裁判字號：109 年上易字第 710 號

裁判日期：110 年 02 月 09 日

裁判案由：遷讓房屋

臺灣高等法院臺中分院民事判決　　　　109年度上易字第710號

上　訴　人　○○○有限公司

 

 

法定代理人　劉○○　

被 上 訴人　鄭○○　

訴訟代理人　許博堯律師

 

上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國109年10月30

日臺灣臺中地方法院109年度訴字第2598號第一審判決提起上訴

，本院於110年1月26日言詞辯論終結，判決如下：

    主      文

上訴駁回。

第二審訴訟費用由上訴人負擔。

    事實及理由

一、被上訴人主張：伊於民國109年6月22日自法務部行政執行署

    臺中分署（下稱行政執行臺中分署）103年度營所稅執專字

    第74929號執行程序（下稱系爭執行事件）拍定取得坐落臺

    中市○○區○○路0段000○0號7樓之3之房屋（下稱系爭房

    屋），並於同年7月8日取得所有權狀，為系爭房屋之所有權

    人。上訴人無權占有系爭房屋，伊自得依民法第767條規定

    ，請求遷讓返還。又上訴人自109年7月8日起即無權占有系

    爭房屋，減免應交付使用系爭房屋之代價而受有利益，致伊

    占有使用系爭房屋之權益受有損害，伊亦得依民法第179條

    規定，請求上訴人給付相當租金之不當得利。爰起訴聲明求

    為命上訴人應將系爭房屋遷讓返還予被上訴人並應自109年7

    月8日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付新台幣（下

    同）5000元予被上訴人之判決；併陳明願供擔保，請准宣告

    假執行。另於本院補稱：

    上訴人提出其與前手○○○有限公司（下稱○○○公司）於

    100年5月28日簽訂之租約（下稱系爭租約），租期自100年6

    月至101年5月31日止，縱認系爭租約租期屆滿後上訴人仍繼

    續使用系爭房屋，因前手之默示更新而視為不定期租約，期

    間迄今亦已逾5年，未見有經公證之情形，依民法第425條第

    2項規定，自無該條第1項之適用。又執行法院於拍賣公告上

    所為拍定後不點交之記載，僅在限制買受人不得於拍定後向

    執行法院聲請點交而已，尚不能由此推論占用之債務人或第

    三人有實體上合法之占有權利。至民法第166條之1第2項、

    第823條第2項、土地法第73條之1條第2項皆與本件無涉，均

    無適用餘地。

二、上訴人辯以：

    系爭房屋於拍賣前已公告確認有租賃之法律原因，且承租已

    超過5年，可證存在他權，如適用民法第425條第2項規定，

    將構成侵權行為，乃增訂民法第166條之1第2項、第823條第

    2項、土地法第73條之1條第2項，並應優先類推適用土地法

    規定。依此，被上訴人於109年7月取得系爭房屋，迄今未達

    5年，類推適用土地法第73條之1規定，租賃關係仍存在，伊

    並非無權占用。且伊一再陳明租賃之法律原因，拍賣公告亦

    清楚載明「不點交」，則被上訴人自應繼受此租賃關係。又

    上開類推適用土地法之主張係就第一審之攻擊防禦方法為補

    充。

三、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人提起上訴，上訴聲明

    ：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人答

    辯聲明：上訴駁回。

四、本件爭點：

  ㈠被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓

    返還被上訴人，有無理由？上訴人是否有占用系爭房屋之合

    法權源？

  ㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自109年7月8日起

    至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付5000元，有無理由？

五、得心證之理由：

  ㈠被上訴人依民法第767條規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓

    返還被上訴人，為有理由。上訴人並無占用系爭房屋之合法

    權源：

    ⒈被上訴人主張：其於109年6月22日經由行政執行署系爭執

      行事件中，得標拍定取得系爭房屋，並於109年7月8日取

      得不動產所有權狀，為系爭房屋之所有權人等情，為上訴

      人所不爭執，自堪信為真實。

    ⒉上訴人抗辯：其與系爭房屋之原所有權人○○○公司就系

      爭房屋簽訂有系爭租約，系爭租約之租賃期間為100年6月

      1日至101年5月31日等情，此為被上訴人所不爭執（見原

      審卷第88頁），並有建物所有權狀影本、系爭租約影本、

      土地及建物登記第一類謄本、行政執行署109年5月12日中

      執乙103年營所稅執專字第74929號通知影本等在卷可資佐

      證（見原審卷第23至27、59至65、77至79頁），固堪認真

      實。然查：

      ⑴按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有

        權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。

        前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5

        年或未定期限者，不適用之，民法第425條定有明文。

      ⑵依上訴人所提出其與○○○公司於100年5月28日所簽訂

        之系爭租約，其租賃期間係自100年6月1日起至101年5

        月31日止，查出租人○○○公司與上訴人之法定代理人

        係同一人，姑不論其系爭租約之真實性如何，縱認系爭

        租約租賃期限屆滿後，上訴人仍使用系爭房屋，因前手

        之默示更新而視為不定期限租約，期間迄今也早已逾5

        年，因其未見有經過公證之情形，揆諸前揭民法第425

        條第2項之規定及說明，自無同條文第1項買賣不破租賃

        原則之適用。

      ⑶上訴人雖抗辯：依照最高法院60年台上4615號民事裁判

        意旨，被上訴人買賣繼受取得系爭標的物，也要承受原

        本租約之法律關係云云。然最高法院60年台上4615號民

        事裁判係於民法第425條規定於88年修正前所為，然為

        了防杜債務人脫免強制執行程序，故意與第三人訂立長

        期或不定期租賃契約，始因此於該條文增設第2項之規

        定，是民法第425條規定於88年修正後，最高法院60年

        台上4615號民事裁判意旨已無適用之餘地，故上訴人此

        部分抗辯，應無可採。

      ⑷上訴人雖抗辯：系爭房屋於拍賣前已公告確認有租賃之

        法律原因，且承租已超過5年，可證存在他權，如適用

        民法第425條第2項規定，將構成侵權行為，乃增訂民法

        第166條之1第2項、第823條第2項、土地法第73條之1條

        第2項，並應優先類推適用土地法規定。依此，被上訴

        人於109年7月取得系爭房屋，迄今未達5年，類推適用

        土地法第73條之1規定，租賃關係仍存在，伊並非無權

        占用云云。然查，民法第166條之1第2項，係指契約以

        負擔不動產物權移轉、設定或變更之義務為標的，應作

        成公證書之相關規定；民法第823條第2項，係指共有物

        之各共有人約定有不得分割之期限之相關問題；土地法

        第73條之1規定，係指土地或建築物自繼承開始之日起

        逾1年未辦理繼承登記列冊管理事宜。上開各規定，在

        在均與本件事實不相關聯。是上訴人此部分抗辯，為不

        可採。

      ⑸上訴人雖抗辯：伊一再陳明租賃之法律原因，拍賣公告

        亦清楚載明「不點交」，則被上訴人自應繼受此租賃關

        係云云，然查，執行法院於拍賣公告上所為拍定後不點

        交之記載，亦未除去租賃關係，僅在限制買受人不得於

        拍定後向執行法院聲請點交而已，由拍定人自行處理其

        不動產上之法律關係，尚不能由此推論占用之債務人或

        第三人有實體上合法之占有權利。上訴人此部分抗辯，

        亦不可採。

      ⑹綜上，本件上訴人抗辯：伊就被上訴人所有之系爭房屋

        ，因伊與原所有權人○○○公司訂有系爭租約，基於買

        賣不破租賃之原則，對被上訴人繼續存在，有合法占有

        權源云云，自屬無據；而上訴人對於系爭房屋之租賃關

        係既已不存在，則上訴人現仍占用系爭房屋即屬無權占

        有，被上訴人依民法第767條第1項前段所有物返還請求

        權之規定，請求上訴人將系爭房屋遷讓返還被上訴人，

        自屬有據，應予准許。

  ㈡被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自109年7月8日起

    至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付5000元，為有理由：

    ⒈按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原

      因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還

      之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害

      若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之

      利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號民

      事裁判意旨參照）；又無權使用他人土地者，其所受利益

      ，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不

      能返還時應償還之價額。

    ⒉系爭房屋遭上訴人占用，致被上訴人受有無法利用之損害

      ，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之損害金，於法有

      據。

    ⒊被上訴人係於109年7月8日取得系爭房屋之所有權，而上

      訴人自斯時起即無權占用系爭房屋，應將系爭房屋返還被

      上訴人，已如前述，因兩造均同意以每個月5,000元，作

      為被上訴人得向上訴人請求相當於租金之不當得利（見原

      審卷第134頁），是被上訴人依民法第179條不當得利返還

      請求權之規定，請求上訴人應自109年7月8日起至遷讓返

      還上開房屋之日止，按月給付被上訴人5,000元，自屬有

      據，應予准許。

  ㈢綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段所有物返還請

    求權、第179條不當得利返還請求權等規定，請求：⒈上訴

    人應將系爭房屋遷讓返還被上訴人；⒉上訴人應自109年7月

    8日起至遷讓返還上開房屋之日止，按月給付被上訴人5,000

    元，均有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴判決，並依

    兩造之聲請，各酌定相當擔保金額宣告得、免為假執行，核

    無不合。上訴論旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為無

    理由，應予駁回。

  ㈣本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件

    判決結果並無影響，爰不逐一論述，附此敘明。

六、據上論結，本件上訴為無理由，依法判決如主文。

中    華    民    國   110    年    2     月     9    日

                民事第七庭    審判長法  官  王  銘

                                    法  官  郭妙俐

                                    法  官  張國華

 

正本係照原本作成。

不得上訴。

                                    書記官  柯孟伶

 

中    華    民    國   110    年    2     月     9    日