裁判字號：110年度訴字第783號

裁判日期：110年12月29日

裁判案由：遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決      110年度訴字第783號

原      告  王廖○○

訴訟代理人  許博堯律師

複代理人    戴連宏律師

被      告  林○○

 

 

訴訟代理人  張格明律師

上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國110年12月8日言詞辯論終結，判決如下：

    主    文

一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○道0段000巷000號房屋遷讓返還原告。

二、被告應給付原告新臺幣132,903元，及自民國110年3月9日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣5萬元。

三、原告其餘之訴駁回。

四、訴訟費用由被告負擔。

五、本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣94萬元供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣281萬元為原告預供擔保後，得

    免為假執行。

六、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　

    事實及理由

一、原告主張：

(一)被告承租原告所有門牌號碼臺中市○○區○○○道0段000巷000號房屋（以下簡稱系爭房屋），約定租期自民國109年12月1日起至115年11月30日止，每月租金新臺幣（下同）5萬元，應於每月15日支付，並應先支付保證金10萬元，系爭房屋限供工廠使用，被告於租約終止時如不交還系爭房屋，即應支付違約金10萬元。詎被告僅支付一次租金5萬元，其餘租金及保證金均未依約給付，且自109年12月初起，違約在系爭房屋開設「天元宮」之私人宮廟神壇，屢經原告要求改善，均置之不理。原告於110年1月13日以存證信函限期10日，請求被告付清所欠租金及保證金，並立即遷移上開私設宮廟，不得違約使用系爭房屋，逾期即終止雙方租約，經被告於同年月14日收受，詎逾期被告仍未向原告繳清所欠款項及遷移違約設置之宮廟。原告再於110年2月26日以存證信函催告被告於5日內繳清所積欠之110年1月及2月份租金合計10萬元，逾期即以積欠租金達2個月以上之事由終止雙方租約，被告已於同年3月3日收受，逾同年3月8日被告仍未向原告繳清所欠租金，雙方租約已於110年3月9日終止。且被告已喪失占有系爭房屋之權源，仍無權占有系爭房屋，爰依民法第767條規定，請求被告遷讓返還系爭房屋。

(二)被告積欠110年1月1日起至同年3月8日止之租金計112,903元。又於租約終止後拒不交還系爭房屋，依系爭租賃契約書第6條第2項約定，應支付原告違約金10萬元。再被告於110年3月8日系爭租約終止後，猶無權占用系爭房屋，爰依不當得利之法律關係，請求被告自110年3月9日起至遷讓返還系爭房屋止，按月給付原告相當於租金之不當得利5萬元。

(三)並聲明：

 1、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○道0段000巷000號房屋返還原告。

 2、被告應給付原告新台幣21萬2903元，及自民國110年3月9日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告5萬元。

 3、原告願供擔保，請准宣告假執行。

二、被告抗辯：

(一)被告向原告表示願意支付租金及押金（即保證金），然為原告所拒，復不知向法院為清償提存，自非可歸責於被告，原告一方面拒收租金，一方面以被告未依約繳納租金為由終止租約，顯屬權利濫用。且原告於催告被告繳納租金之存證信函中，一併為如逾期未繳即終止租約之意思表示，於法不合，不生終止租約之效力。

(二)被告前雖有於系爭房屋內安置神明並設置功德箱情事，惟嗣已拿掉功德箱，並縮減規模為私人信仰之祭祀神明，目前擺設神明範圍面積僅有約15平方公尺，佔全部面積646.8平方公尺的2％，符合一般工廠均會有祭祀神明的慣例（如土地公或觀音等），並無違約使用系爭房屋情事。是原告雖於110年1月13日限期10日請求支付租金及押金，並要求被告立即遷移私設公廟，然此僅為阻止違約使用之告知，而就違反約定使用部分，被告既已改善減縮規模，自無經出租人阻止而仍繼續為之之情形，原告依民法第438條第2項規定終止租約於法不合，且有違民法第148條權利濫用之規定。

(三)並聲明：原告之訴駁回，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免予假執行。　　

三、本院之判斷：

(一)系爭租約業經原告合法終止： 

1、按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋。民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款分別定有明文。

2、原告主張被告承租原告所有之系爭房屋，約定租期自109年12月1日起至115年11月30日止，每月租金5萬元應於每月15日支付，並應先支付保證金10萬元，並限供工廠使用，且被告於租約終止時如不交還房屋，即應支付違約金10萬元，被告直至110年12月7日止，僅曾支付一次租金5萬元，其餘租金及保證金均未給付，原告於110年2月26日以存證信函催告被告於5日內繳清所積欠之110年1月及2月份租金合計10萬元，並表明逾期即以積欠租金達2個月以上之事由終止雙方租約，被告已於同年3月3日收受該存證信函，然逾同年3月8日仍未向原告繳清所欠租金之事實，業據提出租賃契約書及、存證信函及郵件收件回執為證，且為被告所不爭執，堪信屬實。

3、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，為民事訴訟法第277條所明定。被告抗辯其向原告表示要給付租金然遭原告拒絕云云，為原告所否認，自應由被告就其主張原告拒收租金之利己事實，負舉證之責任。經查，被告先係抗辯原告於110年「2月28日」拒絕被告支付租金，有證人林○○可證云云(見本院卷第139頁)。惟證人即原告之父林○○到庭證稱：110年「2月初」，原告的兒子來系爭房屋，被告要拿15萬元給原告的兒子，但原告的兒子不收，「當日下午」我們就到原告的家，被告有準備15萬元要給原告，但因原告表示不收，所以被告沒有將該15萬元拿出來云云，而被告當庭則係陳稱：農曆年過年後即「110年2月中旬」某日，原告的兒子突然過來系爭房屋，他的意思是不要讓我們拜神明，伊跟他說伊錢可以先付給他，但他不收，所以伊沒有實際拿錢出來。「隔二、三日以上之後」，伊帶15萬元跟伊父親等人去原告的家裡找原告，希望當場支付租金、押金，但原告一直不同意收，所以伊也沒有將15萬元拿出來云云。核渠二人就其等究係於原告兒子來的當日，或隔二、三日以上，去原告住處找原告表示要付租金遭拒，所陳情節顯然不符，且被告就原告究係於110年2月28日還是2月中旬拒收租金乙節，所陳亦先後不一，要難採信。

4、被告嗣雖又提出電話錄音譯文及錄音光碟為證，惟被告已陳明對話內容係110年1月18日其與原告之子於電話中之對話內容(見本院卷第154頁)，是縱被告於110年1月18日對被告之兒子表示：「...那個租金，租金什麼時候安排拿給你這樣子。」等語後，原告之兒子即表示：「我們『先不收』這個。」等語(參見本院卷第159頁，被告提出之譯文)，然原告之子既僅表示「當時先不收」而已，並未表明日後也不收，而原告嗣已於110年2月26日以前揭存證信函催告被告給付積欠之上開2個月租金，是縱原告曾在110年2月26日之前表示不願收下租金，被告亦不得再以之作為其於110年2月26日後未給付租金之正當理由，被告抗辯本件係因原告拒收租金，不可歸責於被告云云，要非可採。

5、按出租人因承租人遲延給付租金，定期催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終止租約之意思表示(最高法院83年度台上字第1773號民事裁判意旨參照)，被告抗辯原告應於催告後，另再發函向被告為終止租約之意思表示方屬適法，尚非可採。又原告因被告未依約給付租金，經合法催告後，被告猶未給付，一方面持續占用系爭房屋，一方面竟直至110年12月8日才再當庭給付積欠租金4萬元，要難認有何權利濫用情事。

6、綜上，原告主張系爭租約已於110年3月8日合法終止等語，即堪憑採。

(二)原告請求被告遷讓返還系爭房屋，並給付上開積欠之租金及相當於租金之不當得利，均有理由：

1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決要旨參照）。

2、系爭租約業經原告於109年3月8日合法終止，已如前述，被告自110年3月9日起乃無權繼續占用系爭房屋，因此原告依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告，自屬有據。

3、按承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。查，原告起訴主張被告積欠原告110年1月1日至同3月8日止之租金，為被告所是認，則原告起訴請求被告給付原告112,903元租金(計算式：50,000+50,000+(50,000(8/31))=112,903元)，即屬有據。惟被告嗣於110年12月8日言詞辯論時當庭給付4萬元予原告簽收無誤，被告且表明用以給付所積欠先到期之租金等語，有本院言詞辯論筆錄在卷可按(見本院卷第154頁)，即應予扣除，是原告請求被告給付租金72,903元部分，應予准許，逾此範圍請求之租金金額，既經被告清償，即屬無據，不應准許。

4、系爭租約經終止後，被告繼續占用系爭房屋，堪認被告受有相當於租金之不當得利，自應返還原告。茲原告主張按系爭租約約定之租金金額即每月5萬元, 計算該相當於租金之不當得利，核無不可。準此，原告依不當得利之法律關係，請求被告自110年3月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告5萬元，即有理由。

(三)原告請求給付違約金部分：

1、按違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條第2項定有明文。依此規定，違約金可分為「損害賠償總額預定性」及「懲罰性」二種，其效力各自不同。前者以違約金作為債務不履行所生損害之賠償總額，後者以強制債務之履行為目的，確保債權效力所定之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償。而除當事人另有訂定外，違約金應不具違約罰之性質，而係債務不履行所生損害賠償總額之預定。系爭租約第4條第5款所約定之違約金，既未經兩造約明為懲罰性之違約金，依前述說明，自應認為系爭違約金條款屬於賠償總額預定性之違約金。

2、又按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。然約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，依民法第252條之規定，法院均得酌減至相當之數額。（最高法院74年台上字第424號裁判意旨參照）。此所謂違約金，包括懲罰性違約金及損害賠償額預定性違約金（最高法院50年台抗字第55號判例意旨參照）。又是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟情況及當事人所受損害，債權人可得享受之一切利益，債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量標準（最高法院50年台抗字第55號判例、最高法院51年台上字第19號判例意旨參照）。查，被告未依約於系爭租約終止時，遷讓返還系爭房屋，已如前述，原告依系爭租賃契約書第6條第2項約定，請求被告給付違約金10萬元，雖非無據，惟本院審酌被告自系爭租約終止時起即須給付原告相當於租金之不當得利，業如前述，因認上開約定之違約金金額10萬元尚屬過高，應酌減為6萬元始為合理。

(四)從而，原告依民法第767條第1項規定、系爭租賃契約及不當得利之法律關係，請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並給付積欠租金72,903元及違約金6萬元，暨自110年3月9日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利5萬元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。

四、二造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。

五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，爰毋庸一一論述。又本院審酌原告敗訴部分係因被告嗣於審理中清償部分積欠之租金，及原告所請求之違約金予以酌減，因認本件訴訟費用仍應全部由被告負擔，均併此敘明。

六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　

中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　29　　日

                  民事第二庭    法  官  江奇峰

以上正本係照原本作成。

如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如

委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。

中　　華　　民　　國　　110 　年　　12　　月　　30　　日

                                書記官  黃雅慧