃關係存在，每月租金

      是5,000元。

    5.倘認為本件原告不當得利請求權存在者，對於原告請求以

      每個月5,000元作為不當得利請求之金額，被告並無爭執

      及意見等語。

  ㈡聲明：

    1.原告之訴駁回。

    2.如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。

三、本院之判斷：

    原告主張：其於109年6月22日經由行政執行署臺中分署103

    年度營所稅執專字第74929號執行程序中，得標拍定取得系

    爭房屋，原告並於109年7月8日取得不動產所有權狀，為系

    爭房屋之所有權人等情，為被告所不爭執；而被告抗辯：被

    告與系爭房屋之原所有權人鉅宇揚公司就系爭房屋簽訂有系

    爭租約，系爭租約之租賃期間為100年6月1日至101年5月31

    日等情，亦為原告所不爭執（本院卷第88頁），並有建物所

    有權狀影本、系爭租約影本、土地及建物登記第一類謄本、

    行政執行署臺中分署109年5月12日中執乙103年營所稅執專

    字第74929號通知影本等在卷可資佐證（本院卷第23至27、5

    9至65、77至79頁），足認上揭事實，堪予認定。而本件原

    告係主張：被告所提出之租賃契約，其租賃期間雖係自100

    年6月1日起至101年5月31日止，然系爭租約未經公證，並無

    民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，是被告無權占

    有系爭房屋，原告自得依民法第767條之規定，請求被告將

    系爭房屋返還原告，並依民法第179條不當得利之規定，請

    求被告給付自109年7月8日起，相當於每個月租金5,000元之

    不當得利等語。然此為被告所否認，並以前詞加以置辯。是

    本件兩造之主要爭點應為：㈠原告依民法第767條第1項前段

    所有物返還請求權之規定，請求被告應將門牌號碼臺中市○

    ○區○○路0段000○0號7樓之3房屋遷讓返還原告，有無理

    由？㈡原告依民法第179條不當得利返還請求權之規定，請

    求被告應自109年7月8日起至遷讓返還上開房屋之日止，按

    月給付原告5,000元，有無理由？經查：

  ㈠就原告依民法第767條第1項前段所有物返還請求權之規定，

    請求被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號7樓

    之3房屋遷讓返還原告，有無理由部分：

    1.按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權

      讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項

      規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未

      定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。本件被告

      雖抗辯：其向鉅宇揚公司之租賃，於不動產拍賣程序中未

      經行政執行署臺中分署除去租賃，因而公告不點交，原告

      投標買得系爭房地，依繼受取得法理，租賃關係對於繼受

      之原告當然存在云云。然查，被告所提出其與鉅宇揚公司

      於100年5月28日所簽訂之系爭租約，其租賃期間係自100

      年6月1日起至101年5月31日止，縱認系爭租約租賃期限屆

      滿後被告仍使用系爭房屋，因前手之默示更新而視為不定

      期限租約，期間迄今也早已逾5年，因其未見有經過公證

      之情形，揆諸前揭民法第425條第2項之規定及說明，自無

      同條文第1項買賣不破租賃原則之適用。是被告上揭抗辯

      ，顯乏其據，自無可採。

    2.被告雖又抗辯：依照最高法院60年台上4615號民事裁判意

      旨，原告買賣繼受取得系爭標的物，也要承受原本租約之

      法律關係云云。然最高法院60年台上4615號民事裁判係於

      民法第425條規定於88年修正前所為，然為了防杜債務人

      脫免強制執行程序，故意與第三人訂立長期或不定期租賃

      契約，始因此於該條文增設第2項之規定，是民法第425條

      規定於88年修正後，最高法院60年台上4615號民事裁判意

      旨已無適用之餘地，故被告此部分抗辯，應無可採。

    3.綜上所述，本件被告抗辯：就原告所有之系爭房屋，因被

      告與原所有權人鉅宇揚公司訂有系爭租約，基於買賣不破

      租賃之原則，對原告繼續存在云云，自屬無據；而被告對

      於系爭房屋之租賃關係既已不存在，則被告現仍占用系爭

      房屋即屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段所有物

      返還請求權之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，

      自屬有據，應予准許。

  ㈡就原告依民法第179條不當得利返還請求權之規定，請求被

    告應自109年7月8日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給

    付原告5,000元，有無理由部分：

    1.按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原

      因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還

      之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害

      若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之

      利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民

      事裁判意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益

      ，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不

      能返還時應償還之價額。系爭房屋遭被告占用，致原告受

      有無法利用之損害，原告自得請求被告給付相當於租金之

      損害金。

    2.原告係於109年7月8日取得系爭房屋之所有權，而被告自

      斯時起即無權占用系爭房屋，應將系爭房屋返還原告，已

      如前述，因兩造均同意以每個月5,000元，作為原告得向

      被告請求相當於租金之不當得利（本院卷第134頁），故

      原告依民法第179條不當得利返還請求權之規定，請求被

      告應自109年7月8日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月

      給付原告5,000元，自屬有據，應予准許。

  ㈢綜上所述，本件原告依民法第767條第1項前段所有物返還請

    求權、第179條不當得利返還請求權等規定，請求：1、被告

    應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號7樓之3房屋

    遷讓返還原告；2、被告應自109年7月8日起至遷讓返還上開

    房屋之日止，按月給付原告5,000元，均有理由，應予准許

    。本件兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行之

    聲請，經核均無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。

四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後核與

    判決結果不生影響，爰不逐一論述。

五、據上論結：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、

    第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。

中    華    民    國   109    年    10    月    30    日

                  民事第六庭    法  官  楊忠城

正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中    華    民    國   109    年    10    月    30    日

                                書記官  黃佳莉