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【裁判字號】 95,台上,1666
【裁判日期】 950728
【裁判案由】 租佃爭議
【裁判全文】
最高法院民事判決 九十五年度台上字第一六六六號
上 訴 人 寅 ○ ○
號
卯 ○ ○
辰 ○ ○
巳 ○ ○
午 ○ ○
未 ○ ○
丑 ○ ○
共 同
訴訟代理人 周 進 文律師
被 上訴 人 甲 ○ ○
23.
法定代理人 申 ○ ○
被 上訴 人 乙 ○
丙 ○ ○
丁 ○ ○
戊 ○ ○
己 ○ ○
庚○○○
辛 ○ ○
壬 ○ ○
癸 ○ ○
子 ○ ○
23.
上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十四年七月
二十九日台灣高等法院台中分院第二審判決（九十四年度上字第
七七號），提起上訴，本院判決如下：
主 文
上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理 由
本件上訴人主張：系爭台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段一九五
號耕地原係江培龍與江錫玄所共有，自耕地三七五減租條例施行
後即出租予周火成耕作。嗣江培龍、周火成死亡，出租人變更為
江錫玄、寅○○，承租人變更為被上訴人丙○○、丁○○、戊○
○、己○○、庚○○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○（下
稱子○○等九人）之被繼承人周榮華及被上訴人甲○○、乙○；
江錫玄於民國九十二年三月十二日死亡，由上訴人卯○○、辰○
○、巳○○、午○○、未○○、丑○○（下稱卯○○等六人）繼
承。而系爭耕地上原雖有面積一九○平方公尺之土磚造農舍（三
合院），供承租人居住使用，然承租人分別於五十年、六十年、
八十五年間，以家族人口眾多等非耕作需要之理由，未經出租人
同意，陸續增建、改建，且將部分建物作為工廠使用，應屬不自
任耕作，依耕地三七五減租條例第十六條第一、二項規定，該租
約無效，被上訴人應返還耕地等情，爰求為命被上訴人返還系爭
耕地之判決。
被上訴人則以：系爭耕地上之三合院房屋係在日據時期興建，雖
以寅○○之父名義為房屋稅納稅義務人，實係由佃戶建造，五十
年、六十年間係分別徵得寅○○之母或寅○○同意，始予改建或
增建；八十五年間被上訴人乙○翻修肥料室雖未徵得出租人同意
，但係誤認該部分屬水利地，與系爭耕地無關之故。而出租人與
佃戶係鄰居，長久不表示異議，應認為「默示同意」。至於六十
年間甲○○改建部分，雖曾作為家庭代工使用，但經出租人異議
即中止，並無不自任耕作情事。況出租人事後多次與承租人續訂
租約，收取租金，亦不得以舊租約期間所發生之事由，主張新租
約無效等語，資為抗辯。
原審以：系爭耕地原係江培龍與江錫玄共有，自耕地三七五減租
條例施行後即出租予周火成耕作；江培龍死亡後，出租人變更為
江錫玄、寅○○，並由承租人周火成、被上訴人甲○○、被上訴
人子○○等九人之被繼承人周榮華分別與出租人訂立獨立之租約
，至周火成死亡，該部分承租人變更為被上訴人乙○，出租人江
錫玄死亡後，由上訴人卯○○等六人繼承。又各承租人承租系爭
耕地範圍為：被上訴人乙○承租如原判決附圖（下稱附圖）所示
Ａ部分稻田（面積0.4854公頃），Ｂ部分土瓦造房舍（面積0.01
26公頃），Ｃ部分空地（面積0.0026公頃），Ｄ部分三合院之庭
院曬穀場（面積0.0200公頃），Ｅ部分三合院之住房（面積0.00
60公頃）；被上訴人甲○○承租如附圖所示Ｆ部分稻田（面積0.
5538公頃），Ｇ部分磚瓦造住房（面積0.0028公頃），Ｈ部分石
綿瓦磚造農具儲藏室（面積0.0146公頃），Ｉ部分石綿瓦磚造堆
肥室（面積0.0040公頃），Ｊ部分三合院住房（面積0.0112公頃
）；周榮華承租如附圖所示Ｋ部分稻田（面積0.5685公頃），Ｌ
部分三合院住房（面積0.0245公頃），Ｍ部分土瓦造豬舍（面積
0.0059公頃）等情，均為兩造不爭之事實。按承租人應自任耕作
，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時
，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。耕地三
七五減租條例第十六條第一、二項定有明文。所謂不自任耕作，
係指承租人將承租耕地非供自己耕作之用，始足當之。查系爭耕
地上原即有三合院房屋一幢，供佃農居住使用，被上訴人乙○雖
於八十五年間將原有之肥料室翻修為上述Ｂ部分土瓦造房舍，供
居住使用，惟既係舊有建物翻修，非將原從事農作部分之耕地不
予耕作，建築房屋，自難認係不自任耕作。而被上訴人甲○○於
六十年間增建Ｇ部分磚瓦造住房、Ｈ部分石綿瓦磚造農具儲藏室
、Ｉ部分石綿瓦磚造堆肥室，其中Ｈ、Ｉ部分各為農具儲藏室、
堆肥室，均以耕作為目的，自非法所不許；Ｈ部分雖曾一度作為
「家庭代工廠」使用，違反使用目的，惟於八十七年間即因上訴
人之制止而終止該項使用。另Ｇ部分之磚瓦造住房，面積僅0.00
28公頃，係由老舊之豬舍、雞寮、牛棚等拆除改建，非使用原農
耕部分之田地，亦不構成「不自任耕作」。至於周榮華所建Ｍ部
分土瓦造豬舍，係於五十年間建造，依當時環境，飼養豬隻為農
戶之副業，難認已超越農舍使用範圍，亦不能論以不自任耕作。
綜上所述，本件承租人即被上訴人甲○○、乙○及子○○等九人
之被繼承人周榮華雖有改建、增建部分建物之情形，惟與不自任
耕作之情形有間，上訴人依耕地三七五減租條例第十六條第一、
二項規定，請求被上訴人返還耕地，自非有據，不應准許，為其
心證之所由得。因而廢棄第一審所為上訴人勝訴之判決，改判駁
回其訴，經核於法並無違誤。按佃農在承租耕地上固允許有農舍
之存在，所謂農舍，乃以便利耕作而設，不以解決佃農家族實際
居住問題為目的，本院六十四年台上字第五七一號判例固有明文
，惟此並不排除農舍得兼供佃農居住，否則佃農需另覓居住處所
，耕作時兩地奔波，自不便於耕作。查系爭耕地上原即有三合院
式之農舍乙棟，提供佃農居住使用，承租人即被上訴人乙○將原
有之土瓦造肥料室翻修作為住房使用，被上訴人甲○○、被上訴
人子○○等九人之被繼承人周榮華將原供居住之農舍，以土瓦、
磚瓦等材料擴建、增建，均未使用原有耕作之田地，其中為農具
儲藏室、堆肥室、豬舍部分仍係供農用等情，為原審合法確定之
事實。被上訴人乙○既非於耕地上建築房屋，自難謂係「不自任
耕作」；其餘承租人將原有農舍以簡易材質擴建，既未使用原有
耕作之田地，且未變更原農舍使用之性質，自難僅因兼供佃農居
住使用，即指其係不自任耕作。至於原審贅述之其他理由，其當
否與判決結果尚不生影響。上訴論旨，指摘原判決不當，聲明廢
棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、
第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十五 年 七 月 二十八 日
最高法院民事第五庭
審判長法官 吳 啟 賓
法官 高 孟 焄
法官 謝 正 勝
法官 黃 秀 得
法官 袁 靜 文
本件正本證明與原本無異
書 記 官
中 華 民 國 九十五 年 八 月 七 日
【裁判字號】 94,上,77
【裁判日期】 940729
【裁判案由】 租佃爭議
【裁判全文】
臺灣高等法院臺中分院民事判決 94年度上字第77號
上 訴 人 酉○○即周榮.
戌○○即周榮.
亥○○即周榮.
天○○即周榮.
未○○○即周.
午○○即周榮.
子○○即周榮.
卯○○即周榮.
兼上八人共同
訴訟代理人 辰○○
上 訴 人 巳○○
法定代理人 申○○
訴訟代理人 癸○○
上 訴 人 壬 ○
訴訟代理人 寅○○
複 代理人 丑○○
上二人共同
訴訟代理人 許博堯 律師
複 代理人 陳宏盈 律師
被 上訴人 丁○○
戊○○
丙○○
庚○○
乙○○
甲○○
己○○
右七人共同
訴訟代理人 辛○○○
上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於民國93年12月27日
臺灣臺中地方法院93年度訴字第168號第一審判決提起上訴，本
院於民國94年7月19日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文
原判決廢棄。
被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人己○○負擔一七九六五分之一六
七六五，餘由被上訴人戊○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○
○、丁○○連帶負擔。
事 實
一、上訴人聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)上開廢棄部分被上
訴人在第一審之訴駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人
負擔。其在原審陳述略以：系爭坐落台中縣潭子鄉○○○段
大埔厝小段第 195地號土地（即系爭耕地）上之三合院房屋
係在日據時代所興建，雖以己○○之父為名義上之房屋稅納
稅義務人，但房屋確由佃戶方面所建造。嗣因家庭人口眾多
，分別於民國（下同）50年、60年、85年間陸續改、增建房
屋，其中50年增建部分，係經己○○母親的同意，60年改建
房屋亦得到己○○本人同意，85年改建部分，雖未經出租人
方面同意，但係因上訴人誤以為該部分坐落土地係水利地與
系爭耕地無關，縱未得出租人方面同意，但出租人與佃戶係
鄰居關係，長久不表示異議，應認為「默示同意」。又60年
改建房屋部分，自70年間起固曾一度作為家庭代工使用，但
經出租人方面異議以後即已中止。佃戶方面絕無不自任耕作
情事。且上訴人等均按期繳付91年度以前各期租金（92年度
第一、二期租金經上訴人方面先後親送至己○○住處或以雙
掛號郵寄，惟出租人方面拒絕收受），出租人執意收回系爭
耕地，除違反耕地三七五減租條例第20、21、22條之規定外
，依法應給予佃戶三分之一的補償等語。提起上訴後另為下
列之補充：
(一)原審為上訴人敗訴之判決，係以：上訴人等承租之系爭耕地
有部分不自任耕作情事為論據。惟按「承租人應自任耕作，
並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定
時，原訂租約無效」，耕地三七五減租條例第16條第1、2項
定有明文。故承租人係將承租耕地供自己耕作之用，並無轉
租情事者，出租人即不得主張原訂租約無效，而訴請收回耕
地。查上訴人所承租系爭耕地上自始即有原判決附圖所示Ｅ
部分之三合院存在，50年、60年、85年間雖曾有改建、增建
情事，但都是在原來種植刺竹圍範圍內，由老舊的豬舍、雞
寮、牛棚等簡易建築予以拆除改建，並不是在原來耕種水稻
的農田上予以改建、增建。
(二)而上訴人辰○○等九人（即周榮華之繼承人）承租部分，經
本審囑託測量結果，如複丈圖所示Ｋ部分之土地目前仍作為
稻田使用，並無變更用途。至於Ｌ部分之地上建物，仍係原
有三合院之一部分，亦無變更用途。另Ｍ部分土瓦造豬舍，
本屬原有三合院之附屬建物，並非增建。退而言之：該Ｍ部
分之豬舍縱如原判決所認係民國50年間為上訴人所建云云（
實際則否），然飼養豬隻，為農家生活不可分離之副業，則
上訴人縱有搭建豬舍之情形，亦與在承租之耕地上用一小部
分搭蓋農舍或建築曬場無異，依一般社會觀念，不能與不自
任耕作同論，原定租約即不因此而無效。原判決一方面既認
豢養家畜，解釋上尚難認有不自任耕作情形，另方面卻又張
冠李戴，含混概括認定上訴人辰○○等九人承租系爭耕地也
有部分不自任耕作，原訂租約無效，被上訴人訴請交還土地
為有理由云云，其認事用法，顯然違背法令。
(三)又按「耕地租約，於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自
耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約」，耕地三七五
減租條例第20條訂有明文。又耕地租約期滿，經縣市政府核
定應續訂租約，就原租約蓋有「續訂租約」之戳記，而出租
人或承租人就此仍有爭議者，均應依行政爭訟程序規定辦理
。但經縣市「局」政府核定「續訂租約」後，未於相當時期
表示異議者，應認為同意續訂租約。此項「續訂租約」之行
政處分，理論上有謂乃人民相互間私權之爭執，無拘束當事
人之效力，惟大法官釋字第 128號解釋，持相反之見解，實
務上應受其拘束（楊與齡著『增訂耕地三七五減租條例實用
』第260至261頁參照）。查上訴人辰○○等九人之被繼承人
周榮華於38年間與江錫玄及己○○二人訂立「台灣省台中縣
私有耕地租約書」期滿後，迭經台中縣政府核定續訂租約，
惟江錫玄等二人或江錫玄繼承人之被上訴人，均未表示任何
異議，則依上開說明，台中縣政府所為核定「續訂租約」之
處分，應屬繼續有效存在，被上訴人自應受其拘束。被上訴
人主張上開耕地租約書本屬無效云云，顯無可採。
(四)被上訴人在第一審主張上訴人壬○及巳○○二人分別在85年
及87年有違反耕地三七五減租條例第16條第 1項不自任耕作
之情事，縱其主張屬實，該事實亦非目前兩造有效租賃期間
內所發生之事實，被上訴人並無對壬○及巳○○二人主張收
回耕地之餘地。按耕地租佃期間，不得少於六年；其原約定
租期超過六年者，依其原約定；耕地租約於租期屆滿時，除
出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續
訂租約，耕地三七五減租條例第 5條、第20條分別定有明文
。是由耕地三七五減租條例第 5條、第20條之規定及目前實
務之作法可知，在耕地租約租期屆滿時，除出租人有收回耕
地之事由外，否則租佃雙方應續訂租約，且續訂租約之期限
為六年，而依上訴人壬○及巳○○二人耕地租約背面之記載
可知，壬○耕地租約起訖期間與本件有關者為「80年1月1日
起至85年12月31日止」、「86年1月1日起至91年12月31日止
」、「92年1月1日起至97年12月月31日止」（上開期間雖未
於租約背面加註但為解釋上所必然）。被上訴人在原審主張
壬○在85年間有將原來的肥料室翻修，作為家庭成員住房之
用云云，然上開事實係發生在兩造所訂租約「80年1月1日起
至85年12月31日止」之期間內，被上訴人既主張壬○將原來
的肥料室翻修，作為家庭成員住房使用，有違反耕地三七五
減租條例第16條不自任耕作之規定者，姑且不論被上訴人所
主張上開事實是否符合法律規定？其至遲亦應在租約屆滿前
之85年12月31日主張該租約無效，方符事理。惟被上訴人方
面並未在85年12月31日之前對上訴人壬○主張租約無效，反
而依法律之規定與上訴人二度續訂租約，仍由上訴人使用耕
地，且壬○在86年1月1日之後之租賃期間內並未有違反租約
之事由，被上訴人自難以舊租約期間所發生之事實，對86年
1月1日以後之新租約主張無效之餘地。另由巳○○耕地租約
背面之記載可知，巳○○耕地租約起訖期間與本件有關者為
「86年1月1日起至91年12月31日止」、「92年1月1日起至97
年12月31日止」（上開期間雖未於租約背面加註但為解釋上
所必然），被上訴人在原審主張巳○○在87年間在原審複丈
成果圖編號Ｈ所示0.0146公頃房屋從事家庭代工，經其爭執
以後始行終止，認巳○○之行為有違反耕地三七五減租條例
第十六條不自任耕作之規定者，姑且不論被上訴人所主張上
開事實是否符合法律規定？其至遲亦應在租約屆滿前之91年
12月31日主張該租約無效，方符事理。惟被上訴人方面並未
在91年12月31日之前對上訴人主張租約無效，反而依法律之
規定與上訴人再續訂租約，仍由上訴人使用耕地，且上訴人
在92年1月1日之後之租賃期間內並未有違反租約之事由，自
難以舊租約期間所發生之事實，對92年1月1日以後之新租約
主張無效之餘地。故被上訴人未在舊租約有效期間內主張有
租約無效之事由，竟在已換訂新租約之有效期間內始主張，
參照最高法院72年台上字第2673號裁判意旨所示，應認其權
利之行使有違誠信原則。
(五)上訴人壬○在85年將原審複丈成果圖編號Ｂ部份（0.0126公
頃）農舍從原來的肥料室翻修作為家庭成員住房使用，原審
援引最高法院64年台上字第571號民事判例及87年台上字第
2049號裁判意旨，認屬違反耕地三七五減租條例第16條第 1
項不自任耕作之情事云云，顯係對最高法院64年台上字第57
1 號民事判例及87年台上字第2049號裁判意旨有所誤解。揆
諸最高法院上開判例意旨，係指佃農在承租之耕地範圍內，
在耕地建築房屋供佃農之子使用，惟本件複丈成果圖所示編
號Ｂ部份（0.0126公頃）之農舍本即作肥料室使用，其用途
本即非耕種農作物使用，壬○種植水稻之部份為該圖編號Ａ
之0.4854公頃，壬○在編號Ａ部份並未有將耕地供非耕地使
用之事實，原審焉能以最高法院上開判例意旨內容相繩？又
最高法院上開裁判意旨係指「承租人將『耕地』供非耕作之
用」之情形，然上訴人壬○種植水稻之區域為附圖編號Ａ部
份之0.4854公頃，附圖編號Ｂ部份之農舍本即非種植水稻之
區域，而是作為肥料室使用之用途。換言之，壬○將該肥料
室作為家族成員居住用途，並未減縮種植水稻之區域，至為
明顯。再者，早年之農業社會農民係使用有機肥施肥，以稻
草、菜渣、家畜排泄物及其他可供腐爛之有機物質堆置肥料
間，俟經過相當期間發酵腐爛後充當有機肥使用，故肥料室
（俗稱糞間）擁有相當大之空間。惟進入工商社會以後，農
民大多使用化學肥料施肥，將閒置之肥料室充為家庭成員使
用，乃社會進步所必然，詎料原告罔顧上開事實，竟將上開
行為解為「承租人將耕地供非耕作之用」云云，應非的論。
(六)另「農業用地允許興建農舍，係為提供有心經營農業者於該
農地上興建『具有居住兼具放置農機具』之需求，以便利其
農事工作，與一般家居為主之住宅性質不同，故被視為農地
容許使用之一種」（內政部營建署營署建字第0930111041號
函文參照）。由此以觀，農舍本即具備居住之用途，壬○將
該圖編號Ｂ之肥料室改作家族成員之住房，本被視為農地容
許使用之一種。上訴人壬○就所承租之耕地並沒有非供耕作
使用之情形。再依農業用地興建農舍辦法第6條第3款規定，
農舍佔農業用地之面積不得逾百分之十，本件壬○種植水稻
供農業生產使用之部份高達承租面積之百分之 92.17，明顯
高於上開農業法令之限制，如認壬○所承租之耕地解為有非
供耕作使用之情形，將明顯昧於上述農業法令之規定。
(七)原審以上訴人巳○○於87年間在複丈圖編號Ｈ部份0.0146公
頃房屋從事家庭代工，經其爭執以後始行終止，認巳○○之
行為有違反耕地三七五減租條例第16條不自任耕作之規定。
按耕地三七五減租條例第16條所謂不自任耕作，係指承租人
將「耕地」供非耕作之用或轉租或借與他人使用而言，違反
者，原訂租約無效，最高法院著有87年台上字第2049號裁判
意旨可資參照。上訴人巳○○種植水稻之區域為該圖編號Ｆ
部份0.5538公頃，巳○○雖在87年以前將附圖編號Ｈ部份0.
0146公頃房屋充為家庭代工使用，並未減少種植水稻之面積
，不能認作「承租人將『耕地』供非耕作之用」。再巳○○
所承租耕地租約之範圍，全部面積為5864平方公尺，而其種
植水稻Ｆ部份之區域佔全部承租面積百分之 94.44，已明顯
高於農業用地興建農舍辦法第6條第3款之法定門檻標準，實
不容許將之解為有非供耕作使用之情事。
(八)出租人之代表人即被上訴人己○○在91年7月2日及91年12月
1 日出具承租人方面已繳納91年第1、2期田租之租金收據二
紙，可證明上訴人方面已繳清91年12月31日以前之租金，縱
認上訴人方面分別在85年及87年有租約無效之情事，則租約
『當然向後失其效力』，『非謂租賃關係自始不存在』（最
高法院80年台再字第15號判例意旨參照）。上訴人壬○及巳
○○二人縱分別在85年及87年有違反耕地三七五減租條例第
16條「不自任耕作」之情事，也係在85年及87年之時向後失
其效力，被上訴人得收回耕地或另行出租，然被上訴人並未
行使耕地三七五減租條例第16條第 2項收回自行耕種或另行
出租耕地之權利，反而繼續向耕地承租人收取佃租至91年12
月31日止（參照上述己○○所出具之租金收據二紙）。此唯
一合理之解釋乃租佃雙方，在原租約發生耕地三七五減租條
例第16條第 2項「租約無效」之情形下，又另行成立新的耕
地租約，方符事理。否則，被上訴人一方面主張耕地承租人
壬○及巳○○二人在85年及87年分別有違反耕地租約之情事
，一方面卻又繼續向耕地承租人收取租金，應認有違誠信原
則。
被上訴人引用房屋稅稅籍證明書記載系爭耕地上房屋稅核課
面積為199平方公尺，而主張地主交付佃農之農舍面積為199
平方公尺，與事實不符。蓋早期之佃農生活困苦，須自行豢
養家禽（雞、鴨、鵝）家畜（牛、羊、豬），並設置堆肥室
，方能維持一家之生活溫飽，而本件上訴人所承租之面積共
高達17119平方公尺，如謂地主提供予佃農之農舍面積僅199
平方公尺（折算僅為 60.1975坪），將明顯違背經驗法則。
因『專供飼養禽畜之房舍』、培植農產品之溫室、稻米育苗
中心作業室、人工繁殖場、抽水機房舍、專供農民自用之燻
菸房、稻穀及茶葉烘乾機房、『存放農機具倉庫及堆肥舍等
房屋』，依房屋稅條例第15條規定，免徵房屋稅。前述房屋
稅稅籍證明書記載系爭耕地上房屋稅核課面積為199平方公
尺，並不包含「專供飼養禽畜之房舍」及「存放農機具倉庫
及堆肥舍等房屋」，至為明顯。故不能憑以認定超出 199平
方公尺部分，均係上訴人違反耕地三七五減租條例第16條所
謂不自任耕作，將原先種植農作物之耕地，增建農舍居住使
用。
二、被上訴人聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)第二審訴訟費用由
上訴人連帶負擔。其陳述略以：
(一)系爭台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段第 195地號耕地原係
江培龍與江錫玄所共有，自耕地三七五減租條例施行後，江
培龍與江錫玄將系爭耕地出租予周火成耕作，嗣江培龍與周
火成相繼過世，承租人與出租人分別變更為周榮華、壬○、
巳○○與江錫玄、己○○。江錫玄、己○○對於系爭耕地之
應有部分，分別為17965分之1200及17965分之16765，92年3
月12日江錫玄過世後，由被上訴人戊○○、丙○○、庚○○
、乙○○、甲○○、丁○○等人繼承。系爭耕地在訂立耕地
租約前，其上雖有面積 190平方公尺之土磚造農舍（三合院
）供承租人居住使用，然承租人分別於50年、60年、85年間
，以人口眾多等非耕作需要之理由，未經出租人同意，陸續
增建、改建，且將局部建物作為工廠使用，已有未自任耕作
情事，經被上訴人多次催告回復原狀，均置之不理，乃依耕
地三七五減租條例第16條之規定，以租賃契約無效之理由，
訴請上訴人等應將系爭土地返還被上訴人。
(二)查系爭土地在訂立耕地租約前，其上僅有面積 190平方公尺
之土磚造農舍（三合院）供承租人居住用，上訴人分別於50
年、60年、85年間，未經被上訴人同意，陸續增建、改建後
，其面積則多達共 816平方公尺，且將局部建物作為工廠使
用，已有未自任耕作情事，原審判決上訴人敗訴並無違誤。
上訴人於原審係稱：「原判決附圖所示Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ
、Ｆ部分均由上訴人共同建築房屋及使用」，上訴後竟謂：
「Ａ部分是壬○改建為住屋，Ｂ部分仍由巳○○之子作為加
工廠使用，而與周榮華之繼承人之租約無涉」，乃上訴人推
卸責任之詞，並非事實。且除已改建Ａ、Ｂ部分外，上訴人
將其餘部分均有增建磚瓦造、石綿瓦造房屋住用，其不自任
耕作，至為明顯。
(三)上訴人將原已存在之建物，陸續予以增建、改建為與農作使
用無關之住宅、工廠等，即有不自任耕作情事。且上訴人所
謂增建、改建均得上訴人先祖同意，也非事實。又耕地三七
五減租條例第16條第 1項所謂無效，並不因出租人之同意，
即得為有效，易言之，縱得出租人之同意，亦不許承租人將
耕地全部或一部轉租或不自任耕作情事。
(四)系爭租地原所有人江培龍（被上訴人己○○之父）之前係以
非三七五出租予周火成，嗣於35年 5月26日江培龍逝世，由
江錫玄、己○○兄弟於39年12月14日繼承登記為土地所有權
共有人，江培龍於35年 5月26日逝世後，潭子鄉公所竟於38
年1月1日逕行訂立耕地三七五租約登記出租人江培龍、承租
人周火成，故此原始租約本屬無效。周火成過世後，上訴人
擅自申請潭子鄉公所於43年9月7日逕行變更登記出租人江錫
玄等二人、承租人分別為周火成、巳○○、周榮華三份租約
登記，並於55年12月28日再就承租人周火成變更為壬○，但
因原始租約本屬無效，縱其有效，惟上訴人違反耕地三七五
減租條例第16條第1項、第2項規定，其原訂租約仍應認定為
無效。
(五)系爭土地經本院會同台中縣雅潭地政事務所人員及兩造於94
年5月6日至現場勘測結果，承租人壬○、巳○○、周榮華分
別使用範圍均有增建房屋住用或改建工廠使用，有附卷之該
地政事務所複丈成果圖說明可證，上訴人均有違耕地三七五
減租條例第16條第1項、第2項之規定，原定租約全部無效。
因此，上訴人謂周榮華部分也沒有違約，僅有壬○、巳○○
之子癸○○等違約之效力不及於周榮華之繼承人所繼承之租
約云云之抗辯，亦無理由。
理 由
一、被上訴人主張：系爭台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段第19
5 地號耕地原係江培龍與江錫玄所共有，自耕地三七五減租
條例施行後，江培龍與江錫玄將系爭耕地出租予周火成耕作
，嗣江培龍與周火成相繼過世，承租人與出租人分別變更為
周榮華、壬○、巳○○與江錫玄、己○○。江錫玄、己○○
對於系爭耕地之應有部分，分別為17965分之1200及17965分
之16765，92年3月12日江錫玄過世後，由被上訴人戊○○、
丙○○、庚○○、乙○○、甲○○、丁○○等人繼承。系爭
耕地在訂立耕地租約前，其上雖有面積 190平方公尺之土磚
造農舍（三合院）供承租人居住使用，然承租人分別於50年
、60年、85年間，以人口眾多等非耕作需要之理由，未經出
租人同意，陸續增建、改建，且將局部建物作為工廠使用，
已有未自任耕作情事，經被上訴人多次催告回復原狀，均置
之不理，乃依耕地三七五減租條例第16條之規定，以租賃契
約無效之理由，訴請上訴人等應將系爭土地返還被上訴人等
語。
二、上訴人則以：系爭系爭耕地上之三合院房屋係在日據時代所
興建，雖以己○○之父為名義上之房屋稅納稅義務人，但房
屋確由佃戶方面所建造。嗣因家庭人口眾多，分別於50年、
60年、85年間陸續改、增建房屋，其中50年增建部分，係經
己○○母親的同意，60年改建房屋亦得到己○○本人同意，
85年改建部分，雖未經出租人方面同意，但係因上訴人誤以
為該部分坐落土地係水利地與系爭耕地無關，縱未得出租人
方面同意，但出租人與佃戶係鄰居關係，長久不表示異議，
應認為「默示同意」。又60年改建房屋部分，自70年間起佃
戶固作為家庭代工使用，但經出租人方面異議以後即已中止
，佃戶方面絕無不自任耕作情事。且上訴人等均按期繳付91
年以前各期租金（至92年度第一、二期租金經上訴人方面先
後親送至己○○住處或以雙掛號郵寄，惟出租人方面拒絕收
受），出租人執意收回系爭耕地，除違反耕地三七五減租條
例第20、21、22條之規定外，依法應給予佃戶三分之一的補
償。上訴人係將承租耕地供自己耕作之用，並無轉租情事，
且原有耕作部分之土地目前仍作為稻田使用，並無變更用途
，又上訴人辰○○等九人縱有搭建豬舍之情形，也因飼養豬
隻，為農家生活不可分離之副業，應不能與不自任耕作同論
。而上訴人壬○在85年間將原來的肥料室翻修，作為家庭成
員住房之用，係發生在兩造所訂租約「80年1月1日起至85年
12 月31日止」之期間內，被上訴人至遲亦應在該次租約屆
滿前之85年12月31日主張該租約無效，另上訴人巳○○於87
年間從事家庭代工，也發生在「86年1月1日起至91年12月31
日止」之租期內，被上訴人至遲亦應在該次租約屆滿前之91
年12月31日主張該租約無效，惟被上訴人並未在該次租期內
主張租約無效，仍與上訴人續訂租約，收取租金，上訴人在
續訂租約後並未再有違反租約事由，自難以舊租約期間所發
生之事實，對續訂之新租約主張無效之餘地。又上訴人種植
水稻供農業生產使用之部份，占承租面積之百分之九十以上
，並未違反農業用地興建農舍辦法規定之建蔽率法定門檻標
準，更不容許將之認定為有非供耕作使用之情事等語，資為
抗辯。
三、查被上訴人之主張及上訴人之抗辯，各如前所述。而兩造關
於下列各項事實，均不爭執：本件系爭耕地原係由上訴人
辰○○等九人之被繼承人周榮華、上訴人巳○○之父即上訴
人壬○之祖父周火成，自耕地三七五減租條例施行後，即向
江培龍、江錫玄承租耕作，嗣江培龍過世，出租人乃變更為
江錫玄、己○○，並由承租人周火成、巳○○、周榮華等三
人分別與出租人江錫玄、己○○訂定各自獨立之租約，至周
火成死亡，該部分租約承租人又變更為壬○，而92年3 月12
日出租人江錫玄過世後，則由被上訴人戊○○、丙○○、庚
○○、乙○○、甲○○、丁○○等人繼承。系爭耕地現由
上訴人壬○、上訴人巳○○、上訴人辰○○等九人所承租，
其承租範圍，經本審囑託台中縣雅潭地政事務所測量結果，
如附圖即該所94年5月6日複丈成果圖所示，上訴人壬○之承
租範圍為：Ａ部分稻田，面積0.4854公頃，Ｂ部分土瓦造房
舍，面積0.0126公頃，Ｃ部分空地，面積0.0026公頃，Ｄ部
分三合院之庭院曬穀場，面積0.0200公頃，Ｅ部分三合院之
住房，面積0.0060公頃。上訴人巳○○承租範圍為：Ｆ部分
稻田，面積0.5538公頃，Ｇ部分磚瓦造住房，面積0.0028公
頃，Ｈ部分石綿瓦磚造農具儲藏室，面積0.0146公頃，Ｉ部
分石綿瓦磚造堆肥室，面積0.0040公頃，Ｊ部分三合院住房
，面積0.0112公頃。上訴人辰○○等九人之承租範圍為：Ｋ
部分稻田，面積0.5685公頃，Ｌ部分三合院住房，面積0.02
45公頃，Ｍ部分土瓦造豬舍，面積0.0059公頃。系爭耕地
上自38年之前即有三合院住房一幢存在，嗣上訴人方面分別
於50年、60年、85年間改建或增建，其中上訴人壬○承租之
Ｂ部分土瓦造房舍，面積0.0126公頃，即係85年間，將原有
之肥料室翻修，改為住房使用；上訴人巳○○承租之Ｇ部分
磚瓦造住房面積0.0028公頃、Ｈ部分之石綿瓦磚造農具儲藏
室面積0.0146公頃、Ｉ部分之石綿瓦磚造堆肥室面積0.0040
公頃，即係60年間增建；上訴人辰○○等九人之承租之Ｍ部
分土瓦造豬舍，面積0.0059公頃，即係50年間所增建。上
訴人巳○○承租之Ｈ部分石綿瓦磚造農具儲藏室，面積0.01
46公頃，先前曾一度為上訴人巳○○之子癸○○等人作「家
庭代工廠」使用，惟已於87年間因被上訴人予以爭執而終止
遷出。
四、茲本件應予審酌者即：上訴人前揭各改建或增建房屋使用之
所為，是否違反耕地三七五減租條例第16條第 1項之「承租
人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人」之規
定，而構成同條例第 2項「原訂租約無效，得由出租人收回
自行耕種或另行出租」之事由？爰分析說明如下：
(一)按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人
，違反此項規定者，原訂租約無效，此所謂違反不自任耕作
者，必須承租人將承租耕地非供自己耕作之用，始足當之，
亦即承租人將承租耕地建築房屋居住，或供其他人耕作之用
，始得解為非自任耕作，而使原訂租約無待於出租人終止，
從此失其效力，租賃關係因而歸於消滅。
(二)查本件系爭耕地原係由上訴人辰○○等九人之被繼承人周榮
華、上訴人巳○○之父即上訴人壬○之祖父周火成，自耕地
三七五減租條例施行後，即向江培龍、江錫玄承租耕作，嗣
江培龍過世，出租人乃變更為江錫玄、己○○，並由承租人
周火成、巳○○、周榮華等三人分別與出租人江錫玄、己○
○訂立各自獨立之租約，至周火成死亡，該部分租約承租人
又變更為壬○，而92年 3月12日出租人江錫玄過世後，則由
被上訴人戊○○、丙○○、庚○○、乙○○、甲○○、丁○
○等人繼承。系爭耕地雖同為坐落台中縣潭子鄉○○○段大
埔厝小段第 195地號一筆，但該筆土地既分為三部分出租，
各有不同的面積、範圍，自屬各別獨立之租約，則承租人是
否自任耕作，有無違反耕地三七五減租條例第16條第 1項之
規定，而構成同條例第 2項「原訂租約無效，得由出租人收
回自行耕種或另行出租」之事由，自應分別檢視審認，其中
一份租約無效，不影響其餘契約之效力（最高法院66年台上
字第761號判例意旨參照）。
(三)上訴人抗辯稱上揭於50年、60年、85年間改建或增建房屋使
用之所為，其中50年增建部分，係經己○○母親的同意，60
年改建房屋亦得到己○○本人同意，85年改建部分，雖未經
出租人方面同意，但係因上訴人誤以為該部分坐落土地係水
利地與系爭耕地無關等情，雖為被上訴人所否認，而上訴人
亦未能舉證證明確曾得到出租人同意之事實。且該85年改建
之上訴人壬○承租Ｂ部分土瓦造房舍，面積0.0126公頃係在
系爭耕地範圍內，並非水利地，亦經地政機關測量明確在卷
，固不足取。惟認定上訴人是否不自任耕作，仍應依各該改
建、增建之實際情況，分別予以認定。
(四)上訴人壬○承租之Ｂ部分土瓦造房舍，面積0.0126公頃，係
於85年間，將原有之肥料室翻修，改為住房使用。據上訴人
壬○抗辯說明稱：早年之農業社會農民係使用有機肥施肥，
以稻草、菜渣、家畜排泄物及其他可供腐爛之有機物質堆置
於肥料間，俟經過相當期間發酵腐爛後充當有機肥使用，故
肥料室（俗稱糞間）擁有相當大之空間，惟進入工商社會以
後，農民大多使用化學肥料施肥，故有閒置之肥料室空間等
語。衡諸當前農業經營狀況，核屬實情。且農業用地允許興
建農舍，係為提供經營農業者興建『具有居住兼具放置農機
具』之需求，以便利其農事工作，則上訴人在繼續耕作系爭
農地期間，因家庭成員日增，而原供居住使用之三合院不敷
使用之情形下，將閒置之肥料室空間，充為家庭成員居住使
用，既無且非將原從事農作部分之耕地予以擴大不耕作情形
，尚難認有「不自任耕作」情事。
(五)上訴人巳○○承租之Ｇ部分磚瓦造住房面積0.0028公頃、Ｈ
部分石綿瓦磚造農具儲藏室，面積0.0146公頃，Ｉ部分石綿
瓦磚造堆肥室，面積0.0040公頃，均係60年間所增建。其中
Ｉ部分面積0.0040公頃之石綿瓦磚造堆肥室，既仍為農作堆
肥室使用，自無違反租約可言。而Ｈ部分面積0.0146公頃，
現亦作為農具儲藏室使用，雖然先前曾一度作為「家庭代工
廠」使用，顯已超越農舍以耕作為目的，兼具居住、存放農
業機具、堆置肥料之使用範圍，惟已於87年間因被上訴人予
以爭執而遷出中止，此為兩造所不爭，並據被上訴人提出由
上訴人於87年 7月31日寄發之豐原郵局第1118號存證信函影
本在卷可稽。另Ｇ面積0.0028公頃磚瓦造住房部分，上訴人
主張係在原來的建地種植刺竹圍範圍內，由老舊的豬舍、雞
寮、牛棚等簡易建築予以拆除改建，也非將原從事農耕部分
之田地上予以擴大不耕作面積。且上訴人巳○○承租之上述
各部分，縱有違反租約情事，亦係60年間改建、增建當時及
87年間中止家庭代工前，但被上訴人其後既繼續收取佃租至
91年12月31日止，有其出具之租金收據二紙在卷可稽。而依
上訴人巳○○所持耕地租約，其續訂租約起訖期間與本件有
關者為「86年1月1日起至91年12月31日止」、「92年1 月1
日起至97年12月31日止」，被上訴人若認上訴人巳○○有違
反耕地三七五減租條例第16條不自任耕作之規定，而欲行使
其權利者，至遲亦應在當期租約屆滿前之91年12月31日主張
該租約無效，惟被上訴人並未在91年12月31日之前主張租約
無效，竟於事隔5、6年之後，並已續訂「92年1月1日起至97
年12月31日止」之租約期間內，始行使其權利。則上訴人巳
○○援引最高法院72年度台上字第2673號判決「權利者在相
當期間內不行使其權利，並因其行為造成特殊情況，足引起
義務人之正當信任，認為權利人已不欲行使其權利，而權利
人再為行使時，應認為有違誠信原則，固得因義務人之抗辯
，使其權利歸於消滅」之意旨，以其在92年1月1日之後之租
賃期間內並未有違反租約之事由，被上訴人不能再以舊租約
期間所發生之事實，對92年1月1日以後之新租約主張無效等
情。本院再參酌最高法院91年度台抗字第1514號「按契約有
無效之事由，而當事人未於原訂契約有效期間內為主張，仍
繼續依約履行，於期滿後又續訂新約，且該無效事由已然排
除者，該新（續）訂契約即難謂為無效」之判決意旨，認上
訴人壬○清茂上開所辯，即非無據。
(六)上訴人辰○○等九人之承租之Ｍ部分土瓦造豬舍，面積0.00
59公頃，係於50年間所增建。然於當時之農業經濟環境，飼
養豬隻實為農戶不可分離之副業，難認已超越農舍使用範圍
，應不能與不自任耕作同論，而遽認原定租約因此無效。
五、綜上所述，本件系爭耕地雖屬同一筆土地，但該筆土地係分
為三部分出租，各有不同的面積、範圍，屬各別獨立之租約
，則承租人是否自任耕作，有無違反耕地三七五減租條例第
16條第1項之規定，而構成同條例第2項「原訂租約無效，得
由出租人收回自行耕種或另行出租」之事由，應分別予以檢
視審認。上訴人在系爭耕地上分別於50年、60年、85年間改
建或增建，其中上訴人巳○○承租之Ｈ部分之石綿瓦磚造農
具儲藏室面積0.0146公頃，先前雖曾一度為「家庭代工廠」
之使用，縱有違反耕地三七五減租條例第16條第 1項之不自
任耕作規定，亦係發生在60年間改建、增建當時及87年間中
止家庭代工前，被上訴人未在當期租約屆滿前主張租約無效
，且繼續收取佃租，至事隔5、6年之後，始在續訂租約期間
內，主張無效，為不能成立。而其餘上訴人壬○承租之Ｂ部
分土瓦造房舍，面積0.0126公頃，上訴人巳○○承租之Ｉ部
分，上訴人辰○○等九人承租之Ｍ部分土瓦造豬舍，面積
0.00 59公頃，則無違反耕地三七五減租條例之規定。是被
上訴人等主張依耕地三七五減租條例第16條之規定，以租賃
契約無效之理由，訴請上訴人等應將系爭土地返還被上訴人
，均為無理由，不應准許。原審判命上訴人應將系爭耕地全
部返還被上訴人，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求
予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判，駁回被上
訴人在第一審之訴。
六、兩造其餘攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認為均不足以影響
本件判決結果，爰不一一論列，併此敘明
七、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第 450條、第
78條、第85條第1項第2項，判決如主文。
中 華 民 國 94 年 7 月 29 日
民事第五庭審判長法 官 陳滿賢
法 官 朱 樑
法 官 古金男
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴
書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提
出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法
第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者
，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關
係之釋明文書影本。
書記官 王麗英
中 華 民 國 94 年 8 月 1 日
【裁判字號】 93,訴,168
【裁判日期】 931227
【裁判案由】 租佃爭議
【裁判全文】
臺灣臺中地方法院民事判決 九十三年度訴字第一六八號
原 告 己○○
訴訟代理人 辛○○○
原 告 戊○○
丙○○
庚○○
乙○○
甲○○
兼右五人
訴訟代理人 丁○○
被 告 卯○○
法定代理人 午○○
被 告 壬 ○
訴訟代理人 子○○
被 告即周榮華之繼承.
未○○
申○○
酉○○
戌○○
巳○○○
辰○○
癸○○
丑○○
兼右八被告
訴訟代理人 寅○○
右當事人間租佃爭議事件，本院於民國九十三年十二月十三日言詞辯論終結，判決如
下：
主 文
被告應將坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段第一九五地號土地返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之
人承受其訴訟當然停止；當事人喪失訴訟能力，訴訟程序在有法定代理人承受其
訴訟以前當然停止；又承受訴訟人於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟
法第一百六十八條、第一百七十條及第一百七十五條第一項定有明文。查本件租
佃爭議事件，經原告向台中縣潭子鄉公所耕地租佃委員會申請調解不成立，復經
台中縣政府耕地租佃委員會調處，因部分被告等不服調處結果，乃將本件移送本
院審理（九十三年一月九日）後，被告周榮華於民國（下同）九十三年二月二十
六日死亡，有死亡證明書一件附卷可查，乃其繼承人巳○○○、未○○、申○○
、寅○○、酉○○、戌○○、丑○○、辰○○及癸○○等九人，分別於九十三年
四月八日、十二月五日依法聲明承受訴訟。另被告卯○○於九十三年二月三日起
因罹患細菌性肺炎合併呼吸衰竭，意識不清，喪失訴訟能力，業經本院以九十三
年度禁字第九一號裁定宣告禁治產，有裁定一件附卷可憑，其妻即法定代理人午
○○於九十三年十二月十三日具狀聲明承受訴訟，均合於法律規定，應予准許。
二、原告主張：系爭坐落台中縣潭子鄉○○○段大埔厝小段第一九五地號土地（下稱
系爭耕地），原係江培龍與江錫玄所共有，自耕地三七五減租條例施行後，江培
龍與江錫玄將系爭耕地出租予周火成耕作，嗣江培龍與周火成相繼過世，承租人
及出租人分別變更為周榮華、壬○、卯○○及江錫玄、己○○。江錫玄、己○○
對於系爭耕地之應有部分，分別為一七九六五分之一二○○及一七九六五分之一
六七六五。九十二年三月十二日江錫玄過世後，由原告戊○○、丙○○、庚○○
、乙○○、甲○○、丁○○等人繼承。系爭耕地在訂立耕地租約前，其上雖有面
積一百九十平方公尺之土磚造農舍（三合院）供承租人居住使用，然承租人分別
於五十年、六十年、八十五年間，以人口眾多等非耕作需要之理由，未經出租人
同意，陸續增建、改建，且將局部建物作為工廠使用，已有未自任耕作情事，經
原告多次催告回復原狀，被告均置之不理，是依耕地三七五減租條例第十六條之
規定，此租賃契約無效，被告等應將系爭土地返還原告，爰聲明如主文所示。
四、被告則以下列情詞為辯：
(一)原告所稱系爭耕地上之三合院係在日據時代所興建，雖以己○○之父為名義上之
房屋稅納稅義務人，但房屋確由被告方面建造。嗣因家庭人口眾多，分別於五十
年、六十年、八十五年間陸續改、增建房屋，其中五十年增建部分，係經原告己
○○母親的同意，六十年改建房屋亦得到原告己○○本人同意，八十五年改建部
分，雖未經原告方面同意，但係因被告誤以為該部分坐落土地係水利地與系爭耕
地無關，縱未得原告方面同意，但原告與被告係鄰居關係，長久不表示異議，應
認為「默示同意」。六十年改建房屋部分，自七十年間起被告固作為家庭代工使
用，但經原告方面異議以後即已中止。被告方面絕無不自任耕作情事。
(二)被告等均按期繳付租金（九十二年度第一、二期租金經被告方面先後親送至原告
己○○住處或以雙掛號郵寄，惟原告方面拒絕收受），原告倘執意收回系爭耕地
，除違反耕地三七五減租條例第二十、二十一、二十二條之規定外，依法應給於
被告三分之一的補償。並聲明：駁回原告之訴。
五、雙方不爭執的事實：
(一)周榮華、被告卯○○之父即被告壬○之祖父周火成，自耕地三七五減租條例施行
後，向江培龍、江錫玄承租系爭耕地耕作，雙方訂有私有耕地租約書。嗣周火成
及江培龍過世，承租人及出租人分別變更為周榮華、壬○、卯○○及江錫玄、己
○○。九十二年三月十二日江錫玄過世後，由原告戊○○、丙○○、庚○○、乙
○○、甲○○、丁○○等人繼承。
(二)系爭耕地上自三十八年前即有附圖所示Ｅ部分之三合院存在，被告方面分別於五
十年、六十年、八十五年間改建或增建房屋，對照原告所提出之「一九五番地農
舍年份及分佈圖」與附圖相關位置，即附圖所示Ｆ部分係於五十年間建造；Ｂ、
Ｃ、Ｄ部分係六十年間建造；Ａ部分係八十五年間，被告將原有之肥料室翻修，
現作為住房使用。
六、得心證的理由：
(一)按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人，違反此項規定者，
原訂租約無效，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文，而所謂
自任耕作，必須承租人將承租耕地供自己耕作之用，始足當之，如承租人以承租
耕地建築房屋居住或供其他人耕作之用，均應解為非自任耕作，使原訂租約無待
於出租人終止，從此失其效力，租賃關係因而歸於消滅。關於承租人在承租耕地
建屋之實務見解，舉其要者如最高法院六十四年台上字第五七一號判例：「佃農
在承租耕地固允許有農舍之存在，但茲所謂農舍，乃以便利耕作而設，並不以解
決佃農家族實際居住問題為目的，上訴人在原審提出戶籍謄本乙件，證明被上訴
人之子某職業為工，並未耕作系爭土地，且與被上訴人分財分居，自立一戶，主
張被上訴人許其子在系爭土地上建築包括客廳、浴、廚各一及臥室兩間之房屋一
棟，顯有不自任耕作之情形。果其所稱非虛，自不能因被上訴人與其子原為父子
關係之故，而認被上訴人無違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之情形」；
最高法院四十八年度台上字第一三六二號判例：「上訴人即不否認將系爭土地之
一部借與他人搭蓋竹屋，即係非自任耕作，自與將耕地一部轉租之情形無異」；
最高法院六十七年度第七次民事庭庭推總會決議：「依耕地三七五減租條例所訂
立之耕地租賃契約，承租人應以租賃物（耕地）供耕作之用，此就該條例第十六
條承租人應自任耕作，否則原定租約無效之規定觀之自明。本件承租人既非以系
爭土地供耕作之用，且堆放輪胎、廢鐵等物，無論係自己堆放抑供他人堆放，均
屬不自任耕作」。
(二)查系爭耕地上原有如附圖所示Ｅ部分之土瓦磚造三合院一座，自本件耕地租約訂
立前，即由承租人即被告等世代居住之用，已為兩造共認之事實，惟被告等分別
於五十年、六十年、八十五年間，陸續增建附圖所示Ｆ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ａ部分等
情，亦為兩造所不爭執，並有原告提出由被告製作之「一九五番地農舍年份及分
佈圖」在卷可憑，其中附圖所示Ｆ部分（面積○‧○○五九公頃）係土瓦造豬舍
、Ｂ部分（面積○‧○一四六公頃）係石綿瓦造農具儲藏室、Ｃ部分（面積○‧
○○二八公頃）係磚瓦造住房、Ｄ部分為石綿瓦造堆肥室（面積○‧○四○公頃
）、Ａ部分乃土瓦造住房（面積○‧○一二六公頃），亦經本院勘驗屬實，復有
勘驗筆錄在卷可憑。而被告曾為貼補家用，於七十年間起在前開Ｂ部分從事家庭
代工，迄八十七年因原告予以爭執後被告始中止等情，除據被告自陳無誤外，亦
有原告提出由被告於八十七年七月三十一日所發之豐原郵局第一一一八號存證信
函影本一件在卷可稽。由上情可見，被告等原供居住使用之附圖所示Ｅ部分之土
瓦磚造三合院，因家族成員日漸增多、食指浩繁不敷使用，被告等乃陸續增建房
屋供居住使用，或供養豬、家庭代工以貼補家用，是就保障佃農之角度而言，若
被告等得到出租人之同意，而在原約定不作為耕作使用之範圍（按本件建物除下
述附圖所示Ａ部分外均集中於一處，該處除建物外，餘為曬穀廣場）內，陸續增
建或改建房屋純供家庭成員居住使用、兼以豢養家畜者，解釋上尚難認有不自任
耕作情形。但被告將Ｂ部分房屋長期作為代工廠（擺放機器製造螺絲）使用時，
縱經出租人質疑即行中止，尚難仍為有利於被告之解釋。且被告於六十年間增建
附圖所示Ｄ部分之石綿瓦造堆肥室後，竟於八十五年將原放置堆肥之Ａ部分農舍
（依最高法院八十三年度台上字第二六三六號判決、九十年台上字第四五九號判
決之見解，所謂農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置
農具、肥料或臨時休息之用）改建為住房使用，則此部分之事實，顯無從解釋為
非不自任耕作之情。雖被告等辯稱其誤以為上開Ａ部分建物坐落位置不在系爭耕
地，係在水利地上，惟附圖所示Ａ部分建物，確坐落系爭耕地之上，已經本院勘
驗屬實，是參諸前述最高法院判例意旨，被告等在系爭耕地如附圖所示Ａ（面積
○‧○一二六公頃）改建房屋作為家庭成員住房之用及自七十年間起至八十七年
七月間止，將附圖所示Ｂ（面積○‧○一四六公頃）房屋供作代工廠之行為，均
有不自任耕作之情。
(三)綜上所述，原告等主張被告等承租之系爭耕地有部分不自任耕作情事，違反耕地
三七五減租條例第十六條第一項之規定，堪可採信，從而，原告等依同條第二項
規定主張收回，請求被告將系爭土地返還原告，應予准許。
七、本判決基礎已經明確，雙方其餘主張、陳述及證據方法，核與判決結論無影響，
無庸一一論述，附此敘明。
八、結論，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第八十五條第一項前
段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十七 日
臺灣臺中地方法院民事第一庭
法 官 王邁揚
正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀
中 華 民 國 九十三 年 十二 月 二十七 日
法院書記官 楊木榮
